同致行2015年5月洛阳市房地产市场月报

部分2015 年 5月房地产形势

1.2015 年 5 月房地产相关政策

▲央行年内再次降息，利率降至历史较低水平

5月10日，中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其它各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。利率下调后，5年以上商业贷款利率降至5.65%，公积金贷款利率降至3.75%，均处于历史较低水平。

同致行分析：

本月利好政策不断，5月10日央行宣布再度降息，贷款利率降至历史较低水平，同时地方陆续出台措施稳楼市，仍以公积金为主，范围扩大至三四线城市，部分城市库存压力下支持力度较大，回暖仍是本月楼市主旋律。本月虽开发商推盘力度继续加大，但由于去化的持续加快，库存高压仍有缓解。

2.2015 年 5 月一级市场动态

楼市迎来红五月，各线城市同环比均有所回升

2015年5月，本月主要城市成交面积有所回升。

环比来看，31 个城市上涨，南充涨幅大，为 155.75%，汕头次之，涨幅为 149.21%；环比下降城市中，南昌降幅大为 71.62%。同比来看，31 个城市上升，杭州依旧涨幅居首，同比大涨 224.95%，汕头次之，涨幅亦超过 200%，为 204.3%；降幅大的是南昌，同比下降 57.69%。分城市来看，一线城市成交面积环比上月上涨 14%，深圳环比涨幅大为 50.05%；一线城市同比亦上涨 83%，深圳同比涨幅仍居首位为 151.12%。二线代表城市成交面积环比上涨 9%，同比亦上涨 25%。三线代表城市成交面积较上月上涨 35.6%，同比则上涨 49%。

同致行分析：

月成交量同环比均有所上涨。5月监测的主要城市成交面积环比上月上涨14.68%，超 8成城市环比上涨，同比去年5月亦上涨37.36%。进入2015年，楼市在房企年末冲刺后进入盘整期，楼市整体表现欠佳，2月迎来传统春节，楼市成交继续走低，3月楼市企稳回升，4月楼市成交再上涨，本月利好政策不断，楼市成交继续回升趋势。

3.2015 年 1－4 月二级市场动态

市场持续回暖去化加速，库存压力稍有缓解

重点监测的城市中，仅3城市库存有所上涨，其余城市均有所下降，其中福州降幅为显著为7.42%，惠州次之下降6.5%，此外南京、广州库存也有超过5%的降幅；库存上涨的城市涨幅均未超过2%，充涨幅大，环比上涨 1.92%。

同致行分析：

2015年5月末，中指监测的主要城市库存量环比上月下降2.6%。5月去化速度持续加快，市场回暖明显，虽开发商推盘力度继续加大，库存高压在销售加快的背景下有所缓解。

4.2015 年 5 月行业要闻

楼市“限外”或将取消政策有望复制

楼市政策又有松绑传闻。

针对境外人士在国内购买房屋所设定的“限外”政策即将松绑。这被看做是降息、公积金贷款首付比例调整等系列政策的延续，或将成为“限购”政策取消的前奏。不过，对于“限外”取消的实际影响，单一限外 政策不足以对海外热钱形成利益驱动，但对于北上广深等一线城市的高端项目而言，或将起到释放购买力的作用。

“限外”或将取消

此前由国家住建部和国家外汇管理局共同规定的，对于境外个人在国内购买住房的限制条件即将被取消。按照2010年11月4日住建部和国家外汇管理局共同下发的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

万&万联盟：地产史上强“双打梦之队”

5月14日，国内住宅龙头万科企业股份有限公司，与商业地产龙头大连万达集团股份有限公司在京举行签约仪式。双方宣布，将基于长远发展的考虑，本着“积极合作、携手共赢”的原则，强强联合，建立战略合作关系。

