货币从紧，楼市或多只为“暂时性消痛”
房天下博客2008/04/30 10:22
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近段时间，一直高歌猛进的楼市，似乎出现一些新变化的迹象——
二手房交易量大幅萎缩，商品房市场观望气氛渐浓，房价一路狂飙之后，市场似乎显露疲态， “有价无市”的局面再次显现。
与此同时，楼市新政策依旧接踵而来——十年未现的货币从紧政策重新出山，央行准备金率再次上调至14.5%，国务院检查组开赴各地，本地公积金贷款额度由的40万元下调至25万元……
在楼市微妙关口，“货币从紧”政策的明朗化，无疑让明年楼市走向充满了玄机。
货币从紧，楼市理论上趋稳
货币从紧政策，意在防止明显通胀，而银根紧缩之下，楼市的开发与需求都将受限。基于今年楼市大涨之势，明年国家的货币政策组合拳的力度料将会更大，房地产走向值得关注。
社会流动性资金过剩，开发商融资已非太大难题；还有一些大鳄级房地产商通过上市获得大量的资金，对银行信贷依赖程度有所减弱。尽管如此，银行依旧是开发商的主要资金渠道，在宁波，这一依赖性更高。江东一家银行负责人就告诉记者，银根趋紧后，他一周内就有几家开发商登门拜访。相对之前，情形完全倒过来了，那时是银行上门向开发商寻求合作。
理论而言，货币从紧，将使得开发商在资金投入方面更为谨慎，从而导致开发量的减少，开发进度加快。开发商对资金回笼的要求更高，因而在价格制定上将趋于保守，房价大幅上涨的势头将受到抑制，甚至不排除房地产价格出现回调的可能性。
同时，购房需求也将得到抑制。我国房地产市场的发展繁荣，住房消费贷款功劳可没，它是需求支撑的有力保证。货币从紧政策下，继第二套住房首付提高之后，房贷门槛可能将进一步抬高。这在遏制大量投资、投机性需求的同时，也将使得部分刚性需求望而退步，市场总体需求将得到抑制，房价有望保持一个比较合理的位置。
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理论≠现实，核心矛盾依然存在
楼市稳趋，这是理论上“就一物论一物”的结论，但它的实际效果，是与宏观大环境的走向，以及政策执行力度等实际因素相关。
就新货币政策下的楼市走向，多家开发商在接受记者采访时，多惜字如金。“这个时候，是涨是跌都不好说。”“现在比较微妙，还是看执行吧。”而一家外资背景的开发商则无奈地称：“对于政策以及楼市走向，现在说太敏感了，公司已经下达‘封口令’。”
显然，“不好说”，以及封口令，开发商的这些“反常”表现，多少透露出他们对楼市走向认知的不确定性，至少没有确切的把握。
这种不确定性是可以理解的。好比今年楼市，起初就定位于“政策执行年”，普遍预测随着政策的逐渐消化，楼市将呈稳升态势。可连开发商自己也没想到，“政策执行年”居然成了房价涨幅最快的一年；同时，针对楼市的新政策还是以月均两项以上的速度推出，可房价似乎就是没感应，一个劲的往上蹿。
“货币从紧，其主要着眼点在于减少流动性资金，防止明显通胀。对楼市而言，它的影响是整体性的——开发、需求同时受限。开发上的影响要滞后一些，因而它给明年需求的影响将大于供给的影响，房价大涨势头可能得到一定遏止。但眼光看远点，两者同时受限，效果终究要相抵，对房价整体走向影响不大。”联合地产巫资有说。
房价大涨，归根结底还是在于供需矛盾这一核心问题。在土地、人口矛盾，以及人民币等因素下，房地产预期愈加强烈，整体需求必将持续大增。而由于土地资源限制，供给难以跟上需求步伐。
这种情况下，货币从紧，也只能在短期内抑制需求，属于暂时性“止痛”。需求积蓄一段时间后，必迎来集中释放。而就开发量来说，货币政策的影响正在于未来一两年的市场。到那个时候，需求积蓄爆满，市场供应又显不足，楼市很可能迎来更强烈的报复性反弹。
有人士认为，根治供求矛盾，关键在于供。就眼下情形而言，在供给的两大要素中，土地比资金又更关键。土地这一根本问题得不到根治，楼市退烧可能性不大。
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刚性需求强力支撑，宁波房价大跌可能性不大
关于货币紧缩政策之下的宁波房价走势，业内一种比较直接的观点认为，这与市场里的投资性、投机性需求量相关。
货币紧缩，房贷门槛提高，势必将被大量投资性（投机）需求阻挡在市场之外；而已经在市这类投资者，资金链将大受影响，他们被迫退市，在急于转手找下家的心态下，可能出现降价抛售的现象。
前个时期，深圳房价的下跌，一个重要原因就在于此。据央视报道称，今年以来，深圳投资性（投机）需求比列高达六至七成，而随着第二套住房首付提高至4成，投资者成本大增，资金链断裂，继而引发市场降价大抛售。
如果这一应因果关系观点成立的话，无疑将给宁波房市发展带来借鉴意义。那么宁波楼市中，投资性（投机）需求量有多大规模呢？
“有，但肯定没有深圳那么多，估计在三成左右。”广厦房产吴晓东说。他认为，今年以来尽管房市大热，但并不意味着投机性大规模重返。“宁波居民大多已完成首次置业，正向改善型住宅迈进；同时，大量外来人口，也加剧了需求的抬升，刚性需求依然是主导。”他举例称，鄞州中心区一未开楼盘，内部登记的2000多名客户中，已有近三分之一的人一次性完成付款，按常理，这绝非投资者所为。
不过，一位银行界人士则认为，三成的比例过低，但也不超过五成。业内人士普遍认为，虽然具体比例很难确定，但宁波房市还基本以刚性需求为主，在这种强力需求支撑下，宁波楼市大跌态势将大很难出现。
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