加息和房贷新政夹击下 房贷什么时候开始还

美国联邦储备局公布6000亿美元的刺激经济计划，引发全球市场反应，各国普遍受到输入型通货膨胀的压力。受此影响，国内加息的预期加强，同时通货膨胀的压力加大。对于普通投资者来说，跟随银行的加息步调来调整自己的资产配置就成为眼下的热门话题：除了银行存款可以获得更高利息外，贷款购房的取舍、银行理财产品甚至投资型的保险产品的选择都成为摆在面前的实际问题。如何理财，房贷什么时候开始还，才能让我们的投资也随着加息水涨船高？

10月19日，央行时隔36个月后首次加息。调整后，1年期存款基准利率上调0.25个百分点至2.50%；1年期贷款基准利率上调0.25个百分点至5.56%。5年期存款基准利率上调0.6个百分点至4.2%；5年期贷款基准利率上调0.2个百分点至6.14%。与加息通道打开同时而来的，还有国家对于住房按揭的再次收紧，首套房的7折利率优惠就此成为了历史。

作为大部分家庭资产的主要投资标的，如何选择或调整自己的住房按揭就成为首要难题，有贷款的家庭在考虑是否提前还贷，而准备贷款的家庭则在权衡浮动利率与固定利率房贷的优劣。面对越来越高的贷款利率，我们到底该何去何从？

【固定利率房贷】短期贷款可以考虑

在未来进一步加息已经成为主流观点的时候，确定贷款利率就成为不少家庭的考量，于是，固定利率贷款产品也再次进入人们的视线。而记者日前咨询了广州的各大银行发现，曾经流行过一段时间的固定利率房贷，目前几乎没有什么选择余地，明确表示有固定利率产品的仅招商银行一家，首套房（一手楼）可贷3年期，利率6.39%；5年期，利率6.66%；10年期，7.11%；且这一利率标准没有任何优惠折扣。

对比加息后的贷款利率，固定利率产品的标准确实高出了不少，因为银行不会做亏本的买卖，在设计该产品的时候已经将未来可能的加息幅度测算在内。以固定利率产品10年期贷款利率7.11%计算，比现在的6.14%高出了0.97个百分点，按照目前一般0.25个百分点的加息幅度，需要央行再加息5次才有优势。而且更为重要的是，目前首套房的贷款利率还有8.5%折的优惠，实际贷款利率只有5.219%。

同样为期限10年，总额100万元的首套房按揭贷款，浮动产品的每月还款约10714元，而固定利率产品每月则需还11667元，每月相差近千元。

“最近有咨询固定利率房贷产品的客户。”某股份制银行的理财经理告诉记者，目前来看各家银行推广的欲望不是很高，一方面是对未来利率的走势判断明确还需要一段时间，现在难以测定固定利率的标准；另一方面，固定利率房贷都会普遍高于浮动产品，怎样说服客户去把握未来几年的一个利率走势也是比较困难的，容易有一些纠纷。

该理财经理分析认为，目前固定利率房贷还不是很划算，尤其是对于一些首次置业的家庭，“7折利率优惠从推出到取消只有两年多时间，目前国家对于房地产政策的调控政策还不是很稳定，但在现有利率水平上，8折左右银行就已经有利润了，我个人认为，对于首套置业者的利率优惠应该还会长期存在，只是下限比例问题。”如果真的要选择此类产品，建议还是选择5年或以下的短期产品。该理财经理建议，因为未来一两年的加息通道是确定的，那么固定利率产品还是有优势的，至少可以固定未来的支出；而如果超过5年甚至10年，判断利率走势就有较大的风险，需要谨慎。

【提前还贷】需综合考虑通胀影响

既然贷款利率继续走高那么对于手中有部分现金资产的家庭来说，提前还贷是否是正确的理财方式呢？

余小姐在工商银行贷款了20万元，期限为10年。根据她当时与银行签订贷款合同，她可以享受到7折的利率优惠，即4.13%的年利率，如今加息，又听说7折利率优惠被取消了，余小姐感觉自己每月需偿还的贷款会提高很多，于是她想到了自己父母手里还有一些存款，是否该把这些钱借来让自己先提前还款呢？记者就此也咨询了其所贷款的银行。

经过查询，该行的客户经理告诉记者，余小姐的贷款合同签订的条件是，如果基准利率发生变化，其贷款利率也要按照基准利率来调整，所以此次加息后，余小姐的贷款利率也将在明年1月1日起开始上调；同时，合同条款中约定的基准利率的7折优惠并不受到影响，从明年开始，余小姐将在新基准利率的基础上继续享受到7折的优惠利率。“目前取消7折利率优惠只限于新增贷款，也就是说我们不能再批7折的贷款利率优惠，但余小姐这些都属于存量的业务，是不受影响的。”也就是说，今年余小姐的贷款利率为4.13%，明年其享受的贷款利率为4.298%。其目前每月2037元的还款额，将提高至2052元，每月增加幅度只有十几元，“如果真的完全取消了折扣优惠，每月还款额则提高至2234元，提高约200元。”