无论是万科还是万达，在各自的专业领域都拥有毋庸置疑的影响力。万科是住宅销售超过千亿的企业，2008年成为全球大的住宅开发商；万达集团 则是全球规模大的商业地产企业、中国大的文化旅游企业、世界大的电影院线持有和运营商和世界大的五星级酒店业主之一。两家企业都拥有约27年的房 地产开发历史，是行业内为数不多的经历了国内房地产完整发展历程的企业。

据了解，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补；此外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。

中央高度重视经济下行压力 八大政策加码稳增长

4月30日召开的中央政治局会议，点出了二季度稳增长的“大招”，招式涉及降税清费、重大基础设施项目等投资、货币政策、扩大消费、房地产健康发展、创新驱动、国企改革、京津冀协调发展等八个方面。宏观调控“稳增长打头，防风险断后”的政策取向也进一步明晰。

中央政治局会议定调稳增长，并打出货币政策、财政政策、重大基础设施项目投资、扩大消费、房地产健康发展、创新驱动、国企改革、京津冀协调发展等八大招数。

招：财政政策：增加公共支出，加大降税清费力度；第二招：货币政策：疏通向实体经济的传导渠道；第三招：稳投资：以重大基础设施项目为重要抓手；第四招：扩大消费需求；第五招：房地产：建立健康发展的长效机制；第六招：创新驱动成经济动力转换的关键；第七招：国企改革：方向没有变；第八招：京津冀协调发展。

同致行分析：

中共中央政治局4月30日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，会议认为，积极的财政政策要增加公共支出，加大降税清费力度。稳健的货币政策要把握好度，注意疏通货币政策向实体经济的传导渠道。

目前房地产政策进入宽松期，政策背后的实质还是通过房地产调控政策的放松来鼓励买房，从而稳定住房消费。“今年楼市的宽松政策主要是由鼓励一套房‘刚需’拓展到二套房改善型需求，无论是房贷政策还是税收政策的调整，都是为改善型需求提供大的便 利，坚持‘稳定住房消费需求’的大方向还没有改变。如果未来2个月至3个月内，中国经济的宏观层面继续承压，则楼市宽松政策将会进一步‘发酵’。”

未来房贷政策将进一步宽松，首套房贷款利率继续下调，一线城市九折以下利率或成为首套房贷款主流利率，二、三线城市优惠利率将持续增加。

第二部分 2015 年 5 月洛阳动态要闻

1.政策要闻

鲍常勇当选洛阳市人民政府市长

洛阳市第十四届人民代表大会第三次会议5月26日下午胜利闭幕。

大会主席团常务主席陈雪枫、徐衣显、李少敏、吴中阳、陈向平、王树仁、白志刚、陈卫平、原文涛、刘湖镜、马振宇、陈淑欣、李焦峰在主席台前排就座。大会主席团常务主席、市人大常委会主任李少敏主持大会。

鲍常勇、刘应安、王全乐、王立林、宋殿宇、尚朝阳、王建民、吴孟铎、史秉锐、高义、杨廷俊在主席台就坐。

潘文魁、宋克耀、何泽民、段运劳、周宗良、高凌芝也在主席台就座。

大会应到代表477名，实到代表446名，符合开会法定人数。

李少敏首先宣布选举结果：鲍常勇同志当选为洛阳市人民政府市长。全场响起热烈的掌声。鲍常勇起身，向代表们鞠躬致意。

随后，会议依次表决通过了《洛阳市人民代表大会关于全面推进名副其实中原经济区副中心城市建设的决议》和关于《关于伊洛河水生态文明示范区规划建设工作的报告》的决议。

再迎政策利好，洛阳市积极助推棚户区改造

5月27日召开的全市棚户区改造工作推进会透露，今年银行及国家有关部门出台了一系列资金扶持政策利好棚户区改造，同时我市积极推进审批服务改进工作，积极助推棚户区改造。会议对今年我市棚户区改造任务、保障及监督举措等进行部署，全力加快棚户区改造步伐。

