"新国八条"落地加速 限购趋严或催生三重效应
房天下综合整理2011/02/17 09:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（每日经济新闻）春节前后，新国八条落地的速度骤然加快，上海、北京等城市相继出台严厉的限购措施，各地市场从去年年底以来的井喷态势转入观望。
市场面，严厉的限购在经过一段时间的拉锯后，是否会引发类似2008年的退房潮？产品面，对住宅地产需求的打压，是否会挤压资金涌向商业地产？公司面，主流的房地产开发商是否会在今年出现分化？《每日经济新闻》兔年首期房产周刊，将为您揭开谜底——
◎一重效应·退房潮隐现
北京“京15条”空前严厉或催生违约退房
2月16日，北京市出台“新国八条”的地方实施细则“京15条”，由于“京15条”还未正式落地，众多买方在地方细则实施前抢购房、抢过户。不过，业内有专家认为，“京15条”实施后，看空心理及二套房首付比例提高等因素，或导致北京楼市出现部分违约退房现象。
过户排长队
春节后的近几日，北京各区县房屋登记办证大厅皆人满为患，套用宋丹丹小品中的话，场面可谓“锣鼓喧天、人山人海”。
实际上，自1月26日晚“新国八条”面世后，过户潮就开始到来。
1月27日，北京市房地产交易管理网的统计数据显示，北京楼市单日过户数自2010年4月29日以后再次突破2000套，达到2093套。
这股过户潮一直延续至今。
2月15日，一位在北京朝阳区房屋登记办证大厅排队过户的客户说：“想抓紧时间把手续办了，因为贷款刚批下来，就是担心再有新的政策，回头又出什么新的问题，影响过户。”
对此，北京中原三级市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者分析说，这是典型的政策末班车效应。虽然自1月28日起实施的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》降低了这种效应，但由于还面临着限制购房等第三轮调控，市场仍然疯狂。春节后的周，即2月8日~2月13日，北京市二手房的成交量为3109套，同比上涨约25%。
延伸阅读：
或催生部分退房
张大伟指出，待“京15条”落地后，新政带来的看空情绪可能会引发小部分违约现象。另外，由于“京15条”十分严厉，一些买方或因不符合新政购房条件而无法过户。
记者注意到，自去年5月开始实施的北京限购令规定，外地人购房须提供一年以上本市纳税证明或社保缴纳证明，而在“京15条”中，相应规定变成了外地人需提供5年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明。门槛的提高，可能会使不少交易无法过户，从而不得不退房。
链家地产统计数据显示，2009年，外地人在北京购房的比例高达38%，2010年5月京版限购令出台后，外地人购房占比降至34%左右。
张大伟认为，因为第二套首付比例增加等导致小部分商品房期房需要增加首付比例，也可能导致不少违约退房。去年4月和9月末的两次调控后的一个月，退房数量都有所增加。
上海 1月新推楼盘订金超百次
2月1日，距离国务院发布“新国八条”仅5天，上海就出台实施细则，对在上海已拥有2套或以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、未能提供2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。
《每日经济新闻》记者对上海部分1月份新开盘的楼盘进行统计发现，这些楼盘的订金次数已超过100次，其中更有部分楼盘撤消了数套预售合同。个别房地产中介机构透露说，有客户在限购令出台后撤消了订金合同。
新楼盘频现高撤消率
网上房地产网站显示，1月26日新开盘的齐河溢翠苑，当日新推房源共190套，订金总次数达到174次，合同总撤消次数为4次。
于1月9日开盘的兆丰嘉园二期，新推房源251套，一共预售了45套，订金总次数达到51次，并有2套已撤消售房合同；于1月18日开盘的莲花河畔景苑，总共售出46套，订金总次数超过了43次；于1月27日开盘的金山名邸，订金次数为11次。这三个楼盘均是次开盘。
