专家:新城变鬼城更深层次原因是被"逼"出来
新华网2014/01/14 09:12
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，新城变“鬼城”的报道不断见诸报端。据国家发改委的一个课题组对12个省区的调查，被调查的144个地级城市要建200余个新城新区，平均每 个地级市要建约1.5个新区。就在这些城市轰轰烈烈建新区的同时，一些城市新区房屋空置率居高不下，被冠以“鬼城”、“睡城”、“卧城、“空城”之名。
对于新城变“鬼城”现象的批评，舆论矛头几乎都指向了地方政府，剖析其中原因，也几乎众口一词：“政绩冲动”。这些批评都有一定道理。笔者连续担任了4 届上海市政协委员，几乎在每一次政协关于城市建设的各种会议上，都有委员议论“鬼城”现象。笔者也十分认同。但新城变“鬼城”，还应从更深层次找原因。
地方政府为什么热衷于开发城市新区？从某种意义上说，也是被逼出来的。
首先，事权和财权的不对称，逼出了“土地财政”。笔者由于做慈善事业的缘故，跑遍了大江南北，与西部一些地方的党政干部接触颇多。一位“长”字号的干部 曾向笔者诉苦，“不当家不知柴米贵”，现在的“当家人”不好做，上面安排的许多项目，一般都要地方出配套资金，富裕的地方不成问题，对于穷地方来说，就是 一笔不小的开支。特别是涉及民生的项目，一旦开始实施，就意味着每年都有这笔开支，成了刚性支出，只能增不能减。此外，上面还经常临时安排基层政府做一些 事，却不给钱，有时候甚至还要花很多冤枉钱。比如，某市招商引资一个大项目，限定下属的区政府一个月之内完成一个地块的拆迁，该区的干部夜以继日、苦口婆 心地做工作，以超乎寻常的拆迁成本，如期完成拆迁，投资商却不来了，花出去的钱上面一分不给，只有自己兜着。事权和财权的不对称，从客观上逼着基层政府必 须寻找财政增收的出路。地方政府的资源是土地，开发城市新区，既可以从土地出让中获得一笔不菲的收入，建设期间的建安税又是一笔可观的收入，与办厂开 店相比，卖土地、搞房产是财政增收的一条捷径，“土地财政”便应运而生。
其次，干部调动频繁，逼着干部大干快上、早出政绩、早出形象。 现在，一些地方干部调动过于频繁，省级干部尚能保证在一个地方任满一届五年；到了地市一级，党政“一把手”往往不到五年就要调整；到了县区一级，党政“一 把手”三年左右就要调整。有些地方还规定，后备干部必须有“主干线”任主要领导的完整履历，才能提拔任用。这使许多有志于“更上一层楼”的年轻干部，不得 不争先恐后下基层锻炼，区委书记、区长，县委书记、县长等职位炙手可热，客观上造成了地方党政“一把手”调动频繁的现象。这对干部的成长或许是件好事，但 对一个地方的发展却未必是好事。试想，三年左右要出政绩能做些什么？引进一个工业项目，从洽谈到签约、开工建设就是一个漫长的过程，等到项目建成投产，市 场风云变幻，还不一定能实现预期的效益，就算能实现预期效益，“一把手”也调走了，结果只能是“前人栽树，后人乘凉”。建设城市新区则有立竿见影的效果， 现代化的城市新区拔地而起，看得见，摸得着，不但城市面貌一新，而且从开发之日起，财政就有收入，自然是彰显政绩的选项。
