十年太古漫漫路 内地水土不服错失拿地黄金期
新华网2012/12/14 14:11
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
昨天，上海建工[7.654.22%股吧研报]发布公告称中标上海静安区大中里综合发展项目地上部分总承包工程，中标价31.18亿，计划将在今年12月开工。这意味着，香港房产巨头太古地产在上海落下的枚棋子历经6年时间已全面提速。
2002年12月，香港兴业国际[3.901.04%]以13.06亿港元的代价从静安区政府手中取得了大中里地块的土地使用权。2006年11月25日，太古地产出价12.92亿港元，购入香港兴业上海大中里发展项目的50%权益，大中里项目成为太古地产在上海的个房地产项目。资料显示，大中里位于上海静安区核心地段石门一路，临近南京西路。大中里项目因处于核心地段以及项目投资资金庞大而备受业界关注。按照太古地产公布的规划，该项目占地约为6.3万平方米，地上建筑面积约为29万平方米，在该地块西南侧将建造两栋超高层标志性商务楼，同时该地块内还规划了3栋高层酒店。太古地产11月宣布的2012年第三季度运营数据显示，预计2016年初可分阶段落成。
拿地十年项目全面提速
大中里始建于1925年，是目前上海市内保存最完整、规模的石库门里弄之一。大中里地块位于上海市静安区南京西路的核心区域，北接南京西路，西临石门一路，南邻威海路，东靠青海路，总占地面积6.28万平方米。
2002年底，香港兴业国际出价13.06亿港元，从静安区政府手中取得了大中里地块的土地使用权。香港兴业国际副主席暨董事总经理查懋成曾表示，希望借此在南京西路竖立地标。
日前，时代周报记者实地探访大中里地块发现，该地块均被广告围墙围住，有部分吊车和工人在现场施工，施工铭牌显示，该工程的总包单位为上海建工集团股份有限公司，建筑面积486740平方米，开工日期为2012年2月，竣工日期为2016年2月。据现场施工的一位负责人表示，目前地基已经基本完成，开始地上工程。
上海乘星行总经理李骁向时代周报记者表示:“一个项目拿地前几年不开发，可能是项目本身各种原因，但拖了很多年不开发，明显有意为之，不仅土地价值增值，租金每年也看涨。目前周边项目出售的话6万-8万元/平方米都是有可能的，的可能开到10万元/平方米。这么大的项目，有可能出售一部分写字楼，缓解资金压力，酒店等自己持有。”
一位业内人士称，“这个项目这么多年了，人也换了几轮，不是简单的一个原因，有人的关系，有动迁的关系，有跟各个部门的关系，有文物保护的关系，有双方合作的关系。这个项目的操作等于是兴业早期出关系拿地，太古后期出钱。出钱的大头是太古地产，所以现在是太古地产在主导这个项目。”
避开与同类商业体的竞争
内地项目方面，北京三里屯VILLAGE经过了租户组合的积极管理和设施优化工程，在众多国际潮流品牌包括苹果在国内的体验店进驻后，人流越来越火爆，VILLAGE南区北区的租用率都在90%以上，今年首9月北区的零售销售额增长更高达56.8%。另外，广州太古汇项目已于上半年开始提供租金收入，其中办公楼和购物商场的租用率分别为77%和100%，随着太古汇里的广州文华东方酒店于今年12月开幕，对整体盈利的贡献将会更为显着。
集团的住宅销售同样有不少亮点，当中东半山的超级豪宅 OPUS HONG KONG （傲旋），在政府出新招前以4.55亿元售出9楼，呎价达6.8万元，打破亚洲分层豪宅呎价新纪录。位于西半山的蔚然亦将于今年尾落成及交付使用，建筑面积为232,269平方呎，126个单位全部过千呎，已经预售超过100个，平均售价为22,218每平方呎，可为下半年业绩提供可观利润。
虽然香港政府推出新的调控楼市措施后，整体楼市交投量有见萎缩，惟对租务市场影响有限。而太古地产的营业额大部分来自租金收入，今年上半年的租金收入占总收入约9成。未来甲级商厦供应量仍然有限，集团港岛东的商厦可保持高度的出租率。而内地项目在香港成功模式的基础上，持续蓬勃发展，投资者可于$24.00买入，目标价为$27.00，跌穿$22.00止蚀。
错失拿地黄金期
2011年中，白纪图接受媒体采访时坦言，太古地产步伐相对缓慢，错过了在内地便宜拿地的黄金时期。
太古地产目前在内地一共5个项目，总投资共300亿元，北京三里屯Village项目原定于2007年10月开业，但由于南北两期定位差异和高租金预期，招商不佳，最终直到2008年12月才陆续开业。
第二个开业的项目是广州太古汇。2001年，太古地产受广州日报报业集团之邀，以一方出地、一方出钱的模式发展广州太古汇项目，然而直到2011年9月24日，太古汇才正式开业。此前，太古地产一再预计可于2011年底落成的北京颐堤港项目也到今年9月才正式开业。
除此以外，太古地产在成都的大慈寺项目，总投资40亿元，项目还处于挖地基的阶段，预计将于2014年完工。今年1月6日远洋地产发布公告称，将此项目的股权由50%降至19%，以换取太古以股东贷款的方式向合营公司注资2.3亿美元。大福证券分析师麦德光认为，太古进入内地10年，项目缓慢的原因在于：首先，对内地营商环境不熟悉，作风过于刻板，迟迟拿不到政府批文，让项目开工遥遥无期；其次，太古于内地执行力不足，工程进度屡遭拖延；最后，太古地产选取的内地合作方本身资金链紧张，需要太古地产扮演“救火队”的角色。
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