佑威楼市专评网主编、佑威执行董事黄志坚说，订金合同分为“大定”和“小订”，“小订”是交纳购房意向金，“大定”则是签订订金合同。通常“小订”是可以撤消的，“大定”是不能撤消的。一般情况下，楼盘订金次数应该不高，如果订金撤消次数占已售房的比例过高，原因可能有两种：一是开发商人为虚假交易，炒作楼盘；另一种是受新颁布政策的影响。
国务院于1月27日出台的 “新国八条”，对限购令的范围和力度进一步升级。黄志坚认为，受限购令影响，部分购房者由于失去了购房资格而不能再买房，也有购房者因为对后市不看好而放弃购房，这都是新政下的正常现象。
退房压力显现
为了解上述楼盘订金的原因，记者昨日在现场进行了调查。
齐河溢翠苑的销售人员说，他是新来的，不知道为什么会有那么高的订金次数。售楼处其他的销售人员也不清 因。兆丰嘉园二期销售人员的解释如出一辙。莲花河畔景苑销售人员则明确表示，限购令出台以后，不少已订房者因为新政策不能再买房，所以不得不撤消订金合同。
上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，这些楼盘的高撤消率不完全是因为限购令。因为上海在1月27日“新国八条”出台前曾出现过大规模的成交热潮，大部分购房者早在那个时候就已经完成了交易，在这之后购房，受限购令影响失去购房资格的是少数。
不过，分析师薛建雄却认为，去年12月和今年1月刚好是成交峰，很多人因为贷款办不出来，导致被限购或被征房产税，造成退房。这个比例虽然不高，但体量应该会很大。
此前，上海银监会公布的数据显示，上海一二月份的房贷额度均被提前用完，导致暂时无法贷款的案例增多。薛建雄据此认为，上海新一轮潜在的退房压力已经开始显现。
广州 新政尚未落地 退订苗头先现
尽管“新国八条”尚未落地，但广州部分楼盘已出现了退订或退房的苗头。
近日《每日经济新闻》记者对广州番禺某大盘项目进行调查发现，虽然目前该楼盘全部属于二手房交易市场，刚需旺盛，但在1月26日后，仍或多或少出现一些退订意向的客户。
“由于政策因素产生退订的情况肯定有，成本的提高使购房者不得不作出这样选择。”合富辉煌首席市场分析师黎文江坦言。
不少业内人士表示 ，地方细则出台后，市场成交量在两三个月将持续低迷，但地方版细则若规定卖一套可买一套，将促进整体市场活跃度，改善型买家或将入市。
退订很难
“因为税费增加、首付提高等因素，是有一些客户有退订意向，但要成功退订基本上很难。”位于上述番禹项目周边的中原地产顾问黎伟峰表示，若出现这样的情况，在没有签订合同的前提下，只能跟中介、业主私下协商来解决。
中原运通的梁小姐表示，现在中介选择客户都很谨慎，看他们是否真正有意向买房，最终决定是否下单。她表示，如果客户实在要退，“肯定是要吃一些亏，比如订金是1万元，可能只能拿回8000元。”
黎文江指出，“一手市场退订情况通常较少，首先客户在交订金，签订认购书后，到交首付签订合同之间有十天半个月的考虑时间，如果这段期间因政策因素出现变卦，开发商都可以退订金。”黎文江表示，现在开发商在客户签订认购书时，通常都会注明，“若政策因素出现不能贷款等情况，认购取消，订金退还”。
广州市国土局官方网站显示，1月17日~2月15日，广州市退房套数为99套，退订集中在远郊。
陷入观望
2月16日，广州市房管局公布1月数据显示，广州一手住宅网上签约面积73.25万平方米，同比增加12.3%，环比增加52.3%；均价13572元/平方米，同比上升3.2%，环比下降5.8%。自去年10月15日限购令出台后，签约量连续2个月在40多万平方米低位徘徊后，出现了一定幅度的回升。
黎文江表示，成交量回升主要是因为广州细则还没有出台，落地时间不定，不少购房者赶在政策出台前签约，规避政策带来的限制。如果贷款方面未能达到要求，部分开发商还可先垫一成首付。
“一般来说，政策出台都会有两三个月观望期。”黎文江表示，现在银行信贷收紧比较厉害，目前广州有约四成购房需求为二次置业，政策影响面较广。对于资金较为充裕的改善型客户，首付提高一成影响不大，但资金不充裕的客户就会因此暂缓置业计划，或降低要求。
黎文江表示，从后期影响来看，高端住宅会在细则出台前加快出货。地方细则出台后，市场将进入一段时间的观望和消化期，商务公寓、商铺会间接受益。
◎二重效应·商业地产成避风港
上海
