刚性需求强劲，楼市低迷只因政策打压
房天下博客2008/09/12 09:53
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在一个非完全市场经济的制度下，用完全市场经济的理论与实践去进行对比分析，总会得出许多完全不同的结论，有的将之称为是市场经济的失灵，有的将其称为是中国的特色，有的将其称为是看不见的手与看得见的手的争斗，有的将其称为是政府主导下的市场经济。
正因为是政府主导下的市场经济，也才有了救市与不救市的争论。其实市场的好与坏、救与不救，在非完全市场经济的制度下所反映出的只是政府的执政能力，反映出的是政府对经济形势的判断与估计，反映出的是政府想让市场向何处去。
只是政府的主导意图常常在尚存的市场经济中难以实现，市场经济总会与政府指令性计划的意图之间存在一个博弈的差距，落脚点又回到了政府的执政能力上了。
考验的是政府在指挥、干预、协调和发挥市场作用多种功能之间的平衡能力。
经济是如此、股市是如此、房地产也是如此，就连奥运也是如此。尽管人民都支持奥运为环保与交通采取的各种措施，但却不能不承认这些措施打乱了人民生活与生产的节奏，并让人民分担了承办奥运的大量的无法计算的成本与损失，以赢得世界了解中国的机会。
是中国人不缺住房而减少了需求吗？非也！在紧缩的货币政策压抑之下仍保持着全年五亿多平方米的住房消费，证明了这种刚性需求。
当中国人可以喝上洋牛奶、吃上洋面包、穿上洋装洋鞋、开上洋汽车时，大多数的生活消费需求都与国际上的发达国家相差不远了，而解决了温饱与穿戴之后的消费需求就是住房了，而住不上洋房恰恰反映出在居住条件上与国际上的差距，也是与美国梦同样的中国梦。
衡量一个国家的基本住房情况的指标有很多，最基础的一个是住房的成套率水平。这个指标是指这个国家的生产建设能力是否已能满足家庭户数的需求，不管是买、是租，至少住房的建设总量能为所有的家庭提供一套可选择的住房。
成套住房的标准可有高有低、有大有小，但至少应是厨房、卫生间、起居室与卧室都有，设备基本齐全，不依赖外部条件而能生活的住房。
1996年我国政府向联合国人居署提供的报告中曾提出2000年我国至少在城市向每个家庭提供一套设施基本齐全的成套住房，但到目前为止，我国的城市住房存量中的成套率水平仍在80%以下徘徊。由于城市化水平过低，且在不断的高速增长之中，因此城市住房建设速度远远低于城市化率的需求，因此尽管在大量的拆除非成套住宅的旧房、大量建设成套住宅，但仍始终尚未满足城镇家庭的基本住房需求。
统计中，我国的城市化率已到达45%，城市户籍人口已达5.96亿人，约1.98户。但不管新旧大小，我国的成套住房约不足1.4亿套，至少约有5000万户家庭居住在非成套的住房之中（包括城市化过程中大量农民带房进城的非成套住房）。尽管每年我国的商品房以5—6亿平方米的竣工速度在提供城市住房；尽管小户型住房的比重在不断提高，但每年约提供500万套左右的住房仍远远低于每年新增约850户的城市家庭户数，且不断拉大非成套率的差距。
亚洲大多数国家在人均GDP1000美元时城市化率大约在65%以上，且城市建设中的住房成套率较高，日本在1960年、台湾在1980年时住房成套率水平都超过了1:1。
重要的是查查历史上出现过房地产泡沫的城市、地区或国家，都是在成套住房在1:1以上的时期发生的，而成套率有严重缺口时，尚无这种泡沫严重的情况，尤其是在发展中国家更找不到这种先例。