利好：贷款期限大幅延长、项目资本金比例下降

目前，我市重点与国家开发银行、中国农业发展银行合作，争取棚户区改造统贷统还政策性资金支持。同时，国家发展改革委也将对棚改安置房配套设施建设进行资金补助。

◆中国农业发展银行：项目资本金比例从去年的25%降至20%，贷款期限由去年的长5年延长至25年；对涉农棚户区改造贷款需提供的材料也大幅精简，从去年的65项压缩到28项。

◆国家开发银行：资金使用初步期限争取达25年，贷款利息将执行国家政策规定的优惠利率；项目资本金不低于项目总投资的20%，为减轻县（市）区财政压力，还可以争取国开行提供一部分软贷款支持。

◆国家发展改革委：对列入省级棚户区改造计划、由政府投资的棚户区改造安置房建设项目，将对相关配套基础设施进行资金支持。

洛阳公积金买房低首付降至20%租房可提取公积金

5月21日上午，洛阳市公积金管理中心召开新闻发布会，正式下发《关于住房公积金个人住房贷款有关政策的通知》。通知规定与落实了关于公积金购房降低首套、二套房首付比例以及异地缴存公积金转移接续等消费者关心的话题。

通知规定，自6月1日起，洛阳市缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在144㎡（含）以下的，低首付款比例为20%套型建筑面积在144㎡以上的，低首付款比例为30%。对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，低首付比例为30%。 需要注意的是，对于使用公积金购买二套房的置业者，贷款利率依然会按照基准利率上浮10%执行。

洛阳市政协举行专家咨询会，共话融入“一带一路”战略

22日，市政协举行融入“一带一路”战略专家咨询会，听取专家、学者的意见和建议。市政协主席刘应安、副主席吉振华等参加会议。

“面对‘一带一路’战略，我市如何在其中找准城市定位，实现产业升级转型？”“怎样通过体制机制创新，实现改革发展新突破，推动我市经济走上新台阶？”洛阳师范学院教授刘玉来、河南科技大学副教授褚晓飞等10名专家学者，结合各自研究领域，为我市如何在“一带一路”战略中深度融入、主动作为、有所担当建言献策。

刘应安强调，我市确定了加快建设名副其实中原经济区副中心城市的总体目标，这是融入“一带一路”建设的重大举措。各级政协组织要进一步发挥政协联系广泛、人才荟萃、智力密集的优势，主动作为，为洛阳深度融入“一带一路”战略献智出力、汇聚力量，为加快建设名副其实中原经济区副中心城市贡献更大力量。

洛阳楼市怪象：商品房量价齐降，土地成交逆势增长

据媒体报道，刚刚过去的4月，不少地方的楼市一改一年多来的萧条，交易热情爆棚。同样受到鼓舞的，还有房企拿地的热情，整个4月的土地市场也重现火爆的场面。对于还在挣扎中的洛阳房地产市场来说，这就是所谓的“别人家的市场”。

火爆的土地市场背后是几家欢乐几家愁，据某机构分析，一季度一线城市土地推出面积、成交面积、出让金环比均呈正增长，相比之下，二三线城市同类指标环比均呈负增长趋势。不少二线城市，如河南省会郑州等，土地流拍频现。二线城市尚且如此，三线城市洛阳土地市场如何？据新浪乐居不完全统计，2015年前4个月洛阳共计供应土地18块，成交12块，成交总金额18.58亿元，比去年同期增加0.8亿元，在市场投放量下降，商品房销售量减缓，房价有所下降的情况下，逆市增长。

