宁波楼市你做好迎接新政策出台的准备了吗？
房天下2012/08/14 08:35
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督察组回京后，新政策的出炉问题让所有在楼市中博弈的人心都悬着，而日前一位接近国务院督查组的人爆出的话更是触动了大家敏感的神经：“不仅仅是表面上肯定各地调控，国务院督查组对地方一些不执行不到位的做法给予了明确警示（已有四个省被‘点名批评’）。”他还表示，如果房价反弹态势明朗，中央政府肯定会果断出手。
为何中央把楼市调控这个弦绷得如此之紧？我们仅简单从一组数据来看，据相关统计数据显示，7月主要的54个城市，月内成交量接近28万套，市场的不断复苏打破了所谓“楼市淡季”的老路。5月到7月以来，深圳、南京、杭州、上海宁波、再现“千人购房”、“连夜排队”、“夜光盘”现象。数据说明，传统淡季的一路飘红，中央必须做出一些政策来迎接即将到来的“金九银十”。8月很可能成为新政出台的重要窗口。因为8月的市场变化不仅会影响“金九银十”的状况，甚至决定着后半年的房地产走向。而据相关部委透漏，其实房地产调控储备政策早已有之，适时而动无可置疑。
由于督查组下地方的督查重点为是住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况，对于新政策的指向自然就会在这几个方面加码。
新政策箭在弦上，而此时的宁波楼市你做好迎接新政策的准备了吗？
宁波楼市成交量升价跌 房产税征收露尴尬
据房天下数据监控中心统计，七月的宁波楼市成交量大幅上扬，突破3000套大关，再次刷新成交记录。八月首周宁波市六区商品住宅成交依旧热度不减，六区商品住宅成交595套，环比上涨7.79%；成交面积7.67万方，环比上涨5.06%，台风过境，在当日出现短暂的12套成交记录后，市场马上昂头高进。上周（8.06-8.12）宁波市六区商品住宅成交持涨不消，达641套，环比上涨7.73%；成交面积7.75万方，环比上涨1.03%。这种“量升”的楼市成交势头，马上就要与“金九银十”的传统热季连贯起来。
虽然楼市成交不断上涨，但楼市成交均价却保持在一个平稳的态势，甚至呈现下跌之势。据房天下数据监控显示，8月首周的楼市成交均价为14470元/平，环比下跌0.74%，第二周依然呈下跌之势，成交均价13158元/平，环比下跌9.06%。这中间不排除一些刚需楼盘的开盘热销价格较低的因素存在，但是从总体上来说，宁波楼市的成交价格适中保持在一个平稳的态势。
而主要针对于楼市高房价而出台的房产税，在宁波似乎就略显尴尬，而且宁波的楼市并没有明确价格回升的基础存在。所以，不少业内人士猜测，房产税的出台可能会把税收从交易环节转移到保有环节上来，让持有大量住房的人群付出更大的缴税成本。达到快速增加出租出售的房源供应，平抑房价和租金的目的，同时又可以替代目前争议较大的“限贷限购”政策，避免行政手段对市场的长期过度干预。
土地未来或改惨淡场面 低调迎接土地政策
一位接近国土资源部的人士表示，土地方面的未来政策，将倾向于在增加土地供应的同时，继续加大对闲置土地的清理，进而挤压存量入市。国土部有计划继续加大闲置土地的整治力度，或要求各省市集中报送闲置土地清理情况，增加挂牌督办的案量。此外，国土资源部已经要求各地每周报送土地出让情况，以便及时发现“地王”苗头地块的出让，进行土地市场预期调控。这主要是为了避免政府借高价地块来增加政府财政收入的情况出现，以及保证未来房价有个合理的地价基础。
但是不得不承认，宁波土地市场再次让未来可能出台的政策踩空了一脚，因为与楼市的成交相比，宁波的土地市场一直是惨淡经营。从2012年上半年土地市场的成交情况来看，土地出让仍是底价成交、流拍唱主角，鲜少溢价。与个别地区出现的“地王”现象似乎格格不入。
在7月份，据房天下数据中心统计显示，宁波大市区出让了14宗土地，出让总面积49.56万平，5宗为住宅用地，出让总面积27.36万平。仅有一宗地块成交价略高于底价30万元，其余地块均为底价成交。而从土地供应方面看，7月份宁波大市出让地块36宗，出让总面积84.22万平，宁波土地市场冷清可见一斑。
8月宁波土地市场将有45宗土地入市，总面积逾111.15万平米，其中住宅用地36宗，出让总面积共计84.7万平，宁波土地市场迎来推地高峰期。对此，有人认为8月宁波土或将开始解冻。相关业内人士分析，经过上半年楼市成交的复苏，宁波楼市交投氛围趋向活跃；一些开发商通过上半年几个月的热销，已经资金回笼，需要拿地进行新一轮的投资；而且考虑到政府经济稳增长的迫切需要，国土部门明显加快土地的供应规模，从而确保增加土地财政方面的，用于大型基建投资领域，将可以预见随着下半年推地高潮的到来，将会有更多的地块集中涌现。
国家的政策在于保证楼市的长久平稳，可以是亡羊补牢，也可以是未雨绸缪，或许中央督察组的“备案”不再仅仅是市场情况的“滞后反应”，而是居于局部地区出现的“苗头”对楼市的一个可能性预见。
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新政策出台的可能性不大
财富人生房地产经纪有限公司执行董事 韩乐：从宏观经济层面而言，目前市场处于一个通缩的局面，整个实体经济还处于下探的区间，打压房地产势必对宏观经济造成一定的影响。而从房地产行业自身而言，的确在近段时间出现了一定的反弹迹象，引起了政府的重视。从稳固房地产调控成果的角度而言，出台政策的可能性不大，但是也要冷静地对待目前市场的回暖，整体而言现在市场的回暖还不稳定，8月周的成交数据下滑可以看出目前市场依然处于波动期。
过度反弹才引发进一步调控
链家地产市场研究部 常清：从督察组对北京调研结构的态度来看，本次调研更着重于政策的落实情况。除了北京以外，督察组在厦门、广州、深圳、重庆、江门、南京、苏州等多地进行调查，预计由于政策落实不佳，或是因政策松绑而带来楼市回暖的城市，很有可能会面临问责，出台新的补救政策。督察组对楼市的调研更多是针对楼市政策落实情况，并不意味着中央对于当前市场异动的默许。后续是否会有政策跟进仍不确定。不排除房价过度反弹出现进一步调控的可能。
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