▊ 中国房地产估价师与房地产经纪人
近日，中指研究院发布今年1~2月份房企销售相关数据，显示百强房企销售额同比大幅下降，国家统计局发布1~2月份全国新建商品房销售数据也是继续下降，由此引起一些人认为当前房地产市场更加低迷，甚至有人认为有可能进一步“二次探底”。个人认为，仅根据个别月份数据来判断当前房地产市场形势和下一步走势是不全面的，会出现较大偏差。
一是去年同期相关销售数据基数较高。去年全年的商品房交易情况总体上是前高、中低、后稳。去年一季度，人们对宏观经济恢复充满希望，预期乐观，3年疫情期间积累的购房需求集中释放，导致去年同期相关销售数据基数较高。二是受之前部分头部房企出险影响，目前百强房企的销售可能不及其他房企的销售。据了解，近年一些规模不大、经营较稳健的地方房企的商品房销售相对较好。此外，从销售额来看，百强房企市场占有率近年呈下降趋势，百强房企之外的其他房企销售情况也值得关注。三是房企销售情况仅包含新建商品房，随着房地产市场从以新房市场为主向以二手房市场为主转变，二手房交易占比提升，二手房分流了一部分新房需求。近日，国家统计局公布的2023年国民经济和社会发展统计公报显示，2023年全年二手房交易网签面积占比接近40%。因此，仅根据局部数据、短期数据对当前房地产市场形势和下一步走势进行判断，会过度估计房地产市场调整幅度。而应根据后续反映整体房地产市场情况的相关统计数据，综合百强房企和其他房企、新房和二手房交易等情况，进一步作出分析判断。同时应看到，受部分头部房企出险、项目停工等因素影响，一些人不敢买新房特别是不敢买期房，导致目前房企销售有所下降。随着房地产利好政策不断出台，特别是今年加快建立城市房地产融资协调机制，推动房地产项目融资尽快落地，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，不仅能保障购房人合法权益，而且能有效支持现房销售，稳定市场预期。特别是有利于尽快建成现房，居民就敢购买了，甚至列入“白名单”的房地产项目，因为有了这种强有力的“政府背书”和融资支持，购买期房也是较安全的，从而也会有一些购房需求者敢于购买期房。因此，还能在销售端使新建商品住宅特别是符合预售条件的期房能够销售出去，新建商品住宅销售有望企稳好转。此外，去年以来房地产利好政策虽然较频繁出台，但效果之所以不及人们预期，是因为人们受就业压力加大、收入预期偏弱等许多因素影响，贷款购房意愿不强。之前人们讲房地产拖累整体经济，现在来看房地产也受到宏观经济形势的较大影响，单靠房地产政策刺激难以立竿见影，因此，房地产市场企稳回升也有赖于在宏观经济层面稳增长、稳就业、增信心。
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