清晨迷雾中的楼市 放松还是趋紧?

混沌，是今年楼市开局的主要特征。存款准备金率下调、首套房贷利率放宽、 购买需求初步释放、部分楼盘销售转暖等迹象，让乐观派们欣喜若狂，坚信楼市已经触底反弹，将快速回暖。但与此同时，很多因素使得楼市前景依然是雾里看花，让看空派忧心忡忡。

究竟是向上还是向下，放松还是趋紧？各方观点激烈交锋、争执不下，2012的楼市，就在这一片迷雾中走来。

乐观派

楼市回暖已是指日可待

理由1 央行下调存款准备金率

如果说去年一年的楼市只能用寒冷来形容的话，2012年开始没多久，一些不寻常的举动却让这个冬天里的楼市俨然有了一丝春暖花开的味道。

就在上周六，央行宣布从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2012年以来央行首度下调存款准备金率。据测算，此次央行将一次性释放约4000亿元资金。

业内专家认为，对于原有的厚底子已经基本耗尽的开发商来说，此举将在一定程度上缓解其资金压力，对于他们来说算是不小的利好。

理由2 首套房贷款政策放宽

与此同时，《扬子楼市》上周四进行的一项调查显示，新年伊始，各家银行的信贷额度相对宽松，加上央行要求继续落实差别化的房贷政策，对购房需求影响的房贷政策已经开始出现宽松的迹象。

调查显示，目前，南京18家银行中有半数银行的首套房贷都可享受基准利率，而且放款时间也大大缩短，最快的一天半即可下款。从政策导向看，未来首套房的购买者甚至有可能享受到更优惠的利率，这对于首次置业的刚需购房者而言，无疑是一个好消息。

理由3 近期看房人气显著攀升

当这样的消息逐渐多起来的时候，部分购房者开始按捺不住，又开始外出看房了，不少楼盘的客流量明显回升，市场开始热闹起来。

2月11日，南京楼市迎来了“史上最牛看房团”，有2400多名买房人乘坐50辆大巴，奔赴分布在南京各大板块的共41家楼盘，旺盛的需求由此可见一斑。

政策的利好，人气的攀升，以及部分楼盘优惠措施的诱惑，促使楼盘的成交量也开始向良好方向发展。

网上房地产显示，上周末两天，南京楼市的认购、成交量均在200套上下，呈现了自去年年底以来所未有的景象。

上周末，金浦名城世家、银河湾紫苑、栖园等楼盘，认购情况都相当不错，苏宁睿城上周末两天的认购金额便近亿元，还有楼盘均价上涨了200元/平方米左右，不过丝毫没有影响到购房者的买房热情。

看房人增多，开盘的项目也卖得不错，部分业内人士已经用“回暖”二字来形容眼下的房地产市场，这个结论可能下得有点早，但有所回温是客观存在。

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看空派

或现近十年来最冷的寒冬

理由1 中央坚持调控不动摇

但与此同时，很多因素使得楼市前景依然是雾里看花。

最牵动各方神经的，是中央政府一再表态，2012年楼市将继续调控。

2011年12月9日，中央政治局召开会议，分析研究2012年经济工作。会议明确，2012年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

住建部也在年初传出消息，40个主要城市个人住房信息系统今年6月底前将与住建部联网。

理由2 地方“救市”政策被叫停

今年2月9日，安徽芜湖打出“龙年救市枪”，其中包括对购房者货币补贴、免交契税等，短短四天后即被叫停。芜湖并不是个推出救市措施的城市，去年四季度至今，有10多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策作出“微调”。

对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。此外，在中央政府层面，对于个人房产征收房地产税的态度已经由“积极开展”悄然转变为“加快推进”。

理由3 巨量库存“鸭梨山大”

对于房地产来说，期待调控政策放松的愿望似乎可以告一段落了。而库存压力却实实在在的摆在开发商面前，南京统计局日前发布的《2011年南京市房地产开发综述》报告显示，由于商品房市场销售低迷，以致全市的待售面积达到237.98万㎡，比2010年增长80.4%。

楼市库存达到历史位，可以说是巨量压顶。再观各大品牌房企，1月以来销售业绩多数出现下滑，负债率增高的案例越来越多。

层层重压之下，开发商难言轻松。南京楼市新年便上演低价开局，开盘的楼盘华菁水苑推出了240多套房源，均价为6950元/㎡，而其去年9月首次开盘时均价8500元/㎡；上周，位于南京城东的东方红郡宣布，对在售的所有房源全部降价1000元/㎡，同时还承诺将给予老业主代金券作为安抚……

有业内人士认为，在调控不放松的大背景下，部分之前已经明显下调的区域甚至还会继续下跌，2012年楼市有可能成为近十年商品房住宅市场最冷清的一年。

★评论★

暴利时代的末日，新时代的开始 

在玛雅预言里，2012年12月21日被预言为世纪末日，而2012也由此成为世界末日的代名词。那么，楼市的“2012”又是什么样的呢？随着高层定调调控不放松，市场看跌预期普遍化，甚至有专家预言，未来“房价至少跌50%”、“九成房企要倒闭”，楼市末日真的要来了吗？ 

从国际形势看，世界经济尚未走出国际金融危机的阴影，又面临着欧债危机日趋恶化的新的冲击。世界银行在展望2012年全球经济形势时认为，这将是非常困难的一年。外部市场萎靡不振，2012年中国经济将呈现出总需求下滑的特征，今年要想继续保持平稳较快发展态势，扩大内需势在必行。当前，我国正处于城市化快速发展的时期，到2015年，我国城镇化率要再提高4个百分点。以南京而言，根据建设战略目标，到2015年，城市人口规模将达到1000万，城市化水平达到83%左右，由此可见，商品住宅市场的潜力依然巨大。

在去年12月9日发布的中央政治局会议公告中，把“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”作为2012年经济工作的主要任务，这也为今年的房地产调控政策定下了基调，政府调控的目标是促进房价的合理回归，而不是让房价大降、楼市崩盘。

影响楼市的因素是信贷，而今年年初，信贷的水龙头已经有所松动。央行表示要“继续落实差别化房贷政策，满足首次购房贷款需求”，近期多家银行首套房贷也已重回基准利率。众多分析机构对此的解读是，由于中国经济的房地产依赖症无法在短期内消解，2012年调控政策再一步紧缩的可能性已经很小，应该只会在稳定的基础上进行微调。

过度乐观会害死人，过度悲观也会错失很多机会。2012年，房地产行业将从超速发展回归到正常发展，房贷的宽松将降低刚性需求的置业门槛，而在品牌房企、龙头房企带头快跑的情况下，投资者也正在观望，寻找合适的抄底时机。事实证明，只要开发商将价格降到一定程度，刚需买家就摆在那里了，有实力、顺势而为的开发商，将在寒冬中掌握更多的话语权。

对楼市而言，2012，不是毁灭，而是新的开始。