对于余小姐是否应该选择提前还款，理财专家认为需要从几个方面来考虑。首先，提前还款需要考虑是否会对个人或家庭的现金流产生重大影响。如果只有20万元存款，全部用于还款，则将导致家庭现金流断裂，而余小姐借用父母的钱，是否将影响老人的养老等储备也是必须考虑的，“一般来讲，家庭现金流储备至少是家庭日常开支的五倍，才能保证基本安全。”

其次，提前还款还需要综合考虑通胀的影响，物价上涨不只影响我们日常开支，其还将直接导致资产价格的上涨，股票、大宗商品价格都将随之走高。而从金融学领域来看，负债的金额，也就是贷款的金额其实并没有增加。“当然这其中忽略了加息的影响。”理财专家分析认为，从某种程度讲，通胀情况下，适度负债是有好处的。如果余小姐有更好的投资渠道，并不建议其用于提前还贷。

保险理财防御性投资险上调

从保险产品角度来看，险的是与利率水平关系最为密切的，因此也成为了各类保险产品中较高的一个品种。在加息通道下，值得投资者重点关注。根据申银万国、国信证券等机构发布的投研报告显示，加息将促使险结算利率上调。

与2008年峰时险的结算利率超过6%相比，今年以来大部分保险公司的险产品率都在一路下滑。根据记者此前的统计，被视为险市场风向标的平安人寿8月份、9月份险结算利率又呈现下降趋势，由此前的4%降至3.875%、3.75%。

不过，从情况来看，险的结算利率水平与5年期银行存款利率有很大的参照性，而此次5年期存款利率已经由3.6%上升至4.2%。由此导致险结算利率也有可能重回4%以上。这种回升，一方面是投资资产本身有所上涨，另一方面是险要保持自身的吸引力，也使得保险公司将随着存款利率的提高而提高其率。

但理财专家也同时提醒，对于投资者来说，险依然是一种保险，其所起到的更多是抵御通胀的风险，而并非是谋求更高。投保险产品，除在首年要被扣除初始费用外，5年内退保也将对本金造成损失。

买房省息三大方法 选择与自己最匹配的房贷

（来源：上海金融报）加息该如何选择房贷？房贷理财专家建议，不应把目光单纯集中在最省钱的房贷，而要选择与自己最匹配的房贷。

自主月供———30年贷款5年息

目前正处于一个不断加息的周期，寻找相对省息的还款方式，是一个上佳选择。比如，“自主月供”房贷就是这样一种产品，其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还，还可进行再融资。

该产品的设计着眼一种“低利率”的省息机会，在不增加每月还款金额的前提下，可将一笔长期贷款(如30年)拆成连续几期的中短期(如5年)的“自主月供”，通过中短期贷款的低利率来实现轻松省息。

随借随还———提前还贷无障碍

加息必将引发提前还贷潮，年轻人贷款买房大多选择20年或30年贷款期限，随着收入逐步提高，很多人想提前还贷。个人贷款全程“自助”模式，就打破了传统贷款业务对提前还款的限制，

对于手中有一定闲钱，既想提前还贷减少利息支出，又怕失去其他投资机会的客户，只要申请“随借随还”，就可以通过网上银行系统或电话银行进行自助还款借款，且额度循环使用，想借就借，资金瞬时到账；想还就还，限度省息。

该业务首次将理财与个人贷款相融合，成为国内最快、最省、最便利的贷款方式，同时满足了省息、消费融资、家庭理财等多元化个性需求，使房贷成为一种新型的家庭理财工具，降低了还贷综合支出。

只还利息不还本———置业理财更轻松

选择这种还款方式，贷款人可以只偿还利息，或者只偿还一部分本金，以保证现金流的充沛，帮助贷款人实现其他的理财目标。

客户可根据自己的未来收支变化情况，自主将贷款本金分成若干段，并约定每段本金的还款金额和期限。在其他时间段里，可以只还利息不还本金。同时，允许借款人多次部分或全额提前还款。这样就可以自行设计还款进度、还款金额等，使购房者能够一举多得，既能住上自己满意的房子，又可以全面兼顾生活品质、投资理财和创业发展。

无论是对准备贷款买房或者已经贷款买房的人来说，必须考虑持续加息可能带来的购房成本提高。近期有贷款买房意向的人，可以把目光锁定在理财型房贷产品上，避免因持续加息导致家庭支出受影响以及生活质量下降。

美国人房贷讲谈判技巧

现在是美国人贷款买房的好时机。不过，由于次贷危机的影响，申请房屋贷款的难度比以前大大增加了，所以，美国人少不了要寻找一些技巧，与银行和贷款机构学会聪明地进行谈判才行。

