互联网房产如何夹出高利润率
优讯中国2016/01/08 17:12
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
【导语】
浪淘沙·互联网房产
风云起中原，
楼市蜕变。
昔日豪宅纷争乱，
化做雾霾商都烟。
如梦如幻。
互联需求链，
大势初现。
智能社区新理念，
又是地产崛起日。
凤凰涅槃。
2015年11月的郑州，寒意料峭，在一年一度的中部企业家峰会上，建业地产董事局主席胡葆森(业内人称老胡)罕见地发了一次颇为动容的肺腑之言。
我已经到了这个年龄了还在推着80后创新，真的是我自己的悲哀!我仔细想了想，可能客户的需求，或者企业存在的价值在我的心里压得比一般的事情重一些，因为每天要交几百万的税，每天还要给银行赚400万的利息，有两三百万营销费用，这样一天赚不够1500万还完不成上市公司的任务。上市公司借钱的时候容易，但是每天要卖掉6000万的房子才能完成今天的任务，所以压力随之而来。
据说，老胡的肺腑之言让行业内的许多老总都颇为动容。
但，这仅是老胡一个房地产开发商的悲哀吗?
看看下面的这幅图，老总们是否有“面熟”之感?
行业野蛮开发期遗留下的问题
有消息说，中国的房地产已经到了“库存压顶”的年代，2013年之后，人口老龄化导致房地产需求大幅下降，而过去几年投资的房地产项目还在不断竣工，供过于求导致库存堆积如山。目前中国房地产待售面积达6.6亿平方米，在建面积超50亿平方米，按照人均30平方米的标准，几乎透支了两亿人的需求。
这是房地产上一个“机会主义”时代野蛮开发遗留下来的“作品”。
所以，“去库存”成了现在热的呼声。
造房的痛苦，那卖房的呢?
没有确切的目标客户，任凭十八般的营销“武艺”全都用上，新房仍是难卖!新房代理公司普遍焦虑，渠道分销公司一片混战;经纪人成交困难，付出多回报少……
至于买房人，他的痛苦根本不是写在脸上，而是刻在心上!
上一个“机会主义”野蛮开发时代留下来的大问题就是把房价推到了离谱的高度，但刚需是真实存在的啊!
造房的痛苦、卖房的痛苦、买房的痛苦!
这样一个各方都痛苦的生态体系，持续了多年而且愈演愈烈。有谁想过，“病根”在哪儿?
各路“聪明人”对房地产转型此起彼伏的声音，看得你应接不暇、乱花渐欲迷人眼。
然并卵，能解决你真正的“痛点”，以及房地产行业生态体系的痛点吗?
房地产新的“救命稻草”
说黄金时代也好，野蛮时代也罢，现实的情景是：房地产“机会主义”的红利基本已消失殆尽，未来要考虑的是：一、如何去库存;二、拿到的土地怎么开发;三、已经在路上的准开发商如何退出或是如何创新玩法?
还有没有新的“救命稻草”来拯救疲惫不堪的房地产?
有!
