借道私募基金 地产开发商另辟蹊径多元化融资
经济参考报2011/10/21 08:46
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“20%-30%的年率，4年的封闭期”，某信托公司工作的吴女士半年前投资了一只房地产私募基金。由于吴女士的工作就是房地产融资，她对自己买的这只私募还是挺放心的。
最近这一年多来，随着国家对房地产市场的调控，房企融资遇到了诸多问题：银行信贷日益紧缩，开发商获得贷款的难度上升，额度下降；股市政策限制，房企再融资和IPO继续无望；信托政策继续收紧，融资类的房地产信托门槛渐高。
随着资金压力的加大，房地产商不得不寻求多元化的融资方式。不少房地产商由依靠银行、信托等金融机构的横向融资向依靠专业的房地产基金转变。这些房地产企业一方面借助国内外的独立私募基金获取资金，另一方面，这些开发商直接参与地产私募基金的筹建，打通金融与房地产的资金通道，为企业旗下的项目直接融资。
房企9月私募3.89亿美元
清科集团数据库的统计显示，9月份中外创业投资和私募股权投资(VC/PE)机构新募集基金数共40只，新增可投资资本量为33.15亿美元，与8月份相比有较大回升。同时，房地产私募基金市场持续升温，9月份募集总金额为3.89亿美元。
从基金的类型来看，新募集的40只基金中创业型基金占多数，共有23只，募集金额为10.49亿美元。另外，成长型基金12只和房地产基金5只，募集金额分别为18.77亿美元和3.89亿美元。其中，募资完成金额的房地产基金是安泰盘实房地产基金，该基金目标规模30亿元人民币，首期到位10亿元，将主要投资二线城市房地产业务。
在安泰盘实基金的筹资计划中，首期到位的10亿元来自恒大地产董事长许家印、富力地产董事长李思廉等10位基础投资人，剩余的20亿元将来自发行信托产品等优先投资人。其中，优先投资人优先享有基金的，并由基础投资人担保，水平锁定在20%。
通过私募融资的开发商还有万通地产。9月23日，万通地产公告，万通地产董事会决定与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金，基金规模为3.726亿元。具体操作路径为：万通地产全资子公司与华润深国投信托有限公司全资子公司各出资250万元成立万通深国投(深圳)股权投资基金管理有限公司，该公司作为万通核心成长股权投资基金普通合伙人，同时认购400万元基金份额。此外，华润深国投信托有限公司发行信托计划募集资金3.5亿元，以及万通地产出资1860万元，分别作为有限合伙人加入基金。
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公告同时对该基金的正常退出作了以下安排：由万通核心成长股权投资基金和万通地产在市场上寻找合适投资人，收购万通地产全资子公司北京万通时尚置业有限公司100%股权或整栋购买北京万通时尚置业有限公司旗下的北京万通中心D座物业退出。借道基金，万通地产以2110万元便撬来了3.7227亿元，为公司的现金库中增加了近3.5亿元。
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近期，部分商业银行上调首套房贷款利率，折射出银行对于房地产未来走向的担忧；与此同时，受控于不断紧缩的信贷额度，不少银行严控房地产开发贷款，甚至上浮50%的开发贷款利率。处于利率高企和“量价双降”的夹击下，房地产行业将何去何从？
利率高企挤压利润 房企面临“大洗牌”
国家统计局数据显示，9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降城市有17个，环比持平的城市有29个；同比涨幅回落的城市有59个。
中国银监会主席刘明康19日在CEO组织峰会上表示，的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。
同日，海尔地产董事长卢铿在第二届地产金融创新峰会上表示，房地产业涉及五六十个行业，关联度极大，如果房价下跌五成，可能会对金融、乃至经济产生较大影响。“目前房地产行业民间灰色融资非常厉害，加之各种成本全面上升，对房地产利润空间挤压明显。”
