楼盘降价开发商"哭穷" 专家称房企利润仍可观

楼市调控政策步步紧逼，随着各地成交量不断走低，包括龙湖、中海、绿地、恒大、富力这些行业龙头在内的诸多房企纷纷降价推盘力挽销售颓势。

大房企的集中降价是否标志着性的降价大幕已经悄然拉开？

“房价松动才只是刚刚开始。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强昨日接受中新网房产频道记者采访时说，现在房价的松动还只是局限于部分房企、部分城市、部分项目，并没有演变成大范围、普遍的价格松动。

陈国强认为，当前只能说房价出现拐点的态势已经比较明朗，“但还只是开始。”

就在市场密切关注这一波价格调整到底会调到什么程度的时候，某龙头房企声称：高端楼盘大幅下调房价的可能性不会有，因为利润就9个点。在北京，某楼盘甚至还在开盘时晒起了成本价，力证售价已经接近开发商的成本底线。

对于房价下调的空间到底还有多大这一问题，陈国强表示，不同项目各有差异，不能一概而论。

陈国强告诉中新网房产频道记者，不同项目的拿地时间和开发成本各有不同，有的地王项目让利空间可能有限，但有些拿地早、定位和高端项目不同的楼盘则还有很大的降价空间。

“比如绿城说自己只有10%的降价空间，因为他拿地的成本高，所以降价空间有限。但是有的早在2009年以前拿地的房企降价空间就可能达到20%~30%。”

陈国强说，就北京来说，过去在通州的很多楼盘开发商一直在说房价已经降到底了，但是又不断有新的项目把价格往下拉，这反映出不同的公司、不同的项目本身的开发成本不尽相同。“许多拿地比较早，成本相对较低的项目，即使按目前的房价来计算，其利润空间仍然可观。”

陈国强还告诉中新网房产频道记者，开发商的定价策略，在市场上行和下行时会有所不同。“市场往上走的时候开发商会比照市场的价，和卖得高的看齐；市场下行的时候开发商则会比照自己的开发成本，来确定自己的价格策略。”

此外，陈国强认为许多房企在面临较大资金压力的时候，也不排除会做“赔本买卖。”

“对开发商而言，有赚有赔是很正常的，不可能保证每套房子都有多少利润，即便到了成本价，甚至是做赔本买卖，为了生存和正常运营，也必须做这样的决策。”

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起价8888元/平方米、起价33000元/平方米……不知道从什么时候开始，“起价”成了今年开盘的必备“范儿”。如果谁不向市场扔出一个噱头十足的起价，都不好意思说自己开盘了。

但这些听上去很有吸引力的价格，也让很多购房者心存疑惑，号称“起价×××”的房源究竟能不能买得到？起价究竟能不能代表一个楼盘的整体价格，水分有多少？记者对近期开盘的新房源以及此前开盘的老房源进行了一番价格对比，结果发现起价确实是嘘头，但多数楼盘的均价和去年4月的楼市峰时比，确实有10%以上的跌幅，价格下行明显。

放低起价只是为了吸引“眼球”要么数量少要么房源差

最近新开盘的几个楼盘，似乎都心照不宣地把“起价”作为营销宣传的利器。和达城的精装SOHO公寓可乐蜗，上个周末刚刚开盘，对外称：折后起价8888元/平方米。地处下沙物美商圈最核心的地方，而且紧邻地铁，加上又是精装修，可乐蜗吸引了不少人的眼球。

不过可乐蜗的销售人员告诉记者，8888元/平方米只是起价，这个价格的房子只有3套而已。事实上，该项目这次开盘的房源有180多套，均价约12000元/平方米，3套8888元/平方米的房源，在总房源量里所占比例几乎可以忽略不计。“定这样的起价，就是为了吸引年轻群体的关注。”该项目开发商，杭州万豪房产副总经理王征坦言，在这个市场下，开发商希望有限的购房者能多注意自己的楼盘，定一个有吸引力的起价也无可厚非。

近期即将开盘的某市中心豪宅，也把起价作为了宣传亮点——33000元/平方米起。要知道，目前杭州在售的市中心豪宅大家武林府、绿城兰园、昆仑公馆等，去掉精装修每平方米的单价起码超过42000元，地处环城北路上的这个楼盘，起价只有33000元/平方米，很难不引起注意。

