3大机构发布楼市报告 破解楼市2012走势之谜

三大机构发布楼市报告，楼市2012年在限速中前行，2011年大量企业入渝

近日，中指研究院、中原集团研究中心、戴德梁行等3家房产研究机构抛出对2011调控年的总结，并破解2012年行情走势之“谜”。

　　兔年楼市“稳中有降”

2011年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。中原集团认为，信贷紧缩致使房地产行业运行整体放缓。这一年，有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使楼市流通全面受阻。中房指数系统百城价格指数发布报告认为，在房地产调控持续加码，抑制需求与增加供给，行政与经济手段进一步细化。新房价格从上半年的上涨，真正进入实质性的企稳微降。二手房受调控影响更大，一线城市的量价降幅大于新房。

　　龙年限速“稳中求进”

针对中央经济工作会议对楼市的定调，中原集团解读认为，明年房地产业将“稳中求进”。中国指数院认为，2012年房地产调控政策将继续，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。而货币政策，在2012年可能继续微调，调控压力或有所缓解。其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。

中指院预测，明年上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，房地产业资金压力难以缓解，量价继续下行；下半年逐渐趋好，但全年商品房量价难有增长。

　　15万方甲级写字楼明年入市

昨日，戴德梁行发布了《重庆房地产市场2011年度回顾报告》。戴德梁行认为，2011年末，重庆高端写字楼价格比去年同期涨了93%。由于写字楼售价快速攀升，业主普遍对租金收入的期待较高，宁愿延长招租期，也不愿折让租金。据统计，今年重庆甲级写字楼租金持续攀升，南岸租金涨了57.1%。

令人关注的是，重庆企业发展态势良好，对写字楼的租赁需求增加。2011年重庆甲级写字楼市场年度吸纳面积达42220.9平方米，比2010年同期猛增了近2倍。主要是今年入渝的高科技和金融企业增长迅速，物流行业也开始崭露头角。年初，重庆有10万多平米的甲级写字楼入市，由于今年大量企业入渝，今年末空置的楼反而比年初下降了9个百分点。其中，南岸和渝北更是下降了20个百分点，也意味着进驻这两区的企业大量增加。

戴德梁行预计，2012年约达15万平米的甲级写字楼会现身重庆。

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刚刚召开的中央经济工作会议，要求明年房地产调控不动摇，促进房价合理回归。而这，也将成为杭州楼市明年的主基调：房价继续向下。来自各方的信息和数据也支持这种观点，杭州楼市抄底机会还远没有到来。

　　企业主购买力减弱

　　旺盛的浙江民营资本，曾经为杭州楼市注入了源源不断的购买力。浙江人敢冒险、能吃苦，永不满足，思想解放，敢为人先，所以铸就了的发达的民营经济。他们对房子是商品的属性认识得比较早，在缺少其他投资渠道的背景下，喜欢把钱投在楼市。正是由于他们的参与，才有了杭州楼市的繁荣。

　　但现在，情况似乎正在发生变化。

　　提到今年楼市的惨淡表现，大家会很顺理成章地把它归咎于限购、限贷等调控政策上。事实上，市场的购买力也已经悄悄发生了变化。之前担纲了杭州楼市举足轻重的购买力量，那些资金实力雄厚的中小企业的生存现状， 也不再像往年那么潇洒。

　　由于存款准备金率不断提高、实体经济不景气以及国际经济环境的不乐观等众多因素，浙江今年不少中小企业经营困难，一些地方发生了少数中小企业关停和个别企业主出走事件。他们的困境，无疑也部分传导到了杭州楼市。

　　据温州中小企协会会长周德文介绍，温州人投资房产，最喜欢两个城市，一个是上海，还有一个就是杭州。他说，杭州的生态环境非常好，适合居住和养老，很多温州人虽然带着房产投资的目的，但买进了房子后，就舍不得抛掉了。有些楼盘甚至90%以上的客户都是温州人，在峰的时候，杭州楼市沉淀的温州资本至少有200多亿元。

　　今年年初以来，楼市遭遇史上最为严厉的调控政策。一向对市场反应比较灵敏的外地人，也纷纷选择了“潜伏”。记者采访的多家楼盘负责人也表示，目前活跃在市场上的主要是本地刚需客户，而温州这样的外地人，则已经鲜见身影。周德文表示，这段时间，温州资金目前因为实体经济遭遇困境，有部分已经撤出以自救，毕竟实体好了，才有东山再起的机会。并且，今年温州在杭州楼市新增资金量已经锐减。

　　“今年外地人的购房比例确实很少。相反，还有人因为受到高利贷冲击，资金周转不过来，求我们退房的。”杭州城东一位开发商这样表示。

　　也就是说，以温州、台州等地为主的企业主购买力走衰，对杭州楼市而言无疑失去了一个超大的消费群。

　　库存压力前所未有

　　截至12月14日12时，杭州全市可售商品房总量达91253套，其中住宅64701套，主城区(不包含余杭、萧山)住宅28882套，逼近3万套大关(以上数据源自杭州透明售房网)。

　　28882套住宅，对杭州楼市意味着什么？记者翻阅历史数据发现，在上一轮房产调控中，杭州主城区住宅库存于2009年1月3日达到历史高点，达到21438套。此后杭州楼市销售迅速出现反弹，到了2010年4月库存量降到了3670套的历史低点。今年以来，杭州主城区住宅库存量呈现快速攀升的势头，到了9月突破2万套关口，此后每个月新增2000多套，这样的增势目前并没有减缓迹象。

　　从表面数据来看，目前的28882套住宅库存量相比上一个历史高点的21438套，增量为7444套，还算不上是一个天量数字。但由于“限购”因素，目前杭州楼市的有效需求量大大减少，外地投资客也几乎一夜之间集体撤场。库存量增加的同时，需求却减少了，一增一减足可让销售压力增大数倍。11月，杭州住宅成交量仅2539套，还不到历史高点的1/3。以目前的销售速度，消化掉住宅库存至少需要1年以上。

　　业内人士透露，杭州楼市事实上的库存量比目前的数据还要多。2009年杭州楼市疯涨，也就在这一年开发商拿地热情高涨，杭州卖地收入达1200亿元，居首位。熟悉房产开发周期的人都知道，2009年拿的地，其开发的楼盘现在差不多都要进入预售期，楼市开盘高峰已经到来。不过由于目前的市场不容乐观，一些开发商无奈推迟开盘，一定程度上分流了部分房源。但是这部分房源，不可能一直不开，预期明年上半年杭州住宅库存量还会持续激增。正如滨江集团董事长戚金兴所说，如今的房地产行业还处在“深秋”，12月到明年的3月，房地产行业的冬天才会真正到来。