莫天全:调控效果显现 房地产发展将现十大趋势
房天下2012/03/07 07:29
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编者按：去年年底结束的中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在逆境中找到突出重围的发展方向？2012年3月6日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院主办、搜房网、中国房地产动态政策设计研究组承办的第十二届中国（长三角）房地产发展年会开启。在专家、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及投资商等业内精英的强强对话中，这一切或将揭晓答案。
在第十二届长三角发展年会上，莫天全指出，根据3月1日刚刚发布了中房指数系统“百城价格指数”，了解到2月份百城住宅的均价连续第6个月下降，而十大城市均价同比连续第二个月下降。从去年9月份开始看到国内的100个城市的平均价格开始下降，从9月份到现在已经连续差不多有6个月的下降。这说明调控政策开始发生效率，调控效果正在显现。
当然市场的抵抗力还是很厉害的。所以百城价格指数环比去年涨跌幅前十位的都是前十位，包括淮安、包头这样的城市，环比跌幅十前的城市也基本上是小城市，这些大型城市基本上是稳定的。刚刚说到环比，同比实际上100个城市平均价格还是上涨的，但是幅度是很小的，不到1%，下个月出来，同比的价格也会下降。十大城市是连续第二月同比下跌，1月份十个大城市的价格和去年相比是下跌的，2月份又下跌，跌幅比上个月有一些扩大，成都幅度，超过1%。所以看到大城市的价格下降更快一些，政策针对性更强。
中指研究院院长、搜房控股董事长 莫天全 先生
调控近期很难松动 建立长效机制
莫天全认为，温家宝总理在政府工作报告中讲的的六处房地产中可以看到了两个方面：
方面，调控不要期待很快有松动的可能，要松动也是顺着保障性住房或者是中低收入者要买的房子来松动。整个房地产调控，今年到目前来看是很难有松动的可能。
另一方面也看到中央政府，包括温家宝总理提出房地产要保持其健康稳定长期发展，让我们对房地产充满信心。曾经一段时间有很多的探讨，包括中国到底要不要房地产，房地产是不是要纳入整个国家的计划，或者是纳入国家保障的体系，那个导向是非常厉害的，确实有比较多的争论。现在看来房地产市场，房地产业的发展这一点毋庸置疑，还会延续我们10年来的政策，也会延续房地产发展的方向。身为房地产业当中的一员，这一点我们基本上还是落下心来，局部的调整，一段时间的调整是必要的。
预测：2012年房地产将现十大趋势
趋势一：房地产调控政策会持续 刚性需求政策会有微调
莫天全在会上提到，中央一再说要确保房地产价格要回归到合理水平，但是这个水平是什么，谁也说不清楚。最近也在做调查研究，到底哪一个城市的价格水平是合理水平。保障性住房会逐步的落实和加强。政策调控要持续，主要是针对中低收入者的微调，但是保持房地产业稳定健康发展也是中央政府非常忠实的篮球。>>>>【专题直播微博直播论坛直播】
趋势二：保障忙政策将成为长期国策
限购从去年春节以来到今年一年之后还是没有松动。所以限购是一个非常强的政策，但是限购并不是国策，而从保障房政策来说，肯定会朝向长期国策方向发展。2011年1000万套开工，5年内3600万套保障房共赢，将占据相当数量城市新房市场供应的50%，有利于满足中低收入者刚性住宅需求和社会稳定，会成为调控房地产市场和国民经济的有效手段。
最近保障性住房政策为什么中央政府一无反顾的推动呢？政府从国民经济和财政政策来看，这不仅仅是房地产政策，它可以支持调控带来的负面影响，可以弥补这个影响对国民经济带来的冲击。保障性住房成为了政府看得见的手的新手段 。
趋势三：土地价格将持续下降 土地成交量逐渐回升