虽然美国的房地产市场尚未走出低迷，但是对于正想购房的人来说，现在倒是个贷款买房的好时机，不仅贷款利率到了历史的低点，许多房屋的价格因为业主无力还贷而大降特降。

新泽西州抵押贷款研究公司HSH Associates Inc。的副总裁嘉彬葛(Keith Gumbinger)称，只有1961年的时候才有像现在这样低的30年期抵押贷款利率。据了解，近期的30年期固定抵押贷款利率为5.39%，差不多是自1971年开始统计以来的点。

获得贷款不再容易

前几年楼市繁荣时，因为流动性泛滥，住房抵押贷款轻而易举，几乎人人都可以通过各种渠道获得大量的抵押贷款。随着次贷危机的发生，美国人的信用也受到了挑战。不仅许多银行都收紧了贷款标准，缩减了贷款产品，一些银行甚至已不再与抵押贷款经纪人发生业务关系，因为这些人在楼市疯狂时给银行带来了许多不良贷款。而那些声称可以提供一站式服务的在线贷款网站，大家也都渐渐知道，他们大多玩的是变相提高贷款利率和隐瞒一些费用的手法。

所有这些都增加了买房人的烦恼。如今，美国人要想获得一份抵押贷款，尤其是想要获得的贷款利率，不仅首先要确保没有不良的信用记录，个人信用评估(FICO)分数足够高，债务负担较轻，收入来源稳定，还必须得讲究一些技巧，来切实解决购房资金的难题。

贷款前先搜寻网络 在美国，各种抵押贷款网络由来已久了。在一些网站，包括Bankrate.com，MortgageMarvel.com和Zillow.com，详细地列出了各种贷款利率，还有各种贷款计算器。一些贷款机构打出颇为吸引人的低利率贷款服务的广告。人们只要登录后，就可以地掌握各种利率信息。此外，由于各家贷款机构提供的服务不同，人们可以通过网络很方便地进行贷款比较。36岁的本？杰斯最近打算在加州的旧金山市购买一桩房屋，在申请房贷前，他先登录Bankrate.com，在查询旧金山市的30年期固定利率抵押贷款，网站上清楚地列出几十家银行或贷款机构的不同利率和费用等，内容十分详尽。购房人不仅一目了然，而且还十分容易进行比较。当然，所有这些网站都是作为中介服务，贷款人最终还是要直接和银行或抵押贷款经纪人来办理具体的贷款业务。

在美国，住房抵押贷款的类型非常多，较为普遍的是30年期/15年期固定利率抵押贷款(Fixed Mortgage)和3年期/5年期/7年期浮动利率贷款(ARM)，此外，还要按照贷款额的高低分为高额贷款(Jumbo loan)和符合条件的低额贷款(Conforg loan)，大部分地区规定的两者区分界限是41.70万美元，高额贷款的利率要高一些。此外，还有固定和浮动利率相结合的贷款产品等。

所以对购房人而言，如果已经清楚地知道自己想要寻找哪种类型的贷款，那么在线抵押贷款网站是出发点。当坐下来与贷款经纪人或银行业务人员具体地谈论贷款事宜之前，购房人已经对可能获得的贷款利率和相关费用了然于胸，谈判起来自然能掌握更大的主动权。当然，如果事先还不能确定什么样的贷款才能满足需要，那就只能通过一个具体的人如律师或贷款经纪人来获得建议和帮助。

需要提醒的是，一般这类网站会首先要求提供社会安全号和地址。有些人在向网站的在线抵押贷款计算器输入数据时，喜欢乱填收入、信用评分或其他主要数据资料。而事实上，如果提交的是不正确的信息，所获得的贷款利率可能将与实际可能获得的大不相同。

直接与银行谈判 尽管受到美国人信用危机的影响，直接向银行申请按揭贷款似乎变得越来越难了。但是要知道，任何时候银行其实都是很愿意放贷的，因为他们就是靠这个来赚钱的，只不过在最近这段时期添了几分谨慎而已。所以直接与银行谈判，仍是最行之有效的办法。

由于一些银行已停止高额贷款(Jumbo Loan)业务，所以借款者要尽量寻找符合条件的低额贷款(Conforg Loan)。另外，如果是第二次贷款，还向以前贷款的银行提出申请。作为他们的老客户，如果之前没有什么不良记录，申请起来会更容易些。

理财专家提醒说，尽量不要与办理贷款业务的新手打交道。为什么呢？前按揭经纪人史蒂芬？科纳特说：“在房地产市场鼎盛时期，放个贷款就像揿个按钮一样容易。而现在就没有那么简单了，需要层层把关。”为了防止贷款计划半途而废，与至少有5年以上贷款工作经验的人来谈判，或者在楼市繁荣期就开始做贷款工作的业务人员。这些人在房贷时曾经“口子开得很大”，现在即使收缩了一些，相比较那些小心谨慎的新手来说，还是更容易松动。

此外，寻找本地的银行或贷款机构，他们熟悉当地情况，在提供优惠贷款方面有更大的可能性。试着去找知名银行的地方分支机构以及社区银行和信用合作社等，他们可能觉得这是一个从其他银行那里争夺客户和业务的一个好机会。