谢耀生：银行货币政策或成楼市"致命伤"[视频]

理性分析楼市火爆背后 强大刚需不可忽视

百隆房产总经理 谢耀生

【搜房网】：关注房地产，点击搜房网。各位网友大家好，这里是搜房网高端访谈，今天接受我们采访的是宁波百隆房产总经理谢耀生，谢总，感谢您接受我们的采访。4月以来国家出台新政调控楼市，堪称史上最严厉的新政使得楼市成交量骤降，观望的氛围愈加浓厚，您是怎么看新政？

【谢耀生】：首先，我分析下新政出台的原因。总体来说还是由供需矛盾造成的。我一直在博客里面谈到，为什么我们国家现阶段房地产经济会这么火爆，宏观调控又怎么调，楼市越调，房价越长，这是为什么？主要是归纳这么几点：

、土地比较紧张，供应量少；第二、地方政府耽误了建设廉租房的时间，希望以市场经济的方式来解决普通老百姓的住房的问题，谈何容易？现在我们也看到了这是不可能的；第三、宜居城市的居住人口在不断增长，城市化人口在大幅度地前进，城市规划大幅度地建设。我们国家每年有一个统计数据，按照现阶段城市化建设的速度，每年有两千万的人口从农村到城镇、到城市，发生了阶梯式的生活变化，城市化的进程在不断扩大。每年有2000万，哪一个国家有这样的量？没有！两千万人口可能就是澳大利亚整个国家的人口。这是房地产需求量较大的关键。第四，就是人口的结构问题。五六十年代是多生代，一对夫妻生了5、6个，甚至是8、9个孩子。这代人到了80、90年代都是育龄年纪，虽然国家执行计划生育，只允许生一个，但是数量仍然惊人，现在这两批人都在购房，——80后要结婚要买进婚房，50—70年代的人要提高生活水平买改善型住房，旺盛的市场需求也是客观存在的。最后一点，也是最重要的一点，即房地产了。如果按照收入去算普通的老百姓是买不起房的，但为什么现在的二手房也卖到一万五、一万六，却还有老百姓在买房？因为普通老百姓自己的住宅已经了，比方说像小城春秋这样以40万买进的，现在已经到120万，甚至150万了，再加上这么多年的生产与积蓄，他已经有能力考虑买入200万甚至300万的房子，所以改善型需求也增加了，原始资产的无形中提供了购房的资本。如此一来，房地产这一块的需求量还是比较强劲的。

新楼盘下调心理预期价格 已开盘项目价格依旧坚挺

【搜房网】：国家之所以出台相关政策，是因为楼市过于火爆，但是楼市火爆的背后却是不可忽视的客观刚性需求。新政的出台，某种程度上适当的遏制了当前房市迅速上涨的势头，新政的影响，您又是怎么看？
【谢耀生】：我在博客上面也这样说，这次新政是众望所归，不仅是购房者，也包括我们房产商。去年一些

百隆房产总经理 谢耀生

城市房价出现上涨一倍的现象，的确过于火爆了。这种情况如果继续维持下去，我们国家的经济会真的崩溃。我在前两篇博客当中也写到过这样的道理：房地产需求有刚性，也有塑性。为什么刚性呢？因为存在很多的需求量，但是这种刚性一旦碰到房价不涨了，或是跌价了，那么房地产的塑性就体现了。它不像买其它的生活必需品，天天需要，买不起可以租，有房子的可以挤，至少目前没有出现大批人露宿街头的情况。所以新政出来应该说对比较火爆的楼市有一个降温冷却的作用。但我们对新政也要有一个正确的认识，它并非想把楼市搞得一塌糊涂，中央政府希望楼市能够平稳的发展，过热了便出台一些政策，叫你听话一点，按照规范来出牌。如果楼市被宏观经济压得喘不过气来了，出现暴跌现象了，国家还会有刺激政策出来。这个宏观调控是双向的，不是单向的打压。2008年末的情况跟现在刚好相反，房价迅速下滑，政府忙着救市，稳定房价，而现在政府是希望楼市能平稳发展，不要暴涨，也不要暴跌。微调是肯定的，比如这次宏观调控，房价跌了，但不会崩盘，跌了多少？从宁波二手房挂牌情况可以看出二手房市场波动是较大的。与之相较，一手房也出现一定程度的下调。例如前段时间城西开盘的一个项目，开盘价与业内人士的心理价位相比，我估计已经下调了3000元左右，4月底开盘的其它楼盘也是一样，他们的心理价位也在往下走。这是一个现实，新房价格在往下走，包括没有开盘的楼，也是要跌，肯定要降低原来的心理价位，不会像以前那样疯狂了。而已经销售的楼盘，因为去年形势大好，基本上都属尾盘了。尾盘一定不会跌价，跌价只会给已经买房的业主造成不好影响。而去年所有的楼盘都是低开高走的，销售额一直比较平稳。
新政对甬城房市影响不大 引导宁波楼市回归理性

