京沪深三地楼市震荡中现分化 上海回升京深下跌
宁波房天下综合整理2010/08/10 09:25
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[来源：上海证券报]8月首周,京沪深三地楼市在继续震荡之中出现微妙分化。北京、深圳两地楼市成交均价继续下跌。同期,连续十余周在2万元/平方米上下震荡的上海商品住宅成交均价,上周（8月2日-8月8日）却反弹至2.3万元/平方米的高位,回到新政出台前水平。
上海 商品住宅均价回到新政前水平
分析人士指出,少数高价位楼盘的集中成交拉动了上海楼市上周均价的大幅反弹,投资客相对集中的中高价位项目出现成交回暖迹象。
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,上周上海商品住宅成交面积为13.7万平方米,环比下跌11%;但商品住宅成交均价却达到了23242元/平方米,环比再度上涨10%,这一周均价已经回到新政前的水平。
分析上周成交量排名居前的楼盘可以发现,均价反弹与新江湾新推的“九龙仓玺园”大量成交有关。该项目推出房源185套,房型全部为160平方米以上的大户型。该项目销售总监胡海嵘昨日向记者表示,目前售楼处售出的总套数已有100余套,截至昨日,“网上房地产”登记的已售套数达87套,成交总金额达7.43亿,平均每套房源总价也高达854万元。记者了解到,针对内部订购者开发商给出了30万元的总价优惠。即便如此,该盘上周成交均价仍达到43700元/平方米,拉高了全市均价。
从供应情况来看,某机构的数据显示,上周全市仅7个楼盘推出9.4万平方米新房源。目前“网上房地产”可售房源存量依然只有40709套（8月8日数据）,这仅相当于去年高峰期一个季度的销售量。
“在供应量未大幅上升的情况下,大量被调控积压的购房需求,经过一段时间积累后,还是需要一个暴发途径。”某机构分析师薛建雄表示。
出炉的二手房成交数据亦显示,7月全上海二手房成交套数为7895套,环比增长22%;成交均价为1.7万元/平方米,在经过6月的短暂回落后再度环比微幅上扬1.90%。
北京 价格依然维持下调趋势
8月9日,北京中原地产统计数据显示,上周北京二手房成交下调20%,商品房成交下调25%,价格依然维持下调趋势。并据房天下统计,上周北京商品住宅期房签约1318套,环比下降2.4%。对此,业内人士分析指出,北京已经出现“地价拉低房价”现象,意味着宏观调控各项政策开始出现互相促进的局面。
根据房天下数据监控中心监控数据,上周北京商品住宅期房签约1318套,环比下降2.4%。并且,截至8月6日,北京市商品住宅可售期房套数为62663套,现房可售套数为31499套,库存量充裕,这给房价下调创造了条件。
而北京中原地产统计数据也显示,上周北京二手房数据继续全面下调,总成交及住宅成交分别为2527套及2197套,环比分别下调20.9%、20.7%。而二手房均价下调幅度达到了1.5%,下调趋势开始加速。
“本周北京新开盘的3个项目目前仍然是零成交,这说明如果开发商不学保利、万科(000002,股吧)在大兴和房山降低销售的办法,购房者就不会跟进。”中原地产张大伟说。他同时分析指出,主流开发商低价热销的现象,终将导致其他楼盘跟进促销。
张大伟进一步分析指出,房贷政策收紧、部分主流开发商低价开盘、北京土地供应明显加速导致地价下调30%以上等因素,将会导致北京二手房均价加速下调。目前,“北京通州、昌平等区域受到最近的低价地影响,已经出现明显的'地价拉低房价’的现象,宏观调控各项政策开始出现互相促进的局面。”张大伟说。
深圳 二手房成交量大跌23%
上 圳房地产市场继续震荡不止。其中,一手房成交量延续了前周的增长态势,成交均价则继续下跌,由此,市场连续两周呈现出量升价跌态势。二手房成交量则涨势不再,上周环比大幅下跌。
上 圳一手房市场共成交511套,与前周相比有一定增长,环比增长8.7%。其中,深圳一手房关外两区共成交426套,占全市成交量的83.4%。关内共成交85套,占全市成交量的16.6%。
一手房成交均价为16326元/平米,环比下跌8.8%,连续两周呈现下跌态势。
尽管一手房成交量出现回升,但二手房成交量却出现较大的降幅。上周共成交1748套,环比大跌23.2%,没能承接前一周的增长步伐。一、二手房的成交量比例为0.29:1。
信息时报讯 7月份没有新调控政策出台,各地二手房市场成交处于缓慢恢复过程中。根据中原领先指数系统数据显示,7月份五大城市二手住宅成交量均高于6月,但远低于上年同期;二手房价格继续延续6月跌势,但跌幅明显收窄。此外,租金上涨势头首次得到遏制。
租金涨势首次受遏制
7月各地二手房市场的亮点是,租金上涨势头首次得到遏制。据中原领先指数系统数据显示,除上海外,京、津、穗、深四大城市二手住宅租金指数均出现小幅下跌,而上海租金指数上涨幅度明显收窄。二手房租赁市场特点是,需求完全以实际居住为基础,较少存在投资状况。在经历上半年二手房租金连续上涨之后,目前已逐步趋于平稳,预计这种态势将继续保持至整个下半年。
另一个显著特点是,由于二手房买卖市场成交量处于低位,部分需求则通过租赁市场来兑现。这种状况促使7月租赁市场延续6月的活跃态势,部分城市二手住宅租赁成交反弹幅度较大。根据中原成交数据统计,五大城市二手住宅租赁成交量与6月基本持平,其中北京和上海二手住宅租赁成交量约200万平方米,是新政前成交量2倍之多。
二手房成交继续回升
二手房市场经历了3个月对调控政策的消化,目前基本已形成了量价交换的格局。
据中原监测数据,7月五大城市二手住宅成交量环比增幅7%~48%之间不等,上海和深圳反弹幅度较大,分别达到45%和48%。与之相对应的是,上海和深圳近3个月二手房价格指数持续下跌,累积跌幅分别为6.3%和7.3%;北京二手住宅成交量环比增加22%,二手房价格指数3个月累积跌幅达6.3%;广州和天津市场较为平稳,成交量均有小幅增加,二手房价格指数跌幅微弱。其中天津二手房价仍有微幅上涨,这与天津作为二线城市,市场正处于快速起步期的特点较为相关。
另一个值得关注的现象是,近期深圳、上海等地部分豪宅板块成交量突然放大。根据中原成交数据统计,7月深圳华侨城、香蜜湖等板块的二手住宅成交量较6月上升100%;上海部分中心城区二手住宅成交量也有大幅度增加,主要是徐汇、长宁、黄浦和浦东等中心区域。
中原集团研究中心经理瞿安新表示,之所以出现上述状况,大致有3个原因。一是同近期城市中心区尤其是一些豪宅板块的新增豪宅供应减少有关;二是由于豪宅品质相对较高,买家长期看好其潜力;三是近期市场价格的下跌,豪宅投资客试探“抄底”。
下半年政策依然从严
中原7月市场调研情况显示,目前各地在新政执行方面仍维持原有的从严态势,其中部分城市略有松动的第三套房贷被再度收紧。
瞿安新认为,在上述市场形势的影响下,各地二手房成交量确实处于复苏过程之中,但是复苏进程十分缓慢。
他表示,在此期间,如果市场价格继续下行的话,将有助于成交量的恢复;反之,市场难以维持较好的成交状态。预计8月期间,五大城市二手住宅价格仍维持下跌态势,成交量仍将继续回升。
