龙湖商业地产“神话”：5000万投入换2.5亿租金
第一财经日报2012/03/09 07:48
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
投入5000万对北城天街进行升级改造：当年租金收入2.5亿
龙湖地产的商业地产开发策略正逐渐成形。
尽管龙湖旗下个商业地产项目龙湖·北城天街早于2003年在重庆开业，但直至2010年，龙湖才开始成立商业地产部，专门负责公司旗下商业地产的发展运营。这其中，或许与国家对商品住宅市场持续调控导致不确定性大增不无关系。
“重庆的北城天街，可以说是最赚钱的商业地产。”重庆龙湖商业总经理何长春表示。这或许也是龙湖在范围内布局商业地产的理由。但是，重庆项目的成功模式能否在其他城市成功复制，对龙湖地产而言仍是个问题。
业绩骄人
2011年，龙湖刚刚花费了5000余万元对何长春口中的北城天街进行全面的升级改造。这5000多万的投入，为龙湖换来了当年约2.5个亿的租金收入，使得这个项目的租金收入几乎接近2010年龙湖旗下全部商业项目的租金总额。
“其实，我们每年都会拿出租金收入的1%~3%对北城天街进行细致的改造，与此付出相对应的是每年项目营业额和租金收入的迅猛增长。”重庆龙湖·北城天街购物中心运营总监蔡勃对记者表示。
重庆北城天街所在地块，曾是重庆的客车修理厂，周围荒芜一片，以至于当年该地块转手20多次均无人开发，直至龙湖接盘。2003年10月，在历时两年多的开发建设之后，北城天街终于正式开业。
“回头去看，北城天街在重庆就像个神话一样。”何长春回忆，北城天街刚刚开业时门庭冷落，周围还是一片旧厂房，其所处的观音桥区域当时也仅仅算是重庆荒凉的边缘地带。
然而，在不断的升级、改造、发展之后，该项目已是目前重庆、功能最完善、业态最丰富的超大型购物中心，拥有2家大型超市、2个五星级电影城、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、200余家精品专卖店。
数据显示，2011年，北城天街日均客流量15万人次，单日客流量突破20万人次，已达到成熟购物中心单日客流量国际行业标准；2008、2009、2010连续三年，北城天街营业额每年以50%以上的高速度大幅增长，至2011年，北城天街营业额突破30亿元。
在北城天街之后，龙湖在重庆又开发了3个商业地产项目，并于2010年走出重庆，将公司商业地产的版图扩张至成都、北京等地。此外，龙湖还在杭州、无锡、上海也都布下了商业地产的棋子，其谋划的战略意图彰显无遗。
2010年，为迎合龙湖商业地产进军的发展步伐，龙湖正式成立的商业地产部，设置招商、研策、运营、技术、品牌推广、酒店等多个业务中心，专门负责龙湖旗下商业项目的发展运营。
龙湖2011年中报显示，至2011年6月，龙湖已开业的持有物业面积近40.6万平方米，分布在重庆、成都以及北京等区域。而成都北城天街、重庆U2、上海郦城三个持有物业已于2011年上半年开工建设，未来三年，重庆时代天街、成都北城天街、北京长楹天街等大型投资物业将陆续投入使用，为其未来租金收入的提升奠定了基础。
据龙湖集团商业地产部总经理魏健透露，目前在龙湖的土地储备规划中，每年开工量的12%以内将作为商业项目留存。
尽管公司2011年年报尚未披露，但接近龙湖的人士透露，2011年龙湖旗下商业地产租金收入已超过4亿元，相比2010年的2.9亿元，提高了近三成。而其2010年年报显示，龙湖租金收入毛利率高达79%，已接近甚至高于新鸿基地产、恒隆集团等香港商业地产开发商的盈利水平。
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激烈竞争求生存
2011年，住宅市场风声鹤唳之下，不少开发商纷纷转型商业地产。
“2011年土地市场中的一个颇为明显的现象是，受调控影响，住宅用地底价成交越来越普遍，而商业用地则量价齐升。”一位不愿透露姓名的商业地产业内人士表示，2011年住宅用地比例下降，商业性用地增加，这种土地供应结构的变化，在主要城市有较强代表性。而这些商业性用地将于2012~2013年集中供向市场。
由于在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。
上述人士表示，除了供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。“一些转型商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，2012年三季度起，商业地产的问题将会逐渐暴露。
激烈竞争之下，以重庆龙湖北城·天街为代表的商业地产“神话”能否被成功复制，成为龙湖商业地产团队所面临的首要问题。
与大多数从住宅转向商业的开发商不同，对于成规模的商业项目，龙湖均选择自己持有并运营，这无疑又对龙湖的资金投入和专业人才提出严峻的考验。
对此，魏健表示，在资金方面，龙湖对于商业地产开发一直坚持原则上不做纯持有物业项目，尽量做销售物业和持有物业并存的项目，单个项目通过销售物业回款覆盖持有物业投入。
此外，为补充现金流，龙湖不惜抓住一切机会进行融资。目前，有消息称，龙湖地产正在寻求一笔规模达20亿港元的等值3年期银团贷款。此次银团贷款利率为香港银行同业拆息加400个基点，牵头行分别为汇丰、渣打、东亚和恒生银行4家。如果进展顺利，这笔20亿港元的银团贷款将是今年以来内房企筹集的笔银团贷款，也是龙湖地产自上市以来的第二笔重要融资。
而在商业物业的选址方面，龙湖的原则是选择在战略区域的一二线城市新城中心、地铁上盖、交通节点、三四线城市的核心区域及新的规划中心，低成本获取土地。
与大多数商业地产开发商不同的是，为了保证足够的消费力，龙湖利用自己的优势，巧妙地将商业地产与住宅地产两个板块之间频繁互动。如所有龙湖业主自动成为天街购物中心的VIP会员，可以享受专属的折扣和积分；龙湖重庆所有项目的签约必须到其家居卖场MOCO的楼上，甚至业主在签约之后可以直接进入MOCO的各类店铺挑选建材、家具。
“除目前已经经营的9个项目之外，未来3年龙湖每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014或2015年北京长楹天街开业，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升到30%。”魏健表示。
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（来源：腾讯财经）3月8日消息，龙湖地产有限公司今日公布，2月单月实现合同销售额21.3亿元，环比增长80.5%。至此，龙湖地产今年前2月累计实现销售33.1亿元。
龙湖地产表示，价格合理，灵活推盘和强有力的团队执行力是有效抓住市场窗口期，促进销售去化率达成的关键。
申银万国报告显示：“21大城市2月房地产市场销售面积合计为882 万平米，环比1月上升 58%，同比上升15%。”然而，根据万科、恒大公布的2月销售数据看，环比均出现回落，万科甚至大降四成。
其中，恒大地产2月实现合约销售额20.2亿元，合约销售面积31.6万平方米，合约销售均价每平方米6389元，均价较1月份增长7.3%。万科2月销售金额73.4亿元，销售面积72万平方米。同比分别增加20.7%和31%，环比则大降四成。
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