半月余商业地产成交比重翻番
19%、58%、43%、26%、9%、18%。这是2月8日至2月13日，上海单日商铺和办公楼成交面积占全市所有房源成交的比重。在限购令出台半个月后，上海的办公和商业用房成交比重由1月份的平均15%左右上升到目前的平均30%。
上述销售数据印证了人们年初的猜想：今年商业地产会有很好的表现。上海一些中国移动手机用户，最近就频频收到这样的广告短信：“没有房产税的影响，不受限购令限制，投资抄底××商业广场”。
但是，一些房地产研究机构却表示，上海商业和办公楼成交比重的增加，很可能是 “虚假繁荣”，因为商业地产的成交量不仅没有增加，反而出现了下跌。
开发商普遍看好
2月14日，龙湖地产发布了1月份的销售业绩报。龙湖1月份单月实现合同销售金额42.6亿元，同比增长228%，其中，重庆和成都的两个商业项目业绩尤其引人注目。
重庆的商业综合体龙湖·时代天街，1月23日推出322套房源，当天即告售罄，销售金额超过3亿元。位于成都的龙湖·北城天街，面市仅6天，79间临街商铺于1月6日售罄，揽金超过3亿元，位列成都市场月度三甲。
在去年底，龙湖地产相关人士在展望今年的销售业绩时，就对龙湖旅游休闲类地产和商业地产抱有非常大的期望，认为这两类房地产业务将成为龙湖新的经济增长点。
和龙湖类似，以商业地产为主要业务的世茂股份董事会秘书罗瑞华介绍说，由于春节长假，世茂股份未能来得及统计1月份的销售业绩，但是可以肯定的是，今年1月份较去年同期有非常大的增幅。
此前，在2010年易城中国市场研究发布会上，远雄房地产董事长李至春、绿城商业执行总经理李小乐、易城中国副总裁柳费国、尹宝军等房地产业内人士均认为，今年商业地产会成为调控中新的楼市销售主力。
绿城商业执行总经理李小乐甚至表示，他们不会像当年将那样贱卖东海广场，目前开发持有的天山路上的甲级写字楼将坚定持有。
机构称量并未大涨
与开发商的普遍乐观不同，房地产中介机构表示，商业地产年后的成交比重增加，主要是因为住宅成交量萎缩过于明显。和住宅一样，商业地产在限购令之后，也出现了成交量的大幅萎缩。
分析师薛建雄说，事实上，总的成交量都在下降，只是因为住宅降得太多，所以商业地产的成交比重才有所上升。他向《每日经济新闻》记者提供的一组数据显示，上海2月8日~2月13日成交的商业和办公楼面积，只有1月22日~1月27日的一半多。
和薛建雄的反馈接近，信义房产分析师朱平平也表示，二手商铺和办公楼的成交情况并没有因为限购令的出台而成为市场的热点。她介绍说，一般二手商铺和办公楼的成交比重占二手房成交量的20%到30%，而春节后到现在，他们公司商仲部商铺和办公楼成交量还是零。
21世纪不动产分析师罗寅申也介绍说，新“国八条”出台后，该公司商业和写字楼成交情况并不是很好。他认为，一手商业和办公成交量的上升，仅是因为住宅成交萎缩过于明显。
显然，商业地产能否在住宅市场陷入成交低迷后成为房地产业新的利润增长点，还有待观察。
广州
限购紧趋下投资客考虑住转商
“因为限购，不少目标客户都不敢下手，住宅实在太难卖了。”近期，《每日经济新闻》记者在走访多家中介公司时，不少中介这样抱怨。
广州天河区一小中介顾问白先生无奈表示，“目前计划将所有精力放在推广商用物业上。”
部分资金转投商用
“去年年底，一个客户仅在我们店成交的住宅就有三四套，但限购之后，1月份他开始让我们推荐投资好的商铺。”据白先生介绍，现在店里咨询商铺的客户比限购前多了不少，现在住宅市场行情低迷，已有炒家开始关注商铺投资。“现在商铺投资比住宅高，基本在3~5个百分点之间，而住宅基本在3个百分点之下，何况今年商铺市场预计还要上涨。
但白先生也指出，商铺投资需求资金太多，根本没法和住宅比。现在尽管咨询的客户多，但住宅炒家转投商铺的还是少。“一般来说，市场上不少职业住宅炒家手上拥有房产多达几十套，但都是通过银行贷款的方式来支付，自己根本不用拿太多的资金出来。但商铺不同，地理位置优越的动辄要五六百万，加上银行贷款不容易，转投商铺的住宅炒家都非常谨慎。”
开发商力推商用物业
《每日经济新闻》记者注意到，除了中介公司有意识地向客户推广商铺外，广州市场上，不少大型开发商都在今年都加大了商业部分的推广。如保利地产重点推出的保利中辰广场、中汇广场、中达广场等商用物业，租金价格可达150元/月/平方米；今年富力地产在广州推出的高达6000套的货量中，其中也包含不少写字楼物业。
