河西豪宅升级非毛坯 刚需盘低开 促销潮下有盘卖高价?

房天下讯继雅居乐滨江国际“瘦身”后，南京楼市近期又有一家豪宅项目产品调整。据了解，河西中部一家新近入市的豪宅项目调整了精带装修约，在非毛坯优化升级后，价格并无变化。

今年南京楼市“金三银四”颇不平静。从2月多地降价风波后，南京楼市“被降价”的声音不断，谁会是家降价楼盘，哪个板块最不抗跌成为市场讨论的热点话题。虽然至今南京楼市并未出现真正意义上楼盘降价事件，但从特价房、一成首付、产品调整、到近期多家楼盘低开抢跑，楼市促销手段却层出不穷。

涟城非毛坯优化升级来访量、成交量增加

雅居乐滨江国际“瘦身”目前蓄水近400组

从三月至今，南京楼市分化明显已成业内共识。楼盘销售冷热不均，高端改善产品和刚需、首改产品销售成绩两极化。在“眼红”刚需盘继续畅销的同时，一些高端项目也积极想招应对。

据了解，河西中部豪宅和记黄埔涟城在3月23日首次入市，以“5重优惠”搏足眼球后，却因为实际价格却并没有达到购房者预期，首次开盘销售成绩一般。

近期笔者了解到，涟城已经正式调整了精带装修约。此前的悬挂式空调调整为大金中央空调，取消了原有悬挂式暖气片设计，地面铺设材料更改成天然大理石。此外，还增加交付品牌冰箱、洗衣机等家电。

据涟城置业顾问介绍，非毛坯进行了优化升级，销售价格没有变化。当笔者问及这一番调整后对楼盘的销售有无影响时，该置业顾问表示“来访量和成交量有明显增加”。

同时，笔者也致电了在3月下旬已宣布“瘦身”的雅居乐滨江花园售楼处，据案场置业顾问透露，目前雅居乐滨江国际的到访量很可观，目前蓄水已经有近400组，其中142平米的高附赠户型和178平米双套房设计受到的关注度，具体推出时间还未定。

同时案场置业顾问透露，雅居乐滨江国际将推出的129-199平米入门系君悦产品具体是以毛坯还是非毛坯入市暂时还未定，预计价格在20000元/平米左右。

从菲呢克斯国际公寓以2套28000元/平米起售的特价公寓(目前已售出一套)搏关注到雅居乐滨江国际大改小、和记黄埔涟城升级非毛坯，今年高端项目“促销”动作不断。对此，合众联恒总经理程鹏表示，个别项目出现一些调整，也是因为产品不符合市场需求，总价高、客户窄，必然会遇到销售瓶颈，调整应对是必然举措。

南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华也分析，“出现这个现象很正常，南京楼市总体来看，高端市场滞销，楼市分化严重，这是产品的结构性错位。”

吴所长表示，豪宅产品在增多，客群却相对有限，销售遇到瓶颈很正常。一些品牌和产品不为市场所接受时是难以撬动市场的，而一些品牌影响力大，产品具有稀缺性和有亮点的项目还是会受到追捧。

同时，吴所长也分析了为什么高端项目销售压力大，开发商却还选择做豪宅的原因，“拿地成本高，开发成本高，只能选择做高端产品来提高溢价率。”此外，吴所长也不太看好高端项目产品调整后市场的接受度，他表示“购房者的预期定位已经形成了，从低到高容易，而从低到高，有一定难度，不管如何调整还是豪宅，总价依然不低，而这一部分客群的可选择面大，属于买方市场，销售依然存在压力。”

多盘“明涨暗降”有盘却仍放风要卖高价

桥北刚需盘欲破“天花板”河西南新盘冲3万元/平米

从“特价房”促销到保利为减轻刚需置业压力提出旗下三盘“一成首付”，再到高科荣境85折优惠、金地湖城艺境以毛坯推高层房源低开抢跑，楼市促销渐成风。

近期南京楼市又出现了一个明显的“明涨暗降”现象，金地湖城艺境、银亿东城、新城玖珑湖等盘均以比预售许可证上的“备案价”要低的价格入市，且都取得了热销成绩。在多盘“低开”抢跑时，却有楼盘放风要卖高价。

4月12日，弘阳旭日上城举办了二区御湖美宅项目的品鉴会。据了解，缺席了大半年的旭日上城预计在4月中下旬推出全新产品，户型面积为83—230平米，预计均价13000元/平米左右，挑战区域天花板价。

此外，据佳兆业营销总监周亮透露，佳兆业在南京的项目案名已定为“佳兆业城市广场”，预计在2015年上半年入市，产品定位为刚改客群，预计售价或在30000元/平米以上。

对于近期一批楼盘以低于“备案价”的价格入市，合众联恒总经理程鹏表示目前市场上，刚需、首改定位的楼盘卖得还是很好，以低于“销许价”的价格入市也是为了留足后期房源的涨价空间。而对于旭日上城二区产品计划买13000元/平米，程鹏表示“市场应该能接受，放眼整个南京市场这个价格并不高，随着3号线的通车，这个价格接受起来应该不会有太大问题”。而对于河西南部新盘放风要卖30000元/平米，程鹏表示还是要看项目是否接地气。

南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华对于刚需盘“低开”现象表示，“高拿低开很正常，刚需客对于产品和价格的接受度还是很明显的，一旦定价过高会存在市场难以接受的现象，开发商通过放下身段，快速回笼资金，降低风险”。

同时吴所长也表示，在“低开”潮中也有楼盘涨价，例如 国际，这是因为该盘所处的板块楼盘本身不多，短暂内处于刚需产品真空期，产品又具有一定的稀缺性，在一定范围内涨价的动力存在。而其他一些楼盘在综合考虑产品的接受度和竞争对手的定价后，基于避开风险，实探市场选择低开是正常的。“低开也是试探市场的接受程度，低开高走能获得市场的主动性，后期推盘市场的接受度也会更好。是一种正常的应对措施。”同时对于弘阳旭日上城近期欲卖13000元/平米的现象，吴所长表示，“桥北还是有一部分改善客群，推出部分升级产品试探市场接受度是可行的，如果整个区域卖这个价，市场接受肯定是有困难。”