短债激增与现金流转负 华侨城地产承压下改制未定
观点地产2014/08/27 11:10
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半年报的尾声之际，华侨城姗姗来迟。期内，恰逢市场下行，新官上任。
8月25日，深圳华侨城股份有限公司公布其上半年销售数据显示，公司实现营业收入135.96亿元，同比增28.05%；归属于上市公司股东的净利润为19.13亿元，同比增5.21%。基本每股为0.26元。
其中，华侨城的房地产业务收入73.83亿元，同比增长24.81%；旅游综合业务收入58.68亿元，同比增长32.94%。
对此，中信证券实时一份研究报告指出，公司营业收入增速高于归属上市公司股东净利润增速，主要原因在于非经常性的投资减少。
另外，华侨城上半年的营业税金及附加发生数为32.65亿元，比上期数增加59.15%。公司表示，主要原因是期内旅游综合及地产业务增长所对应的税金增加。
而截止报告期末，华侨城的总资产为897.8亿元，同比增长2.16%；归属于上市公司股东的净资产252.7亿元，同比增长5.91%。
短债激增与经营现金流转负
虽然华侨城上半年在营业收入与净利润方面实现同比大幅增长，但短期内却依然面临一定的财务压力。特别是短期借款的激增，以及经营活动产生的现金流量净额由正转负。
数据显示，截至六月底，华侨城的短期借款约为48.54亿元，比期初数增加42.68%。同时，其一年内到期的非流动负债为42.03亿元，比期初数增加117.57%。
除短债激增外，华侨城在上半年的经营活动产生的现金流量净额约为-58.9亿元，相比去年同期8.68亿元大幅下降778.18%。
对于公司经营性现金流出现大幅下滑的局面，华侨城指出，是由于期内支付的土地出让金、土地整理费及合作诚意金等增加所致。
据了解，上半年华侨城开启版图的第三轮扩张期，也已实质获取重庆项目土地，顺德、宁波工程也持续推进。
从以上财务状况来看，相关分析师进一步表示，虽然存在短债压力，以及经营性现金流骤减的现实，但其货币资金还是较为充足。
据中报显示，华侨城截至期末的货币资金约为99.19亿元，相比年初94.09亿元同比微增。
不过，华侨城在营收增长的同时，财务成本支付也有所增长。其上半年的财务费用同比增加6.63%，由2.6亿元增长至2.77亿元；营业成本则由20.5亿增加20.07%致56.02亿元。
另外，在负债率方面，报告期末华侨城资产负债率为67.7%；净负债率为66.4%，分别较2013年末下降了0.8和上升了26.5个百分点。
中银国际对此的解释是，华侨城上半年抓紧时间扩大借款规模，借款净增加现金76亿元，主要用于重庆的土地款预付。
地产承压与改制方案难定
比起拗口的财务分析，大家似乎更加关注华侨城经营业绩的各项直观指标。
值得一提的是，平安证券在实时的一份研究报告中指出，上半年公司实现房地产销售金额约78亿元，仅完成其预计全年240亿元销售目标的29%，完成比例较低。
其中，上述78亿元销售额中主要来自深圳本部约30亿元、上海约25亿元(苏河湾5亿元)、武汉与北京共约20亿元。
至于地产业务不及预期的原因，平安证券进一步强调，主要是由于上半年整体房地产市场面临需求下滑压力，而华侨城项目多为一二线城市核心区域中高端住宅，调整压力更大。
不过，平安证券也认为，预计下半年公司供应量将显著增加，同时公司出于现金回流目标也会提高项目销售力度，按照全年50%-60%的去化率计算，全年销售仍有望达到240亿的规模。
在对华侨城全年销售持乐观态度的同时，平安证券也表达了自己对华侨城地产+旅游模式的担忧。
“随着地产行业进入白银时代，供需情况已发生实质变化，未来我们判断地产项目的投资及周转率均可能面临一定下滑，同时旅游业务目前尚不具备大规模爆发的环境。”平安证券如是强调。
与平安证券观点颇为相似的，还有中银国际。其认为，华侨城扩张较为激进，住宅销售过分喧宾夺主且增长乏力，文化旅游面临激烈竞争，同时主题公园文化内涵欠缺的现实都制约其进一步发展。
事实上，众多券商在关注华侨城业绩的同时，也不约而同地点明华侨城未来在央企改革中的利好。
其中，中银国际认为，目前华侨城已经进入一个新的加速发展期，集团段先念总经理履新之后，对内改革和对外扩张都有望加速，借央企改革的春风，华侨城在引入战投、推进激励和市值管理方面均有望取得突破。
对此，华侨城在《投资者关系活动记录表》中也明确表示，公司正在对股权激励、定向融资等方面的工作进行研究，为积极落实新一轮国企改革的政策精神做准备。
然而，在相关熟悉华侨城的分析师看来，关于华侨城改制的具体方案还是未知数。因为新领导上任后肯定推动这个进程，但是鉴于华侨城国企体制改革的复杂性和难度，最后能够改到什么程度仍有待观察。
