奥特莱斯上演中国变形记 开发商搭送车卖住宅

在国内，不是纯粹的商业企业在做奥特莱斯，而是开发商将奥特莱斯当做城市综合体中的一种业态，用于提升其他业态的价值；国内的奥特莱斯不再是以名品为主，而是如专业市场那样，变成淘便宜货的店铺。

奥特莱斯作为舶来品在中国已经发展近十年，但在商业地产专家朱凌波眼中，国内的奥特莱斯与国外正宗的奥特莱斯存在相当大的差别。

“奥特莱斯在中国变形了。”朱凌波告诉《华夏时报》记者。他进而表示，这种现象主要表现在两个方面：在国内，不是纯粹的商业企业在做奥特莱斯，而是开发商将奥特莱斯当做城市综合体中的一种业态，用于提升其他业态的价值；国内的奥特莱斯不再是以名品为主，而是如专业市场那样，变成淘便宜货的店铺。

不再纯粹的奥特莱斯

2010年，首创置业与中国基建联手成立了奥特莱斯（中国）有限公司，创造性地提出了城市新中心的国际化运营模式——“芭蕾雨”。

然而，日前市场传出首创置业与中国基建已于去年年底分手，首创置业已在管理层面撤出奥特莱斯（中国）有限公司。对此，首创集团董事长刘晓光解释，原本由首创置地与中国基建共同操盘的芭蕾雨奥特莱斯项目，现在确实已由首创置地单独运作。中国基建作为投资股东，不再对芭蕾雨奥特莱斯做实质的招商运营。

首创可谓是在国内个高调提出奥特莱斯模式的开发商。但是，原本计划于去年年底开业的房山芭蕾雨·奥特莱斯至今仍未开业，因此外界对于其奥特莱斯模式一直持观望态度。

日前，刘晓光在某商业地产论坛上如此解释首创的奥特莱斯模式：“芭蕾雨是首创商业地产发展的新的模式，简单地说是以奥特莱斯为引擎的城市新中心的建设，通过芭蕾雨模式走出商业地产发展的新路，为中国城市化提供有利的经验。芭蕾雨是3+X的功能，‘3’是一个奥特莱斯购物区，一个高端商业区，还有一个是生态住宅区，‘X’代表时尚低碳的商业居住环境下，吸引地方特色资源的组合。”

据资料显示，首创奥特莱斯房山项目总建筑面积约32万平米，其中住宅面积约17万平米，奥特莱斯及其它商业约为15万平米。其住宅项目芭蕾雨·悦都一直以长阳CSD核心区和奥特莱斯配套为主要卖点，而该项目于去年开盘后，均价在17000元/平米左右，与万科长阳半岛价格不相上下，同为房山区价格比较高的楼盘。

但一些商业地产运营业内人士却对首创的这种模式提出质疑。朱凌波向本报记者表示：“中国的奥特莱斯有两种方式，一种是商业企业做的，是纯粹的奥特莱斯；另一种是开发商做的，其概念大于实质，主要用于带动住宅的销售。”

对此，刘晓光在接受媒体采访时曾解释，以往单纯建造住宅开发的模式已经显现出诸多问题，而以奥特莱斯为商业驱动的新城镇建设才是当地居民和当地政府真正需要的，它不仅会改善当地商业消费习惯，并且可以在一定程度上提高居民就业，推动产业升级。

朱凌波认为，首创模式的奥特莱斯运营面临比较大的挑战，如在品牌资源、企业管理模式等方面，这种模式是否可以复制还有待观察。

芭蕾雨项目选址疑问

奥特莱斯的核心概念是名品折扣。

刘智勇表示，奥特莱斯本质上是名品，因此消费人群以中产阶层为主，这类群体是美国的主要阶层。而在中国，符合这个群体的人仅占20%。因此，在中国奥特莱斯的选址就要充分考虑到目标消费人群的问题。

对于首创的奥特莱斯模式，专家们认为，选址是其运营不乐观的原因之一。“房山芭蕾雨项目所处的区域显然不是北京中产阶层聚集的地方，东边和北边才是这类目标群体的集中区域。而郊区化的奥特莱斯则需要休闲设施的配套。首创的选址出发点显然是从住宅思维出发。商业地产对于选址比较苛刻，而房山奥特莱斯在选址上存在问题。”刘智勇认为，“出发点决定了开发商考虑重点的差别。”

刘智勇还表示，在中国，奥特莱斯并没有公式可以套用，企业需要从自身的资金状况、运营能力出发，选择适合自己的方式。

朱凌波也不否认奥特莱斯可以有中国的特色，但他认为，如果完全变形，失去了奥特莱斯最核心的本质，就与中国传统的批发市场没有区别。奥特莱斯即使在中国，也要保持在有名品店的前提下，才可能再有一些其它品牌。