去年的土地成交量是比较少的。2011年133个城市共推出土地面积13.8亿平方米，同比增长6.6%，但是住宅用地推出下降了11.1%，成交面积同比增长11.3%，住宅用地成交面积同比下降了13.8%。住宅土地面积减少，对两三年之后，三五年之后市场的供应会带来很大的影响。房价上升的压力还是会有的。2011年成交价格来看，住宅用地楼面价格同比下降12.8%，住宅用地平均溢价率为12.8%，比2010年下降了20.3个百分点。所以土地价格会下降，土地成交量会回升，如果再不回升的话，对两三年后的房价会有压力。
趋势四：新房价格持续下跌 幅度不超10%及交易量低位稳定
随着价格的下降，可以看到交易量低到不可能再低了，所以交易量还是有比较稳定的交易量存在。个别的城市，北京、上海这些前几年涨的比较多的地方，有可能下降的幅度会比较大，特别是个别项目，有超过20%的价格调整。
趋势五：二手房价格会持续下跌 成交量触底后继续上升
二手房价格反应会有一些滞后，去年有一些倒挂的情况，而二手房价格一下跌之后，成交量会逐渐的上升。在去年重点城市二手房价格的成交指数累计涨幅3.3%，1-8月份主要城市二手房价格平均涨幅持续缩小 ，从9月份二手房价格持续下降，从9-12月份累计下降了5%。>>>>【专题直播微博直播论坛直播】
趋势六：套均面积持续下降 购房者本地比例上升
绝大多数城市套均面积连续下降。杭州、深圳、南京、北京在国八条出台后，比国十条出台之前累计分别下降了10.4、6.8、5.5、5.2，下降幅度，其他城市降幅都在5平方米以内。90平方米以下户型市场占比高，北京、上海、武汉等五个典型城市中，青岛从35.9%提高到54.5%，提高幅度为18.6个百分点。本地客户占比大幅度上升，包括北京、上海都有这样的情况。
趋势七：重点城市供大于求 出清周期持续延
2011年4季度，各个城市可售面积同比增速都为全年，武汉可售面积同比增速超过了65%，苏州、青岛同比增速超过了75%，大部分重点城市供销比持续下降，2011年已经接近或低于2008年点。广州下降的是的，由三季度的0.74下降到四季度的0.51。
出清周期也在继续延长12月份9个重点城市平均出清周期15个月，连续12个月呈上升趋势。和历史水平相比，2011年各重点城市出清周期相对2008年的高位仍有一定的差距，但是形势不容乐观。
趋势八：开发投资增速持续回落 增速将在25%以下
莫天全提到，他和若干个专家讨论，专家觉得是在15%以下，会看到投资增速会持续的回落，和2012年国民经济增速调到7.5也是有关的。2011年房地产开发投资量6.17万亿，同比增长27.9%，如果说今年下降到25%以下，甚至是15%的话，这个增幅还会继续下降。
趋势九：开发商资金会持续趋紧 但不会出现大规模倒闭
最近有传长沙有跑路的开发商，但是基本上开发商这一块面临的问题是增长和发展的问题，而不是生存的问题，生存的问题还不是那么急迫，只要开发商少买一点地，或者是卖出更多的房子，进行价格调整，资金回笼还是可能的，市场的购买力还是有的，只是说购房者还在观望。包括前一段时间的有关政策讨论的时候也谈论这个问题，是不是该到要对开发商大力支持的时候了，莫天全的直觉是还没有到时候，但是开发商的资金有了一些利好。
趋势十：中长期三四线城市将成为房地产开发的主要市场
2005-2011年，一线城市商品房销售面积占的比重从16%下降到5%，降幅达到11个百分点。二线城市占的比重从37%下降到32%，还算是比较平稳，但是三线城市占比从2005年的47%提高到了去年的6%，这个提升幅度达到了17个百分点。所以可以看到一线城市开发商越来越少，二线城市还算是比较平稳，但是更重要的是三四线城市，这一块的增长幅度很快。所以中长期来看，三四线城市江蕙成为房地产开发的主要市场。
最后莫天全期望2012年中国房地产市场复苏可以尽快的到来，再次进入房地产持续健康发展的一个状态。
