去住宅概念时代 开发商试图以旅游地产概念冲击IPO

房地产宏观调控的持续紧逼已经把投资者对国内住宅市场的耐心几乎消耗殆尽，开发商不得不创造一些新的“噱头”来吸引投资者，尤其是那些希望通过IPO进军资本市场的房地产企业。

住宅概念不再受欢迎，取而代之的，是商业地产，或者所谓的旅游地产。

“我们正在积极和香港联交所沟通。”就在今年二季度，香港世茂集团董事局副主席兼常务副总裁许世坛在昆山世茂广场接受《财经日报》记者采访时指出，该公司计划分拆旗下五星级酒店，以旅游地产概念赴港上市一事，已与香港联交所进行沟通。“此次分拆，应该可以募集上百亿资金。”

“我们有二三十家的五星级酒店，有的已经建成，有的正在建，下一步会加大投入。”据许世坛介绍，世茂集团很多年前已经开始投入商业地产，其中包括五星级酒店。

“酒店成熟以后，通过分拆，也就是以旅游地产的概念，到香港上市。”许世坛指出，世茂集团旗下已投入运营的酒店目前收入稳定，仅上海三个酒店去年的营业收入就达到10亿元，其中利润占到50%。他希望通过分拆上市，使这些酒店获得较好的估值。

许世坛还表示，除了五星级酒店之外，世茂方面会加快在旅游地产的投入。日前，四川有媒体就披露了世茂集团与四川简阳市政府签署协议，世茂将投资280亿元建设简阳三岔湖海峡生态城项目，与简阳共同打造“两湖一山”国际休闲度假旅游目的地。

几乎与世茂集团同一时间宣布要将旅游地产业务分拆上市的，还有已经拥有两家上市公司的雨润集团。其旗下地产公司——江苏地华实业集团有限公司执行董事、副总经理赵焕毅亦向本报记者透露，未来5年，雨润集团旗下旅游地产业务将加速扩张，并谋求上市。

赵焕毅告诉记者，目前国家新一轮房产调控政策使上海等一线大城市的“第二次置业”难度增加，恰在此时，旅游地产的发展潜力及 “第二次置业”的旺盛需求，使得旅游地产变得炙手可热。雨润集团旗下旅游产业实体主要分布在黄山、东北、海南等地。其中，黄山雨润国际旅游度假区总投资约60亿元，预计开发周期约4年。目前正在销售雨润·水视界酒店式公寓项目部分，销售状况良好。

赵焕毅指出，高速扩张的压力无疑很大，因此公司旅游地产业务中，将有70%用于销售回款，30%为自己持有。“未来5年，预计集团旗下将落成多个星级酒店，旅游地产业务也会上市。”

不过，赵焕毅并没有透露具体上市地点。一个可以作为参考的信息是，统计显示，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元，与2009年的1210.1亿元相比，大幅下降87.1%。其中，通过IPO和配股募资的资金为零，房地产企业在证券市场的融资规模大幅萎缩。市场分析人士认为，A股房地产企业在证券市场的融资规模大幅萎缩，在一定程度上刺激房企另谋他路。

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今年上半年，随着新国八条、一房一价、限价等一系列宏观调控政策出台，房企、买家、中介等均受到不同程度影响，但大家最为关注的楼价却并未出现大幅下降，不少城市楼价仍在上涨。有政府官员早前就表示，如果房价没有实质性下降，不排除会出台更严厉的调控政策。那么，下半年，国家调控政策是否会进一步升级，面临内忧外患的房企该如何寻找出路，广州楼价走势是涨还是跌，都牵动着众人的神经。

销售和资金双压力正面袭来

策略：缓开工巧拿地多促销

据了解，上半年多数房企销售业绩不佳，资金回笼困难，在信贷保持收紧的下半年还需要支付各种结算，如工程款等。因此下半年，不少房企无疑将面临着内忧外患的局面：一边是顶着强大的销售压力，另一边是担心资金链有可能断裂。此前某投资机构向媒体透露，现在房企缺钱额或达3万亿以上，当中包括中国、排名前十名的房地产企业。

多家房企1~5月的销售业绩显示，大部分房企仅完成了全年销售目标的三成左右。其中，首创置业[简介动态]全年销售目标为150亿元，前5月实现签约金额为40.1亿元，下半年需要完成金额为109.9亿元；越秀地产[简介动态]全年销售目标90亿元，前5月完成合同销售金额22.6亿元，下半年还有超七成任务需完成。大房企销售业绩都如此不尽如人意，而一些中小房企的情况就更令人担忧。广州市中心某楼盘工作人员告诉记者，今年截至目前该盘销售不足10套，下半年又要开始做商业项目，公司资金压力较大。

房地产专家谢逸枫表示，下半年开发商要杀出一条路，就必须加快推货和加大价格促销力度及调整产品策略等，方可确保完成销售业绩和保持利润增长及稳定资金链。此外，房企还可以考虑增加商业地产项目销售和推广，以此提高销售业绩。

业内资深专家韩世同也表示，现金为王，缓开工、巧拿地，这是开发商的出路。上半年有一些房企开始降价回笼资金，并将主战场转移到三四线城市或是商业地产，所以这些房企的销售业绩较乐观。在下半年政策或无太大变化的前提下，房企若继续保持上半年的策略是不难完成目标，也不难度过难关的。对于一些中小房企，如果下半年不积极采取销售策略，不排除有的房企面临被淘汰的危险。

今年住宅用地还有84%未完成

应对：推介会吸引各路地产商

市房管局早前公布，今年广州市辖10区正式计划出让土地12.72平方公里，包括商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。而据搜房网数据显示，今年前5月广州仅推出了8幅住宅用地，成交面积共计54万平方米左右；但6月截至目前，还未有任何住宅土地买卖，也就是就，上半年广州住宅用地共完成了0.54平方公里，仅完成了全年住宅用地计划的16%，艰巨的任务则集中在下半年。

面对上半年土地市场成交冷静这一窘境，政府也将更多希望寄托在下半年。在6月初广州举行2011年广州市经营性土地推介会，共推介54宗地，总用地面积为2.2平方公里。在土地推介会一周后，广州市正式推出首幅意向“勾地”地块——珠江新城B2-11地块，并将于7月19日正式拍卖。

满堂红市场研究中心主任沈锐培表示，按照当前的拿地速度和市场环境来分析，要完成今年计划出让的面积难度非常大，包括三方面原因，一是整体市场的需求量下降，二是开发商资金回笼没有任何起色，三是融资途径越来越窄。6月份广州虽然举行了大规模的土地推介会，吸引了很多外来的房企或是刚开始涉水房地产行业的非专业地产商，但在市道好的时候，这些企业没有机会跟大企业竞争，现在趁着大房企谨慎小心的时候，这些企业就可以积极拿地，预计下半年很多的土地都会被一些地产“新秀”竟得。

经纬研究中心主任曾英杰也表示，今年要完成全年土地目标相当困难，可能会比去年完成率还要低，但是并不排除临近年底，政府会将某些地方的巨幅地块打包出售。虽然住宅土地市场整体遇冷，但是今年下半年商服用地可能会比较火热，目前很多房企更加重视商业项目开发，而这样的趋势同样也体现在土地成交方面。