重置供应链，即：升级供应链到需求链，示意如下——
这是一个典型的互联网+房地产模式，即：信息流推动物流，重置资金流。产生的直接价值如下——
1.解决了融资难的问题
传统的房地产融资渠道很多，但以银行贷款为大头，一旦出现“银根紧缩”的情况，开发商的资金链很快就会断裂。
而需求链模式下的融资采用互联网众筹的方式，把楼盘设计成金融产品。由于其投入成本低、风险小且退出机制灵活，所以非常吸引人，地产商基本不用做什么营销就可以很快融到预期资金。
早些日子，万达地产推出的“稳赚1号”用的就是互联网众筹的模式，上市仅3天，就顺利融到了50亿的预期资金。
2.解决了体验和效率的难题
旧的地产运营模式以开发商为中心，用户是没有参与权的。终由于信息的不对称，导致用户体验的成本巨高，用户需要花几十万甚至更高的投资成本才能成为房子的主人，所以导致其定房的决策比较慎重，效率低下。
而需求链管理模式下，用户只需用很低的成本就可成为一个楼盘的体验者，感觉好的话可以买下，不满意的话就等于租房了，再不满意的话还有很灵活的退出机制。大大提高了用户体验率，同时极大地提高了地产商融资的时间周期。
早些日子重庆万科推出的西九·万科以对外“租金抵房款”的住宅项目就是这样的体验模式。租客可以先租房居住，租金可分期或一次性支付，租赁期满后租户若有购房意向，则可交纳剩余房款，此前的租金按一定优惠幅度抵扣房款。
这是传统的供应链模式根本不可能实现的梦想。
3.按需设计，按需开发，不再有库存问题
阶段的众筹期既解决了融资问题，也有了明确的目标客户。后期根本不存在“库存”的难题。
4.原材料的采购范围扩大化、价格透明化，大大降低了建造成本，等于二次融资
把一个狭窄的采购通道扩大至乃至全球范围，而且没有任何人为的干扰，点击鼠标即可完成，节省出的成本相当于二次融资。
如何用互联网夹出高利润
只有把水分夹掉，才能获得高利润，这是商业的本质，同时也是互联网+房地产的核心诉求。
1.丢掉过去的供应链模式，忘掉自己一度的霸权地位。一切围绕着需方转，让你的商业真正良性转起来
经济新常态下的房地产正经历洗牌过程。大浪淘沙，谁能留存下来亦是新旧思维博弈的过程，你若不愿意变革，很快就会倒下，而后继的创新者会踩着你的尸首走向光明。
2.互联网众筹“一石三鸟”
采用互联网众筹的方式，在前期融资的同时，目标客户已确定，这不仅不会遗留下库存难题，而且连庞大的营销费用都省下了。可以说是“一石三鸟”。
3.围绕需方设计房屋
卖不掉的房子都是用户不需要的产品!
目前地产的业态已在悄然发生变革：住宅、商用、创业孵化器、青年体验房等，未来还会有更多的业态出现。总之，用户需要的房子才是值得建的房子。
4.利用互联网公共服务平台的监管机制
圈里有个传闻，某知名企业采购一种建筑材料需要6个人审批签字，老板设置这个流程的初衷原本是要相互监督，堵住漏洞，但真实的结果是：6个人都要索取回扣，终结果是价格比一个小开发商老板采购的贵了60%。
而利用互联网公共服务平台的监管机制，上述问题根本不会存在，企业也不需要养这么多人，老板自己点点鼠标就把上游搞定了。
5.建造智慧社区，实现物业赢利
传统的物业模式是地产商出钱养活一批人来负责社区的日常管理及服务工作，社区庞大的消费红利是与地产商没有任何关系的。
而智慧社区则打通了物业与住户的消费关系通道，住户的衣食住行所产生的每笔消费均与物业产生关系。
6.与上下游产业链成为事业合伙人而不是生意人
借助互联网+，未来的地产业态将变成地产商与上下游、用户结为一体的共生体。只有“共享”经济，才能有“经济”!
做到了上述这些，其中的水分就会被榨掉，即便你把房子的平方单价降下来一些，但利润率却会大幅度提升。这个“提升”是真正符合商业的本质，是属于企业真正应该获得的利润，亦是企业可以保持生命力的利润。
据蓝采和采购网的负责人介绍，蓝采和采购网就是这样的公共服务平台。它把基于需求链模式下的互联网这把“夹子”的核心价值发挥得淋漓尽致。它一端夹着房地产的“入口”，一端夹着“出口”，打通资金和库存通道，让地产商专心做自己擅长的事，获取属于企业应有的利润。有了这个服务平台，地产商将不再被“地产”奴役，身份转换成“城市运营商”，自此，喝喝茶，看看书，轻点鼠标，一切就运筹帷幄了!