再次，农村和城市土地的巨大差价，使地方政府开发新区的热情远远高于老城区改造。卖土地、搞房产是财政实现增收、官员彰显政绩的一条捷径，但为什么不在旧城改造上 着力，而是热衷于搞城市新区呢？道理很简单。城区的房屋有明确业主，用地需要从业主手中买，开发成本很高，而农村土地的所有权属于村集体，作为个体的农民 只是土地承包经营者，并不是土地的主人，这种土地所有制性质决定了农村土地可以通过征用的方式取得，只需按照“每亩粮食产量乘以粮食价格”的方式，计算出 补偿标准，给农民若干年补偿即可，至于占用农民的住房，由政府统一修建安置房，进行集中安置，把修建安置房和水、电、路、气等基础设置的投入全部算进去， 农地的开发成本仍然很低，政府在土地转让中仍可获得非常可观的收入。
由此观之，地方政府之所以如此热衷于开发城市新区，有财税政策的原 因，有干部任用政策的原因，还有土地政策的原因。正是多种因素的综合作用，造就了新城变“鬼城”的极端现象，如果我们简单地批评地方政府不负责任、盲目开 发，而不寻找更深层次原因，只能是“头痛医头，脚痛医脚”，不能彻底解决这一现象。
开发商变"城市运营商"内地陷入"地产霸权"
外媒称，位于怀柔仿照阿尔卑斯山脚下的小镇建造的“顶秀美泉”，距离北京大约35英里。这座小镇已经建成5年，但却缺少最基本的东西—居民。
据美国《大西洋月刊》网站1月7日报道，这里的主要街道看上去就像根据孩子的彩色蜡笔画建成的一样，而这里的居民却是令人可怕的安静。事实上，大多数人甚至都不是真的。这座小镇里可以看到一对吓呆的鸽子，黄色的电话亭、还有一个从桥上凝视远方的海豹雕塑。
报道称，“顶秀美泉”给人一种梦想成真的感觉。进入小镇的德国饭馆—外面伫立着一座英国首相抽雪茄的铜像，桌子上摆着精美的瓷器、葡萄酒杯、银色的刀叉和亚麻桌布，一切都为从来没有来过的就餐者摆放得安静整齐。随后，一位穿着巴伐利亚地区特色服装的女服务员出现了，询问客人有多少人来就餐。
这座小镇的口号是“来自阿尔卑斯山的美丽传奇”，而事实上与中国城市存在的大量宜居问题相比，“顶秀美泉”的环境相当不错。
顶秀置业董事长刘新虎说：“我们称之为"顶秀美泉"是因为它靠近一条河，而且还有小溪从中流过。在春天这里也非常美。”
建造这座小镇的设想始于2007年，当时导致北京人口大幅增长的迅速发展时期正在走向结束，城市居民开始重新对安静的环境产生兴趣。刘新虎回忆说：“许多人想要"下乡"。”
报道指出，“顶秀美泉”之所以空空荡荡源于一个简单的原因：在工作日，几乎没有人住在这里。据估计，小镇80%的业主在北京还有住房，而据刘新虎说，“顶秀美泉”的整体入住率只有大约60%-70%。中国有钱人拥有多套住房的例子并不罕见，而据奥尔巴尼大学教授黄尤芹（音）估计，中国城市家庭15%都有两套或者更多套住房。
中国的房地产所有权的性质发生了极大改变。15年前，国家工人都会分到住房。但是如今，拥有住房已经变得非常重要，如果年轻人没有自己的住房就难以找到女朋友。然而，买套房子却很难：北京的人均工资大约为每月4500元，而城市中心区的一套公寓的价格大约在每平方米4.3-5.2万元。
为什么中国人都为房子疯狂？用总部设在北京的证券分析公司美奇金（北京）投资咨询有限公司创建人之一杨思安的话说，由于严格的资本控制和国家控制的股市充满动荡和风险，房子实实在在的保证使其成为了“可替代商品”。为了避免贬值，许多住房也通常都是空着的。
她在一封邮件中解释说：“装修成本是非常高的，所以如果追求资本的话出租房子也没有太大意义。记住，这里卖的房子都是毛坯房，没有地板、天花板、照明设施和墙砖。这些都需要自己安装，成本由此将至少提高20%。”