洛阳市银行存款利率高上浮30%

5月10日下午，央行宣布，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和 存款基准利率（详见图表）。与此同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。昨日，记者了解到，本次降息后，我市部分银行及时对存款利率进行了调整，大部分银行将存款利率在基准利率基础上进行上浮，但是并未出现以前降息时通常出现的定期存款利率一浮到“顶”的现象。这是半年内央行第三次降息，2014年11月22日和2015年3月1日，央行先后两次下调金融机构贷款及存款基准利率。我市多家银行均已公布调整后的存款利率（详见图表），这些银行的利率上浮幅度多为10%~25%。与五大国有商业银行（农业银行、中国银行、工商银行、建设银行、交通银行）相比，股份制银行和城市商业银行的存款利率上浮幅度较大。

对贷款买房者来说，央行降息是个减轻负担的好消息。根据央行发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，五年以上贷款基准利率为5.65%，较此前的利率下 降0.25个百分点，相当于此前利率打了九六折。但是，按照多数银行的房贷定价条款，降息后还款额度降低要等到明年1月才能实现。

一带一路，带来洛阳发展新契机

作为“丝绸之路经济带”主要节点城市、中原经济区副中心，洛阳在谋求与郑州错位发展的同时，如何借力郑州，与其优势互补，结合自身外贸特点，积极采取措施对郑州航空港区建设，对洛阳市发展有重要意义。

据洛阳海关数据统计，2014年“一带一路”国家进出口值为41.4亿元人民币，占我市2014年进出口总值的38%。今年一季度，我市对“一带一路”国家进出口值为8.1亿元。

洛阳海关相关负责人说，洛阳市与“一带一路”国家贸易总量占外贸的比重超过1/3。目前，世界10大经济体，除美国、日本和巴西之外都位于“一带一路”上。 “一带一路”沿线国家的国民生产总值占世界总额的55%左右，拥有世界总人口的大约70%和世界已知能源资源的75%左右，由此看来，洛阳与“一带一路”国家的经贸往来还有很多文章可做。

根据今年一季度的数据，洛阳市对“一带一路”国家进出口值为同期全市进出口值的34.4%，比去年同期所占比重减少1.6个百分点，比2014年减少3.8%，与“一带一路”国家的对外贸易明显减弱。

同致行分析：

随着国家的一系列救市政策出台，我省也随之出现了相应的配套意见。洛阳市的新市长鲍常勇在会议上依次表决通过了《洛阳市人民代表大会关于全面推进名副其实中原经济区副中心城市建设的决议》和关于《关于伊洛河水生态文明示范区规划建设工作的报告》的决议，将对洛阳房地产市场造成不小的影响。‘一带一路’战略，我市将在逐步找准城市定位，实现产业升级转型。洛阳房价环比持续下跌，但90平以下户型走高，周末多盘连开，市场逐渐回暖，公积金新政千呼万唤始出来，新的公积金政策将刺激洛阳房地产市场的快速增长。洛阳市积极助推棚户区改造政策，进一步促进城镇人口的增长。可以看出河南政府对地产行业的大力扶持。

第三部分2015年5月洛阳一级市场动态

1.2015年5月洛阳土地挂牌信息

同致行分析：

5月此次共计挂牌3幅地块80.94亩，涧西区2幅、瀍河回族区1幅，均为商住用地。涧西区因九都路与青岛路的扩通，王府井购物中心商圈的开幕，带动了以美景九悦山、加州1983、北航科技园、美伦山水华府、中弘中央广场等项目片块的发展，而瀍河区的潜在供应都集中在了启明路上，如君河湾、地久艳阳天、富雅锦园等项目，未来区域竞争较为强烈。

2.2015年5月土地成交信息

同致行分析：

5月成交3幅土地152.05亩，其中2幅是商住用地，另一幅为工业用地。西工区土地稀缺，挂牌价格仍旧处于居高不下。而高新区在工业园区的发展下居住需求也开始释放，带动了周边项目，如建业·华阳峰渡、升龙又一城等。作为新的工业区域，高新区也势必要如老的工业园区涧西区一般，受到房地产业的重视。

