重庆确定征高档商品房房产税 投资客该退场了?
房天下综合整理2011/01/10 13:57
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（来源：南都网）房产税的“狼”这次真的来了。重庆市市长黄奇帆9日在重庆市“两会”上做政府工作报告中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。据悉，重庆有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。
据财政部财政科学研究所所长贾康对南都记者表示，这种地方性改革试点我们拭目以待，这个大的方向是正
有望一季度出台文件细则
房产税改革这把“达摩克利斯之剑”终于在重庆落下，剑指高档商品房。
新华社9日的报道，重庆市市长黄奇帆在召开的重庆市“两会”上做政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。
据新华社报道称，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。
重庆与上海是国内两大率先提出开征房产税的城市。早在去年12月，重庆市人民政府办公厅下发了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(渝办发号)的文件中提道：按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，重庆市正积极做好征收高档住房房产税的准备工作。
该文件是为了进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)要求，巩固房地产调控成果，大力构建“市场+保障”的住房供应体系，实现“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的差别化调控目标，促进重庆市房地产市场平稳健康发展，经重庆市政府同意而发布的。
征高档商品房房产税，如何来界定高档商品房？中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉南都记者，方案他还没看到，不过高档商品房大概就包括别墅、高档公寓等，它主要会通过价格和面积来确定，别墅就是看面积，高档公寓会看价格，价格又跟地段有关系。这是对高档商品房消费的限制。这次不是全面开征，它只是一个起步。因为全面开征，成本、人力又不一样。
征高档商品房房产税的税率会是多少？财政部财政科学研究所副所长刘尚希告诉南都记者，一般税种的确定需要由人大制定或国务院颁布条例，但重庆此次开征房产税属于原有房产税的扩展，不需要人大制定。地方在税种征收上有一定的权限。在《房地产条例》中，房产税的征收有一定的模糊性。原来居民是免征的，现在重庆的改革属于将部分高端的商品房划归到征收范围内，它是有这个权限的。它征收有一定的幅度，可以自己制定实施细则。所以，具体细则待重庆公布之后才知道。
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上海也已经准备好了
重庆之后，上海、深圳、北京、广州等是否将跟进？
“土地财政导致了地方政府的短视，卖掉一块地皮获得的收入就断绝了之后数十年再从这块地皮上获取收入的可能性，而开征房产税能够帮助地方政府解决这个问题。”财政部财政科学研究所所长贾康接受南都记者采访时如是说。他表示，从长期利益看，房地产要健康发展，光靠一时的行政干预是不够的，必须加入财税制度因素，而房产税的征收是“必不可少”的。贾康称，除了房地产交易环节要征取，保有环节也要征税，这是非常明显无法回避的道路。
贾康对南都记者称，现行制度框架下，在房地产保有环节上税种与税负的合理设计严重缺失，尚未出台每隔一段时间重评一次税基、对非经营性房地产也可覆盖的物业税，远远不能适应现实生活的客观需要。
贾康建议，房产税在方案设计上应注重“渐进”要领，不求一步到位，力求尽快搭好和推出基本制度框架。建议实施的初期，对一般的消费性住房不考虑实征，比如管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征。如对一定面积以下的居民“套自用住房”实行永不实征，也是可考虑的。
房产税的征收将因地而异，税率不会整齐划一。“贾康表示，此前市场上关于房产税率的不同数字并非主观臆测，不同的税率主要是由于方案设计版本有所不同。
值得一提的是，关于房地产税的消息近期甚嚣尘上。上海官方媒体东方网亦于去年10月6日披露了一条消息：上海近期将出台房产税征收实施细则，而沪房产税的征收税率预计为0.3%-0.4%。顾云昌向南都记者证实，上海已经准备好了，不过方案还需报财政部、国务院审批。不过这个试点肯定和重庆不一样，这是可以肯定的。
此前亦有消息称，国家财税部门在房产税这一问题上已经有了初步思路，未来将把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。
总之，在贾康看来，房产税铺开渐行渐近。
投资客退场？
市场预测，增加房产保有环节的税赋会对房地产市场产生重大影响，其中包括投资客退场，以及土地成本的调整等。
对此，顾云昌认为，房产税会通过影响供求关系来影响价格，会提高高档商品房的成本，这样能够减少投资，减少过量需求。不过房价的影响还需看整个供求关系，并且要看这种税收的程度和税率等因素。
国信证券分析师方焱持相同观点。指出在西方发达国家，物业税是地方政府税收来源主要税种之一，如美国物业税的征收额度是房产总价值的1%-1.5%，每年对房屋价值评估后征收一次，主要由地方政府征收，用来支付治安、消防等公共产品的支出。1986年我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》国发号文，条例明确规定”……房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%……个人所有非营业用的房产免纳房产税；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%“。而我国在推出物业税不成熟的情况下，逐步推进房产税改革是现实之举，有利于平抑房价、合理引导消费。
