京七条后楼市调控趋紧 未来或推其他一线城市
华西都市报2013/10/26 07:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
23日，在国家统计局发布9月70大中城市房价情况后仅1天，北京连续发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”两项政策。
业内人士指出，这是北京首次在抑制需求的基础上，增加限价供给，真正从供需两端抑制房价；另一方面，北京作为房价涨幅的城市，调控方向对房地产调控具有导向性，其余一线城市可能会效仿跟进。
意义
减弱开发商定价权
“京七条”指出，北京将组建限购监督委员会，并严格资金监管，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管。对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等行为的房地产开发企业，禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等。还将严查变相涨价项目；严格差别化住房信贷政策执行；并通过“限房价、竞地价”方式，切实增加有效供给等。
链家地产市场研究部研究员张旭指出，加大限购限贷政策实施情况的监督力度，稳定了购房群体的整体预期；另一方面，对开发商直接施加压力，房企的定价权有所减弱。
争议
能否支持夹心层？
值得注意的是，在“京七条”发布的同日，北京同时发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。意见明确，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。年底前将完成2万套供应，预计明年5万套的自住型商品住房的供应将占全部新增供应的50%以上。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，这是北京在加强限购、限贷等减法措施的同时，加大限价房的供给，首次在调控中做加法。
张大伟认为，由于此类限价房正是针对社会夹心层购房群体，30%的价格差距，可能会导致现在商品房市场需求中50%-60%的潜在购买力离开当下的商品房市场，转而等待限价房源。
不过也有专家对此持相反意见。有业内人士认为，2012年北京市曾计划建设收购保障房16万套，竣工7万套，供应量也不小，但并未对普通商品房产生任何影响。同时还要担忧“僧多粥少”，从以往经济适用房、保障房的经验来看，即使通过政策设线限制以及摇号等方式来购买，仍有不公平现象出现。
预期
四季度楼市调控趋紧
值得注意的是，北京是自深圳后，本月以来第二个出台强化楼市调控政策的一线城市。这意味着楼市政策已进入窗口期，随后可能将有更多热点城市强化调控。
“北京一日两次表态释放明确加强调控信号，对市场有明显的警告。”中国房地产学会副会长陈国强表示，此次“京七条”率先加强调控，再次表明坚持房地产调控从紧、从严立场。将对购房者、市场的心理产生较大影响。
张大伟也认为，第四季度调控趋紧成定局。“北京房地产调控的示范效应将引来更多城市加强调控措施，以抑制居高不下的房价涨幅。”
“北京出台的自住商品房配售意见可以看作是新一轮调控的开始，相比此前侧重控制‘涨’，此次措施则更重视供应。”张大伟表示，自住型商品房政策的推出，对房价高涨的一二线城市都有推广意义，从以前的政府做保障房，以外归市场，变成了“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，这是在不大影响地方土地财政收入的前提下，稳定房价预期增加供应的最快办法，未来在其他一线城市推广的可能性非常大。
不过，陈国强认为，不同城市和不同的区域市场要立足于当地市场状况出台针对性措施。北京每年新增的刚性需求很庞大很客观，中端市场如何确保供应非常重要。而其他城市面临的问题不同。北京做法可以借鉴，但不可能大范围推广。
10月23日，北京（楼盘）市住建委下发了一份名为《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，文件要求本市加快中低价位自住型改善型商品住房建设的相关工作，具体部署了包括土地出让、套型、价格、销售对象等在内的七项要求。
根据文件上的表述，其土地出让方式主要由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得；套型面积以90平方米以下为主，套型建筑面积不得超过140平方米；价格方面原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。可以预见的是，在将来的一段时间内，所谓的自住型用房将被北京政府作为保障房工作中的一项重点推动。
在我们看来，此次北京住建委颁布的这则文件，其的亮点并不在于所谓的自住型商品房，真正值得关注的是从中反应出房地产调控正在从中央转向地方的这种趋势变化。以往的房地产调控，总是从中央层面对所有城市制定统一的标准（即通常所说的一刀切），这就造成了各个城市之间的冷热不均，而目前这种中央制定一个笼统的目标（例如房价控制目标），具体执行则下放给各地政府牵头落实，在中央政府制定的大框架下，各个地方政府根据自身情况因地制宜地制定地方性政策，前有深圳（楼盘）八条，现有北京七条，都是对这种框架的一种回应。从过去的两限房到现在的自住房，北京正在摸索出自己的一条以限价房（自住型商品房本质即限价房）为核心的保障房建设脉络，可以预见的是，未来此项工作将作为北京保障房建设、乃至于房地产市场调控中的长效机制被推进。
另外一个外界关注的是，自住型商品的建设是否会对商品房市场会造成冲击？按照此次文件中的表述：“2013年底前北京要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模”，我们可以简单计算一下，2012年北京商品住宅的成交套数为12万套，其中单价在10000元/平方米以下的成交套数为1.2万套，15000元/平方米以下的成交套数为4.8万套，按照文件中2013年不低于2万套的自住房供应量，完全覆盖了10000元/平方米以下的成交量，由此可见，自住型商品房的建设很有能在将来对这部分中低端商品房造成冲击。
但是，自住型商品房的建设对房价的平抑作用将在未来中长期内逐步释放，短期内指望依靠其达成年底房价控制目标并不现实。根据统计局最近公布的房价指数，截止到9月，北京商品住宅价格指数同比上涨幅度已经达到了20.6%，进一步拉大了与年初时制定的房价控制目标的距离。根据CRIC的数据显示，从2012年10月至今，北京已经出现了连续12个月供不应求的情况，据我们了解，随着预售证管理的逐渐放松，这种局面正在缓解，预计今年年底到明年年初供不应求的情况将得到改善。在此基础上我们预测，北京四季度房价上涨的压力将仍然存在，年初制定的房价控制目标能否完成令人担忧。
