访均胜缪百年：开创宁波商务别墅的新时代
房地产门户房天下2010/07/14 09:02
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
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走过21世纪的个10年，中国房地产业经历了一个从觉醒到蓬勃的野蛮生长；而位于房地产之巅的别墅市场则完成了一个从复苏到发展、调整、直至腾飞的华美转身！“中国别墅十年大典”暨2010第七届中国别墅节即将闪耀开启，在此之际，搜房网特别策划采访业内各界精英，本期邀请均胜房产总经理缪百年，共话中国别墅10年成就，同绘中国别墅未来10年蓝图。
【搜房网】：中国别墅已经走过10年的历程和变革，首先想请教您，您认为什么样的产品才能称得上别墅？
【缪总】：别墅是的人才能享用的，跟普通的住宅甚至是跟城市里面的豪宅也是有差异的。中国的别墅主要集中在长三角，然后是深圳、广州珠三角，还有北京、天津环渤海，这三块经济比较发达的地方相对集中，其他地区可能相对少些。宁波真正意义上的别墅不多，但是这几年宁波别墅的进步不小，个人认为宁波做的比较好的是九龙湖畔，开元地产开发的九龙湖畔是宁波目前为止能称得上是别墅的产品。
均胜房产总经理 缪百年
现在我们在宣传的很多都不是真正意义上的别墅。真正的别墅一定是独栋的，而且要有位置、有景观、低容积率、有文化。所以别墅要有几个方面：是很好的位置，第二是景观，第三是建筑要漂亮，第四是要有文化，满足这四大因素才真正称得上别墅。比如北京不少上点年纪的别墅，都有些故事，这就是别墅需要的文化内涵，但是宁波可能到目前为止几乎没有。另外像国外如夏威夷的别墅都是很疏的，风格都不一样，就是两三栋一个风格，两三栋一个风格，我们这里一大片是一个风格，这不是真正意义上的别墅。
【搜房网】：目前，新政的威慑力初显成效，一定程度上影响了宁波别墅市场，结合本地的实际情况，您认为宁波别墅市场在新政的影响下，其走向如何？
【缪总】：新政对别墅的影响相对还小一点，为什么？别墅是给特定的人群的，很多买别墅的人几乎很少用按揭。真正买别墅的，他的净资产都是上亿的，在房地产调控形势下，对他的影响不大。我认为这次调控对普通一百平方米左右的普通住宅影响会比较大，对单身公寓的影响也不大，对别墅影响更小。
在新政下，对别墅影响很小，前提肯定是要真正的有品质的好别墅，只有是真正的别墅，老板花个几千万是没问题，因为这是奢侈品、珍藏品。其次，购买别墅的人一般都有自己的事业，那么这样的人对别墅的定位角度不一样，自用为主适当兼顾投资性、增值性。
位于三江口的海景花园我也是主要参与者，购买者的想法我也有所了解，他们往往关心的不是价格，而是产品本身，产品品质一定要好。另外这些人在买房子的时候会考虑和他们住在一起的人群，如果说随便人都能和他们住在一起的话，他们会觉得档次就低了。从他们的角度考虑，价格不是问题。所以说宁波的别墅市场，豪宅的市场，我觉得这个市场大，但是一定要做到。
开盘当日热销60%，6天去化90%，仅仅一周时间，翡翠湾700多套房源近乎售罄。在楼市调控政策的压力下，市场持续低迷，购房者与开发商处于博弈阶段，很多项目还在楼市迷雾中徘徊的时候，翡翠湾率先破局而出，逆市热销。而在翡翠湾公寓推出没多久，翡翠湾的别墅也已悄然进入人们的视线，“商务别墅”——均胜房产的又一突破性实践。
【搜房网】：祝贺翡翠湾公寓取得如此好的销售成绩，接下来，翡翠湾的别墅是不是就会和我们见面呢？缪总能否给我们介绍下翡翠湾的商务别墅概况是怎样的？
【缪总】：波我们主要是推单身公寓，现在销售率已经95%左右。接下去会推别墅，目前我们意向客户已经有60%多了，16栋别墅已经有60%多定了。这就是我们客户积累的结果，因为别墅是人群享受的，不能像单身公寓那么去促销的。我们为什么在波特曼喜来登大堂内放一个展示位，主要就是吸引商务会所的那部分购买人群的。
我们翡翠湾里面的别墅是商务别墅，不是纯住宅，是定位于高档企业办公类、会所类的别墅。这次我们用了约36亩地仅造了16栋别墅，平均两亩多地一幢，都是独立的；别墅是靠水边的，东边的杨木碶河很漂亮；院子很大，差不多每幢有400—900㎡的院子；商务别墅是四层的，配备有三菱无机房电梯；每幢别墅拥有很大的露台，可以眺望水景；立面总体呈现代风格，采用的是石材干挂。
【搜房网】：作为商务别墅，其业态的定位是什么？未来的模式是怎样的？
【缪总】：我们地拿好以后，根据这个地的地理位置、地形、客户定位来分析做什么产品适合，我们一直在思考。翡翠湾离新的市政府只有一公里多一点的距离，很多人商务型的会所就有存在的价值了。因为在中国政府中心都是经济中心，围绕新的市政府很多生意就会存在，会所就有存在的价值。
根据这样的一定位，我们做的商务别墅分为几类：类定位是顶端会所类，商务服务有餐饮、咖啡、SPA等；第二类是高端的办公，包括一些外贸公司、设计创意公司、金融服务等，这些公司的老板比较追求精神上、文化上的东西。还有就是会所和办公的结合，一部分是做会所，一部分做办公，两者相辅相成！
同时，我们也非常明确，这次我们要打造的是一个完全的商务会所。我们要选择客户，对于有些行业对整体是减分的业态我们是不欢迎的，我们希望在别墅的业态中大家有一个很好的互补性。单身公寓是客户选择为主，谁买我们都能接受。但是这次16席的别墅就不一样，可能并不是所有人或业态都适合我们的，我们讲究私密性、考虑适当封闭管理为主，我们对于客户的要求也会很高，只有合适的客户才能进来。
除了以上这些内容，我们还会有一些特殊性的服务：比如说税务筹划方面，高新区有些税务政策是很优惠的，企业进驻未必知道，我们有专门税务筹划的人提供服务；还有比如的餐饮，我们会联系北京的高级会所去学习考察，并一起参与设计，把产品定位都定好。我们这个服务，跟一般卖住宅的是完全不一样的。
【搜房网】：均胜翡翠湾别墅在宁波商务别墅里面扮演一个什么样的角色？另外，您觉得商务别墅在未来会是一种趋势吗？
【缪总】：的会所型的别墅，宁波市场到目前为止还没有。在离新市政府这么近的位置里更是难找。36亩地16幢别墅，杨木碶河的水景，这样的别墅可以说是了！均胜这次要打造的商务别墅不仅仅是为东部新城服务，更是为整个宁波服务。
我觉得商务别墅在未来可能是一种趋势。甬商是有名的，所以说在宁波这个市场还是非常大的。到目前为止这种的商务会所别墅几乎还没有，我们先试水一下。如果这个弄得好的话，我们以后还可以复制，在东钱湖或者其他地方也可以做。所以别墅不仅仅是做住宅类的，也可以做会所类的商务别墅。我们希望在宁波市场能开创商务别墅的新时代，这是我们努力的方向。