不过，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，不是房产税出台就可以解决楼市的问题。“大家把房产税看得过高，楼市的问题绝不是税的问题，也不是市场本身就能解决的。”他表示，中国的房地产市场是一个不全面、不成熟的市场，受各种因素影响非常大，市场发展中也存在很多问题。因此，阶段性采取一些政策调整市场属于正常行为，但房地产市场要可持续健康发展，就必须有管理措施、手段的参与，即法制管理。
（来源：观点地产网）一直以来，业界对高房价背后的推手众说纷纭，开发商、政府、炒房客甚至银行，都曾在高房价的指责中充当主角。但上周五国土部公布的一组数据似乎可以成为地方政府推高房价的“呈堂证供”。
国土资源部部长徐绍史在7日召开的国土资源工作会议上透露，整个“十一五”期间，共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入达7万多亿元。仅2010年，的土地出让金收入就达到了2.7万亿，同比增幅70.4%。
这是一组难以想象的数字。按照财政部12月公布的数据，前11月的财政收入是7.6万亿，其中地方本级财政收入为3.65万亿元左右，预计全年我国的财政收入可以突破8万亿元，如果按8万亿元的保守估算，2.7亿元的地价款收入也将占到财政收入的33.75%，也将占据地方本级财政收入的一半以上。
同样的，按照国家统计局12月22日公布的数据，1-11月商品房销售额4.23万亿元，预计2010年商品房销售额可能突破5万亿元，达5.3万亿元。照此计算，2.7万亿的地价款也将在2010年的商品房销售总收入中占到一半以上的比值。
在号称史上最严厉调控的2010年，政府的卖地收入有增无减已经是不争的事实。尽管这可以用政府加大了土地供应来解释部分原因，但纵观整个2010年，地王的身影却仍频频闪现，单价地王、总价地王的纪录一次次被刷新，不能不说，高价地王仍然是当前房价高企不下的祸首之一。
城市发展对于土地财政的依赖，在2010年里严厉的调控环境下已经表现的越来越突出，地方政府财政收入结构并没有得到根本的改变，这是2010年多轮房地产调控均始终成效不大的深层次原因。
如何避免地方土地财政模式积重难返、改变目前地方政府的财政收入结构是整个房地产宏观调控必须要“补”的一课。在去年年底出台的国民经济《第十二个五年规划》中，中央提出了财税体制改革的整体方向，其中明确指出了将“研究推进房地产税改革，逐步健全地方税体系，赋予省级政府适当税政管理权限”。
从现今情况来看，房产税的改革试点将是最有可能突破地方土地财政模式的突破口，而这种可能性在目前看来也已经越来越明朗。
在1月9日正在召开的重庆市“两会”上，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中明确提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。
重庆市是传闻最可能推行房产税试点的城市之一。的消息称，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由重庆政府制定，报财政部备案。重庆市目前正在抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。
同时，上周亦有媒体从上海市政府一名决策咨询专家获得的未经证实消息称，上海试点房产税也已在2010年12月9日获中央批准，目前上海已经制定出了框架性的方案，但方案有很多细节还在研究，可能会在今年“两会”后进行正式试点。
官方消息和非官方消息的交错流传，印证了房产税渐行渐近的脚步。可以明确的是，在十二五期间内，房产税应该会有一个明确的方案出台。
但在这个起点之后，以房产税来完善地方财政收入仍然任重而道远，卖地模式已经深入地方财政的“骨髓”，土地拍卖显然不可能段在短时间内取消，同时房产税试点之后的风险亦没有得到评估。因此，现今还不能将希望寄托于房产税试点能够在短期内改变地方土地财政模式。
而从房地产调控的角度而言，房产税却不失为一剂调控的猛药。2010年，几乎所有可以利用的调控手段都已出尽，房产税已经成为2011年房地产市场继续调控的期望。即使不能迅速瓦解高房价的根源，但房产税应该可以给高房价降降温了。
1月9日，重庆市召开的“两会”上透露，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。
重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。
据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。
目前，重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。
此前重庆市市长黄奇帆曾公开表示，今后只要国家批准了，会对高端商品房、别墅用房收房产税。
而且，如果是高档商品房，比如比普通商品房价格高很多倍的别墅，那税收交易契税、各种所得税等等各个方面都将按照政府规定的税率当中的限来征收。
基本思路包括：先对别墅、200平方米以上的“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；按面积计，实行累进税率；征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人炒房，可能被征税。
