187亿商业注资侨福 宁高宁中粮系地产整合揭盅
观点地产2013/11/08 14:56
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
宁高宁主导下的中联系地产业务整合，在经过多年蹉跎后终于明朗。
11月7日，中粮集团港股壳公司侨福刊登了一份目标资产更详细资料，早前中粮集团拟向其注入的12项商业项目，截至今年9月底的市值达到约187亿元，总建筑面积约为97.27万平方米。
上述项目的从2010至2012年分别为34.59亿、22.86亿及44.3亿元，而截至今年6月底的半年则约16.14亿元；同时，这些项目多年的毛利率及资产负债率也较稳定，截至2013年6月底，毛利率约54.5%，负债率则介乎7%至14%。
根据侨福刊登的资料显示，上述12项物业包括成都大悦城和北京中粮广场两项综合体，香港及上海的两项商用物业，北京、南昌及苏州的四项酒店，三亚的一项综合旅游项目及上海、三亚及成都三项拥有少数权益的项目。
其中，截至9月底，成都大悦城的市值约6.39亿元、北京中粮广场约30亿元；商业物业方面的鹏利中心市值约20.62亿元、海景壹号公寓约18.27亿元、上海鹏利辉盛阁公寓约40.4亿元。
而酒店项目方面的北京华尔道夫酒店市值约5.53亿元，北京长安街W酒约8.41亿元，南昌凯莱大饭店约3.06亿元，苏州凯莱酒店约2.3亿元，
另外，综合旅游项目三亚美高梅金殿酒店市值约26.44亿元。
中粮系地产重组揭盅
侨福表示，在上述商业项目注资完成后，公司将成为中粮集团的境外上市平台，并拥有其综合体及其他商用物业。
而在今后成为中粮集团的境外上市平台后，侨福未来的发展策略主要是致力在中国不断发展、经营、租赁及管理“大悦城”旗舰品牌综合体。
不过，是次注资安排，中粮集团仅将成都大悦城注入侨福，而包括北京朝阳大悦城、西单大悦城在内的其他6个大悦城项目暂时未注入其中。但侨福表示，其已拥有优先收购权，将在未来8年来，寻找合适机会收购其余大悦城项目。
至于原因，侨福表示，中粮集团所持有的烟台大悦城权益目前透过其海外投资结构持有不足三年，还不满足注入条件，同时烟台大悦城还涉及部分海外投资基金的退出问题。
而天津大悦城、上海大悦城、北京朝阳大悦城及北京西单大悦城目前还属于中粮集团的境内资产权益，如要达到注入条件，还需将这部分资产的所有结构调整为境外机构持有，同时还需获国资委及商务部批准。
另外，沈阳大悦城则由于早前中粮地产(000031,股吧)已拥有优先收购权，且目前中粮地产已受委托经营管理沈阳大悦城，所以侨福今后将择机在不抵触中粮地产优先购买权的前提下，加快完成收购。
从此次中粮集团对侨福注资的项目来看，几乎均为旗下的优质商业项目，由此，中粮集团将侨福定位成商业地产发展平台的意图显露无疑。
而在注资完成后，侨福也将正式更名为中粮置地控股有限公司，成为中粮集团的商业地产发展平台。
不过，相比侨福获得大笔商业项目的注资，中粮集团旗下主要进行住宅开发的中粮地产则稍显尴尬，此次仅涉及沈阳大悦城的部分权益，而这部权益今后也极有可能被注入侨福。
事实上，中粮集团在经过此次注资侨福后，其今后在地产业务方面的整体发展路径也逐渐明确。
侨福在公告中就提及，为避免同业竞争，未来中粮集团会继续将中粮地产定位为其住宅业务发展的中国境内指定平台。
相关分析也指出，困扰中粮集团多年的地产业务整合难题至此算是解决，今后中粮集团旗下将只拥有两个平台，即A股的中粮地产专注住宅业务开发，而港股的侨福(中粮置业)则专注商业地产开发运营，这种安排，似乎也解决了外界一直担忧的中粮系同业竞争问题。
宁高宁与艰难整合路
尽管大悦城项目全部注入侨福还需时日，但在借壳上市、巨资注入的背后，则是中粮系地产业务旷日持久的整合难题。
一路走来，中粮系地产业务的整合并不轻松，而在这条艰难的整合路上，一直伴随着对地产有极深情结，同时又深谙香港资本市场的中粮集团董事长宁高宁的身影。
在2004年底由华润空降中粮后，宁高宁面临的一大挑战就是完成中粮主业之一的地产业务的整合。
作为老道的资本高手，宁高宁在整合前期的最重要一步，就是率先打造A股上市平台。
2005年11月，中粮集团以8亿元受让深宝恒59.63%股权，随后更名为中粮地产，至此中粮集团运作旗下房地产业务的专业平台诞生。
此后，宁高宁又决定划分投资性物业和住宅发展业务，并在一年后成立了运作商业地产的中粮置业。之后又计划将商业地产打包，并适时于香港上市。
随着中粮在商业地产方面的试水之作“西单大悦城”于2007年开业，宁高宁主导下的商业地产扩张随之起步，并提出5年发展20个大悦城，资产规模目标达到700亿元的目标。
但是，中粮商业地产快速扩张的问题也随之而来，核心问题则是巨额资金的需求与投入。
据早前熟悉中粮的人士透露，中粮地产板块在集团系统内筹集资金的难度很大，虽然中粮集团产业链长但盈利能力却一般，且连续收购已耗费大量现金，在国内A股融资窗口紧闭的现实下，打通境外融资渠道就成了当务之急。
或许正是因为如此，宁高宁在2012年3月公开表示，计划拆分旗下商业地产业务在香港上市。
此后，中粮打造香港上市平台的步伐逐渐加快，先于2012年8月收购侨福73.5%的股权，而后又在收购未满两年之际硬闯港股，在今年9月份宣布大笔注资侨福。
尽管硬闯港股将面临政策层面的严格审核，并且今后的融资环境如何也还需考量，但能建立境外融资，对处于快速扩张阶段的中粮而言，实则是解决资金压力为数不多的途径之一。
就此，相关分析也认为，如果此次中粮置地商业项目顺利注入侨福，并最终实现登陆港股后，今后中粮的商业地产拓展无疑将平添动力。