第四部分 2015年5月二级市场动态

1.5月份商品房总体供销情况

同致行分析：

5 月，城市区预售共批准面积 39.79 万平方米，同比下降47.82%，环比增长23.49%。供应商品房 2857套，同比下降61.75%，环比增长2.04%。随着国家“政策”的稳步，部分开发商开始随着逐步释放房源，以求房源快速去化。新建商品房销售 6315 套，同比增长185.88%，环比增长139.57% 。面积 60.4 万平方米，同比增长166.08%，环比增长 166.72% 。新建商品房销售均价 4379 元/m²，同比下降 22.22%，环比下降 7.4% 。金额 26.45 亿元，同比增长106.96%，环比增长 100.68% 。自2015年起，国家贷款政策逐步下调，开发商也趁此良机调整房价，给出各种优惠政策，刺激市场，加速消费者对房产去化能力。自2月起至今，楼市商品房销售一直呈上升趋势，而5月增长为突出，是4月份的3倍左右。所以，随着国家政策的逐步出台，未来楼市回暖有望。

2.5月份商品房住宅供销情况

同致行分析：

5月份住宅供应2361套，同比下降 48.73%，环比上升 26.26%。面积29.04万平方米，同比下降49.15%，环比增长47.41%。住宅销售5215套，同比上升186.70%，环比上升 119.95% 。面积54.59万平方米，同比上升172.68%，环比上升107.96% 。金额22.7亿元，同比上升119.32% ，环比上升89.80%。住宅合同备案均价每平方米4158元，同比下降 19.57% ，环比下降8.74% 。为了加快市场库存去化，各楼盘均采取了各种有效的促销措施，致使商品住宅销售量的大幅度增长，同时也证明我市刚性需求消费者的购买力正逐步释放。如正大国际广场，2劲销2.3个亿，致使5月份销售比例暴涨。而商品住宅销售价格连续7个月下降，一方面说明各楼盘库存压力大，需要利用低价来消化库存。另一方面也说明我市房地产市场仍在低迷状态徘徊。

3.5月份非住宅供应情况

同致行分析：

5月份非住宅供应496套，同比下降82.68%，环比下降46.67%。非住宅销售1100套，同比上升182.05%，环比上升315.09%。面积5.81万平方米，同比上升132.40%，环比上升258.84% 。金额3.75亿元，同比上升56.25%，环比上升207.38%。销售均价每平方米6454元，同比下降 33.13% ，环比下降14.30%。非住宅价格的低于以往，销售套数比之往常要高出3倍以上，套均面积约为50平方左右，而5月新开楼盘中，九都城推出2栋公寓。故推断5月非住宅方面销售以公寓为主。非住宅价格虽然吸引了消费者，提高了销售量，但是也压缩了开发企业的利润空间，抑制了开发企业的投资热情，对一个健康发展的房地产市场也有其不利的一面。

第五部分 2015年1-5月份洛阳三级市场动态及外来人口购买情况

1－5月二手房成交情况，城市区二手房交易 5924 套，同比增加 10.77%，面积 62.01万平方米，同比增加5.12%，金额 13.48 亿元，同比增加 7.41%。其中住宅交易 5541套,同比增加 12.08%，面积 58.45 万平方米，同比增加 25.08%，金额 12.31 亿元，同比增加 10.11%。

1－5月外来人口购房情况，外地市成交 1452 套，同比增加 89.80%，面积 15.84 万平方米，同比增加 94.36%，金额 8.26亿元，同比增加 79.57%。市属县（市）成交 1020套,同比增加 45.71%，面积 11.23 万平方米，同比增加 49.53%，金额 5.74 亿元，同比增加 24.51%。

同致行分析：

受3月底国家降低二套房首付比例、二手房交易营业税界定时间降低等利好政策的影响，这两个月二手房市场持续升温。前5个月，二手房交易面积62.01万平方米，同比增加了5.12%。这说明我市已经摆脱了去年二手房市场低迷状态。其中5月份，城市区二手房交易了17.19万平方米，同比增加35.57%，环比增加了26.77%，市场表现火热。考虑到我市房地产市场超稳定，每次房地产市场的活跃均是从二手房启动，推动一手房市场的特点，一手房市场的活跃应是可以期待的。