近年来，包括万科、招商地产(000024,股吧)在内的开发商纷纷宣布进军商业地产，而每个开发商的出发点各不相同。

刘智勇认为，万科的商业地产主要为其住宅服务，更多的是社区型商业的发展，主要为了丰富其产品线，其主线还是住宅这个根本。

事实上，公司转型面临资源、团队等诸多风险，转型是一个长期的过程，切忌轻率，要找到一个好的团队合作。

商业地产运营专家普遍认为，开发商做商业地产容易与专业的商业地产运营机构,在经营理念上产生分歧，因此并不看好开发商做商业地产项目。

（来源：经济参考报）

渣打银行大中华区研究部宏观分析师申岚日前发布一季度房地产调研结果显示，80%的开发商认为房价还会有20%的降幅。房价下跌有利于刺激需求，令开发商信心回升，但今年二三季度融资压力将增大。

渣打银行本次调研时间为2012年2月-3月，主要针对二三线城市，覆盖城市包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆，对30家房地产商做了调查问卷和研讨。

从调查结果看，房地产建设活动大体保持平稳，短期内建设前景稳定。开发商的拿地意愿降低，土地流拍个案增多，开发商之间土地转让增加，地价已回落。

有22%的开发商反映其所在的城市一手房降价已经高达10%，80%的开发商仍然认为房价会继续下滑，50%的被调查对象认为20%的降价足以触发销售回升。

日前，市场有传闻称，房地产调控政策不仅不会放松，相反可能还有更严厉的政策出台，并向二三线城市延伸。住建部副部长齐骥在第四届中国房地产科学发展论坛上表示，部分未实施限购等调控政策的二三线城市，房价依然处于不合理高位，要坚持房地产调控不动摇，促进房价合理归回。对此，申岚告诉记者，调研过程中发现绝大多数开发商对今年政策不变的预期存在，预计后市二三线城市房地产调控政策加码的可能性不大。当然，房地产调控政策松动的预期仍然有限。

渣打调研30家房企 开发商预期房价跌20% 中国房地产报

开发商究竟如何看待近期的房地产市场走势？他们心中的真实想法如何？渣打银行近期发布的一份针对中国房地产市场的调研报告，或许能揭示这一问题的答案。

今年2月底至3月初，渣打银行对成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆等8座城市30家房地产商进行了调查和研讨。

开发商预期房价跌20%

据调研报告显示，目前，一线城市正引领新房价格的调整，二线城市的房价调整目前也已经开始，三线城市住宅均价售价仍然较为稳定。

此外，报告数据显示，受访企业的房屋库存量在上升。23家开发商反映企业所在地区的房屋库存量超出预期。对此，多数开发商认为房价会继续下降，降幅将达到20%。

但开发商对房屋销售信心有小幅回升，30家受访的开发商中有14家认为降价10%-20%明显有助于刺激需求。开发商对于房地产调控政策松动的预期在上升。

破产开发商数量将上升

报告还称，自2011年四季度以来开发商融资状况没有恶化。但有开发商认为，今年二、三季度由于信托贷款还款高潮来临，融资压力会增加。另外，贷款违约数量上升，预期破产的开发商数量将会上升。

短期内地价不会大调整

另外，渣打银行的报告还指出，房地产建设活动大体保持平稳，短期内建设前景稳定，但开发商的拿地意愿降低，土地流拍个案增多，开发商之间土地转让增加，地价已回落。

而调查显示，受访开发商的建设活动并没有比此前大幅减少。受访的30家开发商中有14家反映目前在建的房地产项目较三个月前增多，有12家开发商表示未来三个月的建设项目将会增加。部分开发商建设活动反弹的原因可能是地方政府强制要求开发商在拿地之后两年内进行建设开发。受访的30家开发商中21家感受到了这种压力。

当前，政府在拍卖土地时出现了大量土地流拍的情况。开发商认为短期内地价不会有较大调整，但是他们相信，如果有必要，地方政府会降低地价。

2012年建材需求不确定性很大

30家受访的房地产企业中有28家认为所在城市保障房建设开局缓慢。这意味着2012年建筑材料需求存在很大的不确定性。

真正的保障房不到30%

除此之外，渣打银行调研报告还显示，在受访的30家房地产企业中有22家认为不足30%的保障房建设是真正的保障性住房。报告认为，中国中央和地方政府在保障房概念和归类标准上存在误区，将工厂、大学宿舍、新城开发、甚至政府部门新建机关宿舍都被归类成保障房。

中国在五年内拟新建各类保障性住房3600万套。继2011年的1000万套新开工保障性住房指标之后，政府今年设定的保障房建设目标是700万套。