仔细一研究，发现还是有水分的。它这次宣传的起价，仅仅是87平方米中间套的起价，而134平方米的西边套起价要36000元/平方米，所有房源的均价也达到了40000~42000元/平方米。而且，这个价格仅仅是毛坯价格，该楼盘销售人员表示，精装修有4000元/平方米和8000元/平方米的两种标准，要不要精装修或者按哪种标准装修都可以自己选择。

不玩噱头，不算精装修 同板块楼盘相比，降幅至少10%以上

虽然有玩噱头的成分，虽然实际价格和宣传价格相比还有落差，但不得不承认，和周边同类型的楼盘相比，无论是单身公寓还是豪宅，他们的价格的的确确是降了。

和可乐蜗相隔不远的盛泰名都中心，目前酒店式公寓的均价是16000元/平方米，两相比较，价格落差有25%左右。

而武林国际40000元/平方米的毛坯均价，比杭州透明售房网上显示的绿城兰园今年10月的毛坯成交价47856元/平方米低了约16%；比大家武林府8月的毛坯成交均价42445元/平方米低了约5%。兰园和武林府都没有毛坯房源，若算上这两个楼盘的精装修价格，这三个地段差不多的楼盘价格差距就更明显了。当然，楼盘的品质有差距，不过这些楼盘对外都自称是高端定位的。

在桥西板块，新老楼盘的价格差距也是比较明显的。近期刚刚开盘的远洋大河宸章，透明售房网上的毛坯成交价格为23674元/平方米，加上5500元/平方米的精装修，实际价格为29174元/平方米。去年开盘的凯德龙湾，当时开发商精装修报价约在31000元/平方米，今年9月份的毛坯成交均价为26337元/平方米。这两个位置相近的楼盘，价格却差了10%左右。

一东一西，两个区域价格标杆楼盘 如今价格都比去年4月跌了10%以上

楼盘低开，已经是不争的事实，不过房价到底有没有跌，下跌幅度是不是让开发商“肉痛”，这个还得用数据说话。记者选取了下沙的保利东湾、三墩的金地自在城作为样本楼盘，这两个盘从2009年至今一直都处于销售状态，其价格波动也比较明显。

先看保利东湾。杭州透明售房网上显示，保利东湾在2008年9月领出批预售证，2009年3月份，市场曾经历过一个相对的低点，当时该楼盘成交均价为6248元/平方米。2010年4月中旬，新国十条出台，东湾当月的成交价为16983元/平方米，这个价格也是东湾整个销售过程中价格的时期。今年7月，东湾曾推出10号楼“存5万抵25万”活动，具体开盘价格约为13000~15000元/平方米，如果以单价14000元/平方米计算，今年的价格比去年4月份跌了约18%。

4月，销售均价达19535元/平方米，上涨了约18%；今年9月份，自在城新开了一批房源，开盘价格约在18000元/平方米，如果按照一次性付款9.4折的优惠来算，这个价格比去年4月份跌了约13%。

开发商问，服软了行不行

降幅实实在在地摆在眼前，开发商们似乎集体不淡定了。

“温总理啊，你睡醒了没有啊？咱商量一下，调控力度减弱点，行不？咱服软了还不行嘛？！”两天前，杭城某房产集团副总裁在其微博上发出了这样的感叹。微博发布的时间是清晨6点多，看来，他这一夜为工作的事情没少费脑细胞。

的确，行情似乎越来越不好。本周一，华元宣布旗下所有楼盘7.5~8.5折，还有部分楼盘可以差价补偿。一位一直关注华元领骏世界的宿先生说，一得到这个消息就去了售楼处，发现原先看中的10楼左右的房源，总价比前几个月又便宜了近10万元，这让他很有下单冲动。

坊间传言，有不少开发商去房管部门咨询补差价的政策风险。“购房者现在怕什么，不就怕买了之后继续跌价么，如果开发商承诺可以补差价，那么购房者完全可以放心去买了。”一位业内人士私下表示。

1914套，同比去年10月下降36.3%，环比今年9月下降13.8%。预定数据也非常乏力，10月主城区商品房共预定714套，同比去年10月下降27.1%，位居今年前10个月倒数第三。

浙江省统计局的数据说，1~10月浙江房地产销售额为2827.6亿元，同比下降12.6%，与1~9月的5.9%相比，降幅扩大一倍多。

降幅继续扩大，应该已经是个不可否认的事实，接下来还会降多少，这个还真不好说。