去年年底，多家机构报告报告显示，2011年，广州不论是写字楼市场还是零售购物市场，供应量都将呈现井喷局面，预计入市供应体量各将突破百万平方米，新增供应将创下近年来新高。
满堂红沈锐培表示，对于投资者来说，需要为自己的资金找个出口。对于开发商来说，现在单一的住宅模式已不能大行其道，不少开发商都在创新，很多都倾向于打造各类商用物业体，寻找新的利润增长点。
（新华日报）昨日，来自权威部门的信息透露：住建部近期已陆续提请一些房价过高、上涨过快、成交较活跃的城市要出台住房限购细则。“江苏提请的城市主要是南京、苏州和无锡”。
箭在弦上
省住建厅相关人士说，南京和苏州都在拟定相关细则，无锡也已进行过相关讨论，至于何时出，将由地方政府自行确定。
不过，按照国务院“新国八条”和我省贯彻落实“新国八条”的细则要求，“房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则。”如此来看，三地出台限购细则的时间已经迫近。
去年“国十条”出台后，南京和苏州均出台了相关限购政策，其中南京规定“暂时限制购买第三套房”，但至今该市未出台相关执行细则，以至限购政策实际上落空；苏州去年11月则遵照“国十条”中“每个家庭只能新购1套住房”规定，明确“市区家庭限新购1套房”。
苏州市的限购细则据悉可能进行调整，方案是从市区家庭限新购1套房转变为“市区家庭限购第三套房”。记者昨日电话采访苏州市房产局住宅产业处负责人时，对方并未正面确定这一说法，只是说“限购第三套房本来就是国家的规定”。这位负责人称，苏州限购细则有待市政府发布，至于何时发，还得听从市政府的安排。
躁动不安
“限购”执行细则大限将近，楼市躁动不安。
2月15日，在事先没有任何预兆的情况下，南京河西的五矿御江金城临时推盘，将其手上仅余的78套两房和三房房源，一并推出。该楼盘销售负责人透露，紧急加推正是基于对下一步调控政策特别是限购政策的担心。据悉，其楼盘主力客户以三次、四次置业者居多，而这类客户正是限购政策“打击”的对象。“接下来只有四房和别墅房源了，因为比较稀缺，倒不用太担心销售了。”
“抢跑”的并不止这家楼盘。河西高档楼盘仁恒江湾城的意向客户这两天已收到短信通知，称将在2月20日之前提前开盘，开盘较原计划提前了2个月左右；河西另一家高档楼盘保利香槟国际也传出了将于近期推出150套房源的消息……无一例外，这些“抢跑”者都是以二套以上房客户为主的改善型和投资型楼盘。
而从加推的房源来看，开发商也仅是把改善和投资型需求最为看好的房型拿出来，比如仁恒江湾城将推的180多套房源，主力户型在150-170平方米，90平方米的两房却并不在此次推盘房源之列。在“抢跑”的同时，已有开发商表示，将实行分期付款。
相比之下，买房人似乎没有那么着急。从近期楼市成交来看，并没有出现预料中“抢购”的火爆景象。春节长假后南京住宅认购一直处于低位，成交量每天也不过百套左右。苏州楼市成交也持续低迷，名城苏州房产研究中心房产分析师夏玮芬告诉记者，其实自去年11月执行限购令后，该市的成交就开始减缓，加之当前市场有效供应不足，成交低迷。“春节长假后也仅略有回升，这两天每天成交量在90套左右。”
不过记者从南京房产部门也了解到，买方市场应对限购却在“暗流涌动”。这段时间，许多原本与父母共有一处房产的子女，已忙着办理“房产证去名”，使得自己成为“无房族”，以拥有在限购令下继续买房的资格。而市场人士称，去年南京暂时限购第三套房的政策出来后，市场在细则落地前已出现了“抢购”行为，三套以上房的消费在这几个月中已陆续提前释放。
有望降温
无可否认，“限购”的确是所有对需求方的调控中最狠的。
“限购将投机、投资挤出房地产消费大门很有必要。住房原本就不应炒作，而应恢复其居住的本质。”苏州市房产局住宅产业处陈处长说。
南京郦城房地产开发有限公司营销总监阚霖认为，一旦执行限购细则，“市场会迎来3-4个月的低迷期，成交量会有所下跌。”而更有开发商预计，这一低迷期会更长。
在并不乐观的预期面前，地产营销策略面临调整。昨已有消息传出，“龙头老大”万科欲再打“刚需牌”，将继续坚持中小户型普通住宅为主的产品定位。
