今日话题："沪七条"满月 中国楼市再迎"拐点"

编者按：自11月8日“沪七条”发布以来已满一个月。数据显示，上周上海商品住宅成交面积为19.80万平方米，环比前周下跌28.5%，成交均价为25523元/平方米，环比前周下跌1.5%。楼市迎来久违的“量价齐跌”，是否能够就此说明“拐点”已到？真拐还是假拐？房天下邀您收看今日话题：“沪七条”满月 楼市再迎“拐点”？

楼市拐点来临？

新房：成交下滑房价“滞涨”

上海房管局11月8日出台《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，从七方面对上海楼市政策做出调整，被称为“沪七条”。至此，“北上广深”四大一线城市在一个月时间均出台针对房地产市场的新的调控政策。而在“沪七条”出台两周时间后，上海商品住宅成交量始终在30万平方米下方徘徊，购房者观望情绪浓厚，政策同时削弱了房企涨价动力。业内人士预计，直到明年3月，上海房价将持续“滞涨”。

二手房：限购影响成交

在闵行龙柏区域，“沪七条”对于部分低总价刚需房源成交已带来了影响。

卖家周先生表示，他本月初刚在中介门店委托出售位于龙柏三村的自住房，准备在年底前实现置换。“我拒绝了中介提出的委托和随时看房的要求，看房时间一律要安排在周末，挂出去一个礼拜里面光电话就接到了20多个看房意向。”

然而，让周先生没想到的时，“沪七条”的出台后，不少看房客爽约了。他与中介沟通后了解到，这些看房客中确实有因受新政影响而被挡在购房门槛外的，但更多的则认为这是政府准备采取措施给持续高烧的房价降温，后市预期发生了逆转而选择观望。

年底成交或难“翘尾”

此前，业内人士普遍预计年底将出现一波“翘尾”的行情。不过，随着“沪七条”的出台以及年终房贷的收紧，原本乐观的估计看来难以实现。

同策咨询研究部数据显示，截至2013年11月24日，上海市商品住宅成交量已高达1158.56万平方米，已经接近自2010年以来任何一年的成交量，仅次于2009年的1763.6万平方米，需求的释放已经让市场成交量达到阶段性的高峰。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于“沪七条”、浦东单身限购政策收紧等政策，当前至年底的商品住宅成交量相比之前将出现下跌。

而从目前二手房市场的情况来看，想要重复去年的翘尾行情，可能性同样非常小。“市场成交将以刚需和改善性需求为主，在年末很可能进入量价相对平稳的时期。”德佑地产研究总监陆骑麟表示。

“假摔”的可能性多大？

供应缩水 开发商推盘意愿低

黄志坚认为，虽然从上海目前商品住宅新房的供求关系上看，总体供应依然“偏紧”是事实，特别是刚需产品，存在着明显的价格上涨的压力。

黄志坚的推理直指成交量下跌。据金丰易居&佑威联合研究中心数据统计，上周上海新增供应量也大幅跳水，不仅低于成交量，与商品住宅年化周均的新增供应量22.38万平方米相比，差距也很大。进入年末，开发商的推盘意愿本来就有所减弱，加之近期的预售监管措施更是令供应情况雪上加霜。

年末银行房贷“荒”阻碍成交

除了受政策预期影响，银行放款周期拉长的信贷因素也是二手房成交量维持稳定，难以出现上涨的主要原因。

从目前银行的放款周期看，大多数银行的放款已经安排至明年1月，导致部分购房者被迫选择推迟入市。从目前的市场情况看，市场观望升级，新增需求降低，预计12月的成交水平也难以出现明显起色，年末市场稳中偏冷。房天下房天下房天下房天下

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，四季度以来因各大银行放贷额度紧张，房贷利率提高，而给购房人造成的贷款难度增加，购房成本抬高等困难，使得部分资金实力有限的刚需人群不得不暂缓或取消购房计划。 房天下房天下房天下房天下

任志强：限价式调控还会让房价暴涨

任志强在全联房地产商会2013年会发表演讲时表示，这些城市出台新的调控举措，是“按照‘国五条’签订的（控制）房价上涨任务指标采取的行动”，对当地市场都产生了一些不良影响，“如果这些政策继续的话，明年就会暴涨”。房天下房天下房天下房天下

昨天下午，任志强还在微博上表示，以限制价格为目标的调控必然形成涨价的结果，调控政策必须改为以平衡供求关系为主，让市场决定资源配置与价格。任志强预言，“非市场化的调控政策一定会改变。”

这或许不是最终拐点但会是个不错的买点

沪楼市“出现隐性优惠”

龙湖上海分公司相关负责人介绍，龙湖好望山的别墅房源目前销量平稳，“从之前一个月七八套提升到目前的10套左右，临近年底，购房者的心态比较放松。不过‘沪七条’确实起到了抑制价格涨势的作用。”

某机构分析师也提到，“沪七条”出台后，市场上已出现了一些隐性优惠，如装修房源的价格和此前的毛坯房一样，同样的价格现在送车位等等，“现在市场热度下来了。”房天下房天下房天下房天下

实力房企开始打折

据房天下数据监控中心统计，上周广州全市一手网签均价为10675元/㎡，环比前一周的15351元/㎡暴跌了三成。这是继11月广州楼市成交价格下跌后，在12月向下趋势越发明显。而北京在成交下滑同时，价格也出现了松动。据链家地产市场研究中心统计，12月周，北京一手住宅成交均价为25759元/平方米，环比下降6.2%。房天下房天下房天下房天下

相对于一线城市，二三线城市的松动更为明显和主动。根据数据显示，万科、华润、恒大、保利等企业项目多次进入周度折扣排行10行列。例如，万科陆续在南通、秦皇岛等地推出开盘八五折的折扣优惠。另据报道，进入12月份，先后有西安、大连、长沙、唐山、潍坊等城市开始出现打折力度不一的在销楼盘，参与打折的房企则有星河湾、绿城、金地、中海等实力房企。 房天下房天下房天下房天下

二手房价涨幅回落四成

上海二手房指数办公室认为，11月8日，上海出台“沪七条”，楼市开始降温。交易跳价几尽消失，带看量下滑三成，一些业主开始提供3%以内的议价；加上“金九银十”需求集中释放、年末银行惜贷、适销房源挂牌稀缺，成交环比降幅超过10月。市场行情表现有所不同，高端二手房价格稳定、成交减少，刚需房、中端改善房出现一定幅度降价，其中改善房更甚。 房天下房天下房天下房天下