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北京盛世神州资金董事长张民耕告诉记者，目前房地产利润率的下降已经是不争的事实。“以前开发能有部分利润，销售以后炒房还有一部分利润，可现在开发的利润要被投资商分享，而炒房的利润更是越来越少。大地产商实力强劲有竞争优势，小房地产商今后的发展更为艰难。”
“年底通常是银行和企业回收资金的时候，一些中小型房地产商或将遭遇资金链问题，很可能被大房地产商趁机并购。”中坤集团董事长黄怒波说。
民建中央副主席辜胜阻表示，今年不少房地产企业遭遇了融资难题，在利率高企和“量价双降”夹缝中生存的房地产企业在年底或将面临“大洗牌”。
专家认为，当下房地产企业要调整心态，改变过去多年追求高利润、大规模发展的模式，降低发展速度，积极改进产品服务，提升产品质量。
旅游、养老或成市场方向
工商联房地产商会会长聂梅生认为，目前房地产交易量大幅下降，房地产价格出现松动，达到年初房地产调控的目标，也同时倒逼房地产企业开始思考转型道路。“在商品住宅受到较大挤压的时候，我们应该思考原来哪些价值发挥得不够，寻找‘价值洼地’。”
聂梅生认为，目前国内房地产企业对于内需和消费挖掘不够，旅游地产、养老地产、商业地产等新方向潜力巨大。“仅国庆长假七天，零售和餐饮企业销售额就达近7000亿元，2010年旅游带动的产值更是达到1.2万亿元，旅游业是长期内需，也是地产业不错的投资方向。”
“在我国即将全面进入老龄化社会之时，养老产业也是房地产发展的新方向。”她说。
专家认为，目前中国城市化发展到一定阶段，房地产行业不能仅仅停留在商品住宅的开发层面，需要伴随城市开发、运营，进入城市化开发的第二阶段，积极发展商业地产。
“房地产业价值的新方向也是和经济转型密切相关的。”聂梅生表示，房地产业也要由原来的劳动力密集转向科技含量更高的新型经济体，带动新兴产业发展，一些省市开发的新经济区应成为房地产关注的重点。
今年开始，国家政策大量向公租房、保障房、廉租房倾斜。专家建议，房地产开发商还可以关注房地产管理方面的投资，未来国内需要的不仅是物业，而是大型的专业租赁管理公司。
脱离银行信贷依赖 利用基金抱团取暖
针对房地产市场的调控政策逐级加码，限购、限贷等各种手段增多，房地产企业依靠间接融资的低成本时代一去不复返了。金融创新成为摆在每个房地产企业面前的一道难题。
“房地产开发商的金融模式发生了巨大变化。原来形象的说是十个碟子六个盖，现在不行了。”张民耕介绍，原来有30%的自有资本金，房地产商就可以从银行贷到款做项目，但现在自有资金加借贷资金的模式已经很难行得通了。
随着资金压力的加大，房地产商也在不断寻求多元化的融资方式。数据显示，今年以来，开发资金的来源自筹资金占41%，定金和预付金占25%，贷款占16%，其他占18%。
“要适合长期发展旅游地产、养老地产、商业地产，那么就要改变房地产业以前过多依赖银行信贷的融资模式，随着房地产产品转型而改变，拓展新的融资渠道。”黄怒波说。
专家认为，在负利率时代，房地产投资仍然是一个能跑赢CPI的投资工具。实际上通过房地产基金、信托等投资渠道，一方面可以让民间资金，让老百姓参与到房地产投资中来；一方面给一些资质不错的开发商注资，帮助其发展更好的项目。
民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇介绍，今年上半年信托发展较快，全行业房地产信托增长大概为1700亿元。因为增长快，房地产信托受到监管部门比较严格的限制，今年下半年，房地产类信托发行的速度明显回落。“在银行‘惜贷’、信托受限的时候，基金可能是一个比较好的发展机会。”
“解决中小开发商和三四线开发商的资金链问题，需要抱团取暖。”张民耕介绍，今年8月经过工商联房地产商会批准，由神州基金、高科投资、信基基金等国内近40家房地产投资基金发起成立了房地产投资基金联盟，动员非房地产行业的社会资金增加城市化和房地产投入。
“通过房地产基金这种方式，既改变了民间资金原来‘炒房’的房地产投资方式，抑制需求盲目扩大，又为上游增加了资金供应，有益于未来的市场健康理性发展。”聂梅生说。
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