第六部分 2015年5月开盘信息

第七部分 2015年5月媒体监控

洛阳5月媒体监控表

同致行分析：

本月报广投放频次共计15次，版面量共计14.75版。恒大绿洲的版面量和投放频次都是位居首位的，报广信息主要是以优惠促销为主。排名第二位的是正大国际，其报广信息主要是以营销中心开幕，开盘大卖为主。本月报广中总频次中有8次都是以低价优惠为主，有3次都是营销中心开幕。低价和优惠促销还是本月报广的主题。

第八部分 6月份市场预判

5月份，城市区预售共批准面积39.79万平方米，同比下降47.82%，环比增长23.49%。供应商品房2857套，同比下降61.75%，环比增长2.04%。随着国家“政策”的稳步，部分开发商开始随着逐步释放房源，以求房源快速去化。新建商品房销售6315套，同比增长185.88%，环比增长139.57% 。面积60.4万平方米，同比增长166.08%，环比增长166.72% 。新建商品房销售均价 4379 元/m²，同比下降 22.22%，环比下降 7.4% 。金额26.45亿元，同比增长106.96%，环比增长100.68% 。住宅供应2361套，同比下降 48.73%，环比上升 26.26%。面积29.04万平方米，同比下降49.15%，环比增长47.41%。住宅销售5215套，同比上升186.70%，环比上升 119.95% 。面积54.59万平方米，同比上升172.68%，环比上升107.96% 。金额22.7亿元，同比上升119.32% ，环比上升89.80%。住宅合同备案均价每平方米4158元，同比下降 19.57% ，环比下降8.74% 。非住宅供应496套，同比下降82.68%，环比下降46.67%。非住宅销售1100套，同比上升182.05%，环比上升315.09%。面积5.81万平方米，同比上升132.40%，环比上升258.84% 。金额3.75亿元，同比上升56.25%，环比上升207.38%。销售均价每平方米6454元，同比下降 33.13% ，环比下降14.30%。非住宅价格的低于以往，销售套数比之往常要高出3倍以上，套均面积约为50平方左右。

1~5月全省经济数据，农业、工业继续保持增长态势，投资、消费、出口“三驾马车”有增长有回落。

全省投资增速回落幅度收窄。1~5月，全省固定资产投资11131.52亿元，增长15.6%，增速同比回落5.5个百分点，比1~4月回落0.1个百分点，回落幅度比上月收窄0.5个百分点。

值得一提的是，1~5月，商品房销售降幅收窄。“随着我省降低首付比例、提高公积金限额、减免住房交易营业税等16项政策措施的落实，商品房销售明显加快。”省统计局分析，1~5月，全省商品房销售面积2082.89万平方米，同比下降0.7%，降幅比1~4月收窄3.6个百分点，其中商品住宅销售面积1909.80万平方米，增速由1~4月的同比下降2.2%转为增长1.4%。商品房销售额966.22亿元，总量与上年同期基本持平。其中，商品住宅销售额834.10亿元，增长9.0%，增速比1~4月提高3.5个百分点。

6月利好政策不断，新的公积金政策的正式下发、洛阳市的新市长鲍常勇在会议上依次表决通过了《洛阳市人民代表大会关于全面推进名副其实中原经济区副中心城市建设的决议》和关于《关于伊洛河水生态文明示范区规划建设工作的报告》的决议，及政府积极推助棚户区改造。因为5月份开盘项目偏多，开发商活动力度偏大，楼盘价格基本均已探底，所以即使6月份利好政策不断，但是销售量也会有所下滑，洛阳房地产市场将逐步趋于稳定，不会有大幅的变动。