房企拿地後顧之憂:多數城市去化周期超15月警戒線

盡管在央行“930新政”之後，市場成交出現大幅提振，但困擾樓市的庫存壓力並沒有明顯減輕。

根據統計數據，雖然“銀十月”市場成交大幅反彈，但重點城市依然庫存高企，去化壓力較大。一線城市中，北京與深圳的庫存去化周期均超過17個月，二三線城市中的沈陽、無錫等地庫存去化周期更是超過20個月，加上去年土地市場火爆所帶來的潛在供應，房企的庫存警報仍未解除。

世聯行董事長陳勁松向記者表示，在目前積壓最嚴重的產品類型中，中高端項目與旅遊地產成為“重災區”。由於市場基本面已經發生變化，這兩類項目占比較高的房企未來將面臨巨大的去化壓力。

二線城市平均土地消化周期約2.2年

得益於“銀十月”市場成交回暖，一二線城市供求比指標有所好轉，短期供求矛盾有所緩和，但受年內存量持續積壓的影響，至10月底，絕大多數城市庫存消化周期仍高於去年同期。

統計數據顯示，截至10月末，全國20個重點城市中有18個城市的商品住宅在售庫存量較去年上漲。其中，重慶與南昌的庫存量同比增幅分別達到174%和107%，北京、廣州、南京、寧波、長沙、濟南的庫存量同比增幅也在40%以上。以庫存消化周期來看，沈陽、青島、長春的消化周期超過20個月，去化壓力極為嚴峻，北京、深圳、杭州、寧波、福州、長沙的消化周期超過15個月的警戒線。

“雖然房貸新政釋放了一波改善性需求，但由於房價上漲的預期並沒有形成，10月份市場成交量相比去年同期仍在下滑，到了11月成交量更是出現沖高回落，因此需求端能否持續回暖仍存疑問”，新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，但在供應端，除了上述以在售面積計算的去化周期，國家統計局的數據顯示，今年1~10月全國商品住宅新開工面積高達10.28億平方米，加上去年市場火爆導致各地土地成交量上升，10月份的市場回暖難以扭轉供過於求的總體局面。

以土地消化周期計算，研究發現，截至10月末，一線城市由於旺盛的市場需求，平均土地消化周期僅為1.05年，其中深圳不足半年，但二三線城市的平均土地消化周期分別為2.19年和2.35年，這部分城市由於近年來加大城市新區建設力度，導致土地供應大幅放量，如寧波、鄂爾多斯等城市土地消化周期甚至超過5年，供過於求相當明顯。

反映在上市房企的財務報表上，大型房企的庫存壓力也在攀升。根據Wind資訊數據統計，截至三季度末，A股142家上市房企存貨總計為2.3萬億元，比去年同期增長4000億元，漲幅達21.05%。部分房企庫存壓力驟增，泰禾集團與陽光城的存貨同比增幅分別高達116.53%與91.06%，華夏幸福的存貨同比增幅也達到52%。

豪宅產品是庫存主力

在庫存積壓的背後，滯銷最嚴重的主要是面積超大、總價超高的豪宅項目。

統計發現，今年前三季度，50房企各檔次項目金額與面積貢獻率情況顯示，中檔、中低檔項目銷售金額貢獻率共計67%，銷售面積貢獻率共計80%，在各檔次銷售業績中仍占據絕對比重。其中，中低檔項目銷售金額和銷售面積貢獻率較2013年同期分別上升4個百分點和6個百分點。與之相對，中檔、中高檔及高檔項目銷售金額貢獻率不同程度地下跌1~3個百分點。

盡管市場期盼房貸新政釋放改善性需求以刺激中高端住宅市場，但實際效果並不理想。調查發現，在北京、上海、深圳三大一線城市中，以成交面積區間計算，10月份144平方米以上的大戶型產品成交占比分別較9月份下降7%、5%和2%。

“以豪宅為代表的中高端市場，在未來相當長的一段時間內難以再次被激活”，歐陽捷向記者表示，對於自用型的豪宅買家而言，由於他們往往擁有多套房，改善居住條件是主要目的，因此對於產品設計、項目地段、交通配套有很高的要求。但目前國內對於豪宅並沒有明確的定義，市場充斥著大量戶型大但品質不高的“偽豪宅”，且大多集中於新城區，這種產品對於以自住為目的的買家難以產生吸引力。

對於投資型買家而言，豪宅的吸引力也在逐漸下降。歐陽捷認為，一方面，目前房價上漲的預期已經被打破，投資型買家往往是買漲不買跌，因此目前的市場環境很難吸引他們出手；另一方面，由於國內樓市前幾年對中高端項目實行嚴厲的限購，導致大量富人轉移到海外投資。

陳勁松認為，對於大多數經濟欠發達的二三線城市而言，大量諸如別墅之類的高檔產品後市並不樂觀。

旅遊地產滯銷更嚴重

與豪宅相比，在更多的地產大佬看來，近年來拔地而起的旅遊地產泡沫更大。

統計發現，截至2009年底，國內旅遊地產項目共計926個，但截至2013年底，該數字已經刷新至5299個。業內人士指出，目前市場上以旅遊地產作為賣點並獲得相對不錯成績的項目，多位於核心城市周邊1小時以內，而真正意義上“遠途第二居所”的旅遊地產項目，除了雅居樂清水灣(樓盤資料)以外，行業中鮮有其他成功的案例。

記者註意到，即便是被譽為“旅遊地產專家”的雅居樂，盡管其雅居樂清水灣被譽為國內最成功的旅遊地產項目，至今已經帶來逾450億元的收入，但公司隨後在海南與雲南開發的數個旅遊地產項目表現不溫不火。自去年起，雅居樂加大了對普通住宅的布局力度，這從側面印證了國內旅遊地產模式正走向困境。

“真正意義上的旅遊地產應該擁有稀缺的自然資源，但這些資源早已經被瓜分殆盡，目前大多數旅遊地產項目在自然資源上並無優勢，更多只是以‘旅遊’的名義賣住宅”，歐陽捷告訴記者，從自用的角度出發，絕大多數旅遊目的地一般人一輩子只會去一兩次，住酒店完全可以解決問題，沒必要買房子，這註定了旅遊地產的商業模式不可持續，很多旅遊地產項目將面臨嚴峻的銷售壓力。

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