中国的情况比较特殊，一是，两种土地制度将城市与农村严重的割裂开了；二是，户籍制度将城市与农村割裂开了；三是财政制度将城乡割裂开了；四是，保障体系将城乡割裂开了；五是住房建设制度将城乡割裂开了。于是在国际上不分城乡差别的许许多多与住房相关的统计指数和与指数对应的关系变量就都发生了重大的差异，在中国也只好将城乡分别来统计与计算。但实际生活中，进城的农民也需要住房，下乡的城里人却不得购买农民的房子，于是按统计来进行经济总量和供求关系分析的指标也都发生了巨大的差异。非市场化因素有时反而占了主导地位，制约了市场化的进程。
城镇住房成套率按户籍人口计算的就是深圳、东莞等地，大约为1:3—1:5，即按城镇户籍人口的户数计算已拥有多套成套住房了。外来人口所占的比重已远远超过了当地的户籍人口，但他们仍无法成为本地人，因此当工业化转移或经营波动时，这些“候鸟”们就开始了迁徙，也让房地产市场产生巨大的波动。
但中国的大多数城镇住房成套率水平仍然很低，加上外来常住人口的迁徙，虽然他们没有当地的户籍，却已成为当地的居民，因此加入到计算成套率的户籍行列，并由此加大了供求的矛盾，增加了新的需求。
户籍成为了落户于城市、提高城市化率的障碍，土地也同样成为了城市化的障碍。原有农村户籍的大学生等人口进入了城市却没有改变农村原有的土地承包制度与宅基地分配制度，于是一个人占有两份土地资源的矛盾加剧了住房价格与成套率的矛盾。按城镇户籍人口配置的土地计划指标中，根本无法保证这种非户籍人口进入的土地资源与财政支撑，成套率的计算基础也发生了变化。
按照中国已建成的住宅面积总量计算，人均拥有的住房面积已达26平方米以上。说明无户居住的家庭极少，人均拥有的住房面积数也算不上小，但实际的住房条件却很差的占有相当的比例，人均拥有的实际分配差距仍然存在，改善住房面积和住房条件的需求成为刚性的主要需求，尤其是家庭分裂中的刚性需求。
增加供给的目标至少是让不断提高的城市化率中的住房成套率能保证每个家庭有一套成套的住房，否则又何来的小康生活！如果建筑的总量中仍不能满足这一的标准，而用人均拥有的建筑面积去衡量，并自喜于这个平均面积的增长是无益于解决实际的生活条件改善与居住水平提高的。
仅从成套率的一个指标就可看出这种需求的强劲，但为什么市场反而出现销售与去年同比的下降呢？这里既有去年同期高增长的对比基础问题，又有政策性抑制需求的影响，更重要的则是对宏观经济的信心问题。
当看得见的手在打压一个产业时，当紧缩的货币政策在压缩经济的增长时；当国际的经济环境恶化时；当成本的增加、物价的上涨让居民的收入增长时下降时；当人们不知道未来的发展趋势和将出台什么政策而迷茫于预期时，连其他的投资与消费都在下滑又如何能在住房这个价值的消费上抱有积极的态度呢？
目前市场出现的销售下降、投资下降与消费需求无关，而只与政府的政策与干预紧密相关。如打压投资的政策、抑制需求的政策、限制交易流通的税费增加，限制第二套住房的信贷政策、垄断的土地供给制度、将生产性流动资金当作固定资产投资的行业性信贷歧视政策、全球少有的土地增值税制度、住房消费不免税但交易要增加征收所得税等各种与世界发达国家住房政策相背的政策。
加上代表中央与国家信息发布的各种平面或电视等媒体过多的发布了各种打压房价和房地产支柱型产业的倾向性报道，以至让社会无法预测的未来经济政策在动摇着人们对经济发展的预期和实际收入的减少，让人们不敢去用长期的未来收入支付今天的集中消费，才出现了今天非市场化因素占主导地位的局面。
住房成套率并非是个分配中的指标而是人口、家庭与供给之间的总量关系的指标，说明的是全社会的住房质量、住房需求与建设的需求，至少这个指标会告诉我们中国的房地产，特别是住房建设的高周期尚刚刚开始，而非结束了。只有政府的政策性失误在这种阶段会造成市场需求的被抑制和消费的下滑，而成套率指标告诉我，中国的住房建设尚在高速发展的初级阶段。