【搜房网】：也就是说，目前宁波房产市场的价格已经出现松动，新开项目的开盘价格于开发商之前的心理预期都有一定差距，而去年的存量盘经过去年的消化，在资金产业链上没有大的问题，也不会出现降价等情况。那您对后市怎么看？我们谈谈最近3到6个月的市场会怎么走？

【谢耀生】：可以这样说，一线城市的影响，像京、沪、广、深四个城市去年房价疯涨，现在宏观调控出台，房价疯涨最厉害的城市，受害也最厉害，跌幅越大。虽然宁波去年也涨了不少，但是相较于一线城市，宁波的房产市场还算理性，因此这次调控对宁波来说是一个理性回归的周期，不会大跌。宁波楼市之所以不会崩盘，最重要的支撑点有两点，，宁波的土地供应非常规范、有秩序，没有一个大起大落的供应量变化。但是现在的楼市趋冷，地方政府对推地的速度只会放慢，不会加快，这对后续的供应会产生一个不足的状况。另外就是宁波的拆迁总量非常大。据不完全统计大概有400万平方米。而一般拆迁多为老房子，又以90平方或以下的居多，因此拆迁户都可视为改善型住房的潜在需求。如果说400万平方米的拆迁，估计也会600万平方米的需求量，甚至达到800万平方米。而宁波商品房的供应量每年也不过300万—400万，宁波潜在需求的量却有这么多，你要房地产市场不活跃也难。

【搜房网】：短期来看新政就是让房地产回归理性？

银行货币政策或成房价涨跌至关要点

【谢耀生】：对，就是降降温，的问题是加不加息。我曾经在博客中与网友说过，利息如果到了5%或5.5%以上，那么购房者就会减少很大一部分，因为每个月要支付的利息太高了，房子小，对付一下也可以。只要利息不超过5%，那么房地产市场一定是活跃的。因为它的购房成本和按揭成本还是比较低，在多数购房者可接受的范围内。所以加息对房地产的影响是重要的。另外就是银根紧不紧？目前看来银根已经开始收紧了，现在银行的准备金率已经提高到17%，我们的时候是17.5%，如果再往上走可能又要创历史新高了。贷款额度一紧张，对首付款的要求就高。我们测算过，大面积的豪宅户型首付款40%到50%，客户源没有什么改变。反过来100平米左右，如果首付款从30%提高到40%，就可能将近提高到一半，这个需求量的变化就很大。因此后续银行的政策对房地产形势也有较大的影响。说实话，开发商是靠银行支撑的，没有银行支撑，没有一家房地产商能够存活下去。比如买土地以后，四证齐全要贷款。不仅开发商贷款，购房者也要贷款，一般老百姓买房总拿出来首付款，其它还需要靠银行支持。所以房地产行业跟银行有着千丝万缕的联系。

【搜房网】：或者可以这么说，银行的货币政策是楼价涨与跌的至关重要的因素。

【谢耀生】：对，只有银行的调控政策对房地产调控是最直接，最有影响，见效最快的，其它的二套房的认定，物业税等等影响不大。有关专家说房价有泡沫，政策也有泡沫，我想说政策确实有泡沫，因为很多政策并没有执行，如果认真执行，投机行为就会少了，市场就可以平稳发展了。另外一点就是房地产市场一定要两元化，这个在新政当中是重点，但是现在很多媒体没有重视它，具体而言就是政府在保障性住宅方面应该怎么做？这一点很重要，因为房地产市场是按照市场经济的规律在办事，普通老百姓的民生住房并非开发商的社会责任，开发商的责任在于把城市建设好，给国家合理的税收，建设品质较好的楼盘。而真正要解决普通老百姓的住房问题，则应该由地方政府解决，因此保障性住宅一定要推进，而且一定要两元化，这样住房问题解决了，市场经济的商品房市场也稳定完善了，到那个时候我们的房地产经济就是一个新的格局，它的后续发展，我们拭目以待。

但是鉴于中国的情况复杂，解决廉租房或者经济适用房问题，也要考虑城市建设，目前土地拍卖是地方政府财政收入的重要来源，但政府建设的廉租房，又会造成土地的贬值，地方政府压力甚大，因此要真正的完善廉租房的建设，确实是一个很大的学问。我们很体谅地方政府的难处，现在这个状况下，要房地产平稳地发展依旧还是一个美好的愿景。

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