宁波福州双百亿项目启动 华侨城扩张箭在弦上
观点地产2013/10/15 09:19
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
华侨城在完成换帅和新老交替后，于去年重启的新一轮扩张已箭在弦上。
今年国庆期间，华侨城与福州市人民政府签署正式合作协议，双方同意将共同打造福州华侨城大型文化旅游综合项目。
据了解，华侨城将投资不低于100亿元，在福州市仓山区帝封江地块规划建设包括欢乐谷主题公园、水公园、滨江生态公园、曲水湾精品商业、文化主题精品酒店等9大旅游项目，总占地面积3.19平方公里。
另据相关接近华侨城人士透露，此次正式合作协议的签署，表示双方在所有核心商业条件方面已谈妥，目标地块也已确定，随后将会通过招拍挂程序竞得土地，项目整体进展还算顺利。
宁波、福州双百亿项目
其实相比福州项目，华侨城于宁波的项目已先一步进入正式拿地阶段。
今年9月份，华侨城曾以总价约9.2亿元分两次在宁波鄞州区合计拿下7宗地块，地块总面积接近30万平方米。其中，位于鄞州新城区钟公庙街道的6宗地块，将打造一个类似深圳欢乐海岸的城市综合体项目。
而宁波项目也是华侨城去年以来相继签约的福州、深圳大鹏、重庆、宁波和佛山顺德5个项目中进展最快的一个。
2012年12月份，华侨城曾宣布该公司与宁波鄞州区政府签署《宁波华侨城文化旅游综合项目合作协议》，拟合作开发建设文化旅游综合项目，项目投资总额不低于100亿元。
如今，宁波和福州两个总投资额不低于100亿项目进入拿地阶段，似乎也意味着华侨城第二轮扩张也已进入正式推进阶段。
事实上，对于华侨城的第二轮扩张，中银国际在早前的一份报告中就指出，今明两年华侨城将开启新一波土地获取高潮，其中，预计宁波项目和福州项目下半年将分别拿地30-50万方和80万方，并均有望下半年开工，明年开始预售。
相关分析师还提到，在具体的拿地方面，华侨城会根据项目的具体推进情况适度获取，这主要还是受制于资金压力。
另外，佛山顺德项目也有望在今年进入拿地阶段。据相关分析师透露，顺德项目的进展本来先于福州，但由于华侨城和当地政府在项目用地指标上有分歧，因而进度稍缓。
该分析师还表示，华侨城所有新签项目中，只有深圳大鹏项目进度较慢，主要是受制于当地的市政配套滞后，华侨城对于该项目的规划也必须要与深圳政府对大鹏新区的整体规划推进相匹配。
华侨城二轮扩张
按照华侨城的规划，今后其所拥有和运营的主题公园数量要扩大至20个，同时一方面要进行产品系的复制，另一方面也要着手进行第五代产品研发。
但在多数业界人士看来，华侨城一直以来采取的高负债扩张模式，住宅销售过分喧宾夺主，文化旅游面临的激烈竞争，以及令人担忧的财务状况都制约其发展。
另外，华侨城的第二轮扩张能否顺利实施，最重要的一点还在于是否有足够的资金支持，以及能否解决融资困境。
而就华侨城最主要资金回笼部分的地产销售而言，相关分析师认为，截至9月底其销售额不到200亿元，四季度的销售业绩还将面临更大挑战，因为华侨城高度依赖于上海和深圳高端项目，但这两个项目不太可能使整体销售去化率由上半年40%左右的相对低位有所改善。
该分析师还提到，预计华侨城今年全年的合同销售额能达到215亿，同比增长7.5%，这相比行业内其他房企增长速度较为落后。
此外，为突破融资难题，华侨城在2012年还首次进行资产证券化融资尝试，以欢乐谷门票为基础发行融资凭证，合计募集资金18.5亿元。
今年6月份，华侨城又通过旗下华侨城亚洲进行境外融资，以配股融资的方式，引入新华人寿和中再资产两家保险（放心保）公司进行投资认购。8月1日，又与中国太平保险集团签署战略合作协议。
就此，相关业内人士认为，能够联手财大气粗的险资拓展业务，对于目前涉房地产类企业在融资闸门未证实开启的背景下无疑大有益处，对华侨城来说，最直接的益处莫过于增加资金来源的渠道。
而除自身的资金压力外，华侨城的二轮扩张还将面临旅游文化产业的激烈竞争。
这两年由于房地产调控政策的影响，文化旅游地产在过去的两年时间里成为了传统房地产企业转型发力的一个重要方向，包括万达、保利、雅居乐、苏州高新(600736,股吧)等企业均已将触角伸向了旅游地产。
而从华侨城已布局的城市和区域来看，在武汉、苏州、常州、徐州、泰安、宁波等较为核心的二三线城市，世茂集团、宋城股份(300144,股吧)、苏州高新等企业投资的各种主题公园项目也已纷纷落地。
另外，在主题公园方面，华侨城也面临着迪士尼进入上海的巨大挑战，特别是在文化内涵上，华侨城与迪士尼的差距不小。
可以预见，作为华侨城新一轮扩张的主战场，未来二三线城市的主题公园市场也将形成更为激烈的竞争格局。
另外，相关研究机构还指出，随着社会、经济环境的变化，行业发展的改革，华侨城所面临的商业模式、区域布局和内部管理等方面的压力也较大，特别是地产行业带动效应的下降，而这些因素很可能导致华侨城在旅游地产领域龙头地位的下降。
