2025中国房地产百强企业研究报告

中指研究院03/20 20:07 北京市

中指研究院

房地产专业研究机构，专注市场及企业研究，全方位服务中国经济。

中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了二十二年。研究组紧跟市场变化，持续研究房地产企业发展策略，促进房地产行业健康发展。

2024年9.26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，随后相关部委及地方加快落实各项政策，促进房地产市场发生积极变化。2025年3月《政府工作报告》指出，稳住楼市，……持续用力推动房地产市场止跌回稳，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。在此背景下，房地产企业要洞悉市场形势、把握市场节奏，积极作为，实现可持续发展。为此，研究组启动“2025中国房地产百强企业研究”，以“止跌回稳，提质增效”为主题，发掘行业中综合实力强、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业提质增效增强内生动力，实现高质量发展。

在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康运行。

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新政后市场持续改善

把握市场窗口加速去化

（1）销售处于修复阶段，央国企市场份额持续提升

图1：2020-2024年百强企业销售增长情况

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2024年9月底中央政治局会议明确房地产“止跌回稳”目标，随后一揽子新政加快落地，带动四季度房企销售业绩有所修复。2024年，百强企业把握政策窗口期，提高项目产品力，加大营销力度，加速资金回笼。2024年百强企业销售总额、销售面积分别为39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%。

图2：2023、2024年百强企业不同所有制企业销售额占比

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分企业所有制来看，央国企凭借较强的资源禀赋和稳健经营等优势，市场份额有所提升。2024年百强企业中的央国企的销售额占比提升至69.8%，较上年提升2.3个百分点。

（2）紧抓核心城市改善性需求机遇，提升产品力强化营销

图3：2023、2024年百强代表企业各等级城市销售额分布

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2024年百强企业继续向一二线核心城市高度集聚，重点城市销售贡献占比有所提升。从百强代表企业重点项目销售情况来看，在降首付、降利率、放松限购、取消普宅标准、税费优惠等利好政策刺激下，一线城市市场销售表现较好，销售额占比上升3.6个百分点至31.2%；二线城市占比下降2.3个百分点至54.7%，仍是主要销售来源；三四线城市销售额占比下降1.3个百分点至14.1%。从重点城市销售贡献来看，百强代表企业销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率相比上年分别增长1.4、2.4、1.6个百分点至40.0%、59.4%、79.1%。

图4：2023、2024年百强代表企业重点项目各面积段销售占比

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2024年在政策支持下，核心城市高端改善性住房需求持续释放、韧性较强，对新房市场起到重要支撑。百强企业顺势而为，加大高端改善类产品推出比例。从百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：140-200平米改善类产品表现出较强的韧性，销售额贡献率较上年出现提升，增加了1.5个百分点；200平米以上高端类产品需求大幅增长，销售额贡献率较去年出现大幅提升，增加了5.4个百分点。随着消费者对居住品质的要求不断提高，百强企业加大了对“好房子”建设的投入，在当前供过于求的市场下，产品力高的项目不仅可以吸引更多潜在买家，还能在竞争激烈的市场中脱颖而出，更容易实现资金快速回笼。

图5：房地产企业营销策略分析

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2024年百强企业为了狠抓去化促销售回款，聚焦线上线下营销一体化，通过场景化打造提升客户体验，布局数字化营销打通全渠道数据，升级营销体系强化获客和转化效率。

（3）拿地维持审慎策略，高度集聚核心城市

近几年土地市场持续低温运行，2024年政府推地信心仍显不足，全国土地市场表现较为平淡，土地成交规模继续回落。2024年，百强代表企业拿地金额4617.0亿元，同比下降41.6%，拿地销售比相较上年下降5.7个百分点至19.7%。

图6：2023、2024年百强代表企业拿地城市等级面积分布情况

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百强企业仍保持精准投资、聚焦重点城市的战略，一线城市拿地占比提升明显。2024年，从城市等级分布来看，百强代表企业的新增土储权益面积中二线城市占比达到66.5%，较上年提升2.3个百分点；一线城市占比26.0%，较去年提升4.2个百分点；三四线城市占比则大幅减少6.5个百分点至7.5%。百强企业高度聚焦重点核心城市，城市间分化加剧。2024年，百强代表企业拿地前10城市规划建筑面积占比已达70.9%，可见企业在布局城市的广度上有所收缩、深度上有所加剧。

营业收入下降

行业盈利持续承压

（1）竣工结转下滑，营收下降，行业利润承压

图7：2020-2024年百强企业营业收入与净利润均值变化情况

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2024年百强企业营业收入同比下降，净利润下降显著。竣工和结转高峰期已过，百强企业营业收入均值为338.2亿元，同比下降9.4%；受结转成本、资产贬值等因素影响，净利润均值同比下降76.8%至4.2亿元，降幅较上年显著扩大。

（2）盘活存量、做优增量，审慎穿越低谷

2024年市场超预期调整，9.26新政超预期宽松使得房企对当前市场重新思考，中长期住房仍是需求磅礴的大市场，房企仍有望获得增量市场和存量市场全方位发展。未来发展之路仍较为清晰，但穿越低谷仍是一大课题。因此，2025年采取既谨慎又乐观的策略是百强企业衔接好探底期和回升期的重要路径。百强代表企业深刻洞察了当前市场形势的复杂性，着重就“促发展和保安全、盘活存量和做优增量、增现金和稳利润”几组矛盾关系进行了研判。

偿债能力趋弱

借力各项支持性政策保障流动性

（1）负债率小幅上升，去化困难加剧现金流压力

图8：2020-2024年百强企业负债率情况

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百强企业净负债率有所上升。2024年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为65.3%，净负债率均值为96.3%，剔除预收账款后的资产负债率均值与上年基本持平，净负债率均值较上年增加6.5个百分点。2024年，百强企业流动性趋弱，销售下滑对房企流动性产生负面影响，2024年百强企业现金短债比均值为1.58，较上年下降0.08。

（2）房企偿债压力仍待缓解，积极利用各项政策保现金

整体到期债券规模较高峰期已经有所下降，行业偿债压力有所缓解。但考虑到房企销售融资两端均处于下行通道，现金流压力较大，仍将面临较大的偿债压力。为应对明年的偿债压力，房企还应提前筹划现金流，建立"以现金流为导向"的全面经营体系，通过销售端精准爆破、融资端创新突破、资产端灵活处置的多维协同，方能在行业重构期筑牢资金安全防线。