昆山3.4亿拿地疑为“量身定做”康佳要做开发商
房天下综合整理2010/08/06 09:40
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
根据昆山市国土局网站资料，该地块分两批分别以940元/平方米和929元/平方米的起始价成交。
康佳A（000016.SZ）最近进军房地产业的举动最终触及了与兄弟公司华侨城A（000069.SZ）面临同业竞争的底线。
尽管康佳和华侨城有关负责人都否认了双方之间存在同业竞争关系，但从成功拿地到最终报请大股东华侨城集团批准，康佳冒着同业竞争的风险进军房地产，在未来再融资过程中很可能会遭遇证监会的相关询问。
7月6日，康佳对外发布公告称，以3.42亿元购得昆山市周庄镇全旺路南侧总面积为36.7万平方米的土地。根据昆山市国土局网站资料，该地块分两批分别以940元/平方米和929元/平方米的起始价成交。
外界此前曾猜测，这两幅土地为液晶模组项目用地。但康佳的公告明确指出，该地块进行房地产及商业等配套产业开发，项目期预计为7年，预计在2013年开始实现部分销售收入并产生利润。项目资金来源为公司自有资金及申请银行信贷资金。
康佳董事局秘书肖庆在接受《财经日报》采访时表示，该项目主要是基于康佳在昆山进行综合布局的需要。“因为公司在昆山有投资，且当地政府给予一定支持，有一宗这样的地块我们做了，但我们不是把地产业务作为一个战略方向。”
对于选择在昆山开发房产项目的原因，康佳聘请的公关公司蓝色光标公共关系机构向本报提供的资料称：“康佳在昆山建有国内规模的液晶模组基地，我们一直看好昆山未来的发展前景，也希望继续在昆山发展康佳的其他项目。在经过董事会慎重商议之后，才有了此次的出手。”
肖庆表示，此举并不意味着康佳目前会把地产作为主业来发展。作为一家具有30年历史的家电企业，家电仍然是康佳最核心的主业，地产开发不会对家电业务造成影响。
公司2009年年报显示，2009年康佳实现净利润为1.51亿元，同比下跌了43.56%。没有上游面板资源的康佳在彩电领域的增长势头显得有些乏力。如今康佳以3.42亿元的高昂代价竞得地块，不禁让人产生康佳转型房地产行业的联想。但肖庆强调，目前康佳进行房地产项目开发主要还是机会性的，没有明确的战略。
家电制造商转型地产开发商并不乏先例，国内其他家电集团如海尔、美的、TCL、格力、海信等都已经成立房地产公司，并运作多年，对家电业务的发展起到了输血的作用。
但根据昆山市国土资源局对该块土地竞拍人设定的条件，业界认为该地块是当地政府为康佳“量身定做”的。昆山市国土资源局于2010年6月2日正式挂牌推出该地块。在出让对象条款中明确：“凡有关联公司或母公司或参股公司拥有大型文艺演出运行资质、经验，文化产业示范园开发运营经验的中华人民共和国境内外的公司、企业均可参加竞买。”
在此前的2009年11月，康佳在昆山就有过参与拍地的先例，但并未成功。根据当时的公告，康佳参与了昆山市开发区中华园 (论坛 新闻)路南侧、柏庐路西侧地块的国有土地使用权的竞拍，在竞买的过程中，由于竞买价格超过公司预定的价格而放弃竞买。
一位地产界人士认为，在国内，关联公司或母公司或参股公司拥有大型文艺演出运行资质、经验，文化产业示范园开发运营经验的除了康佳的母公司华侨城集团，屈指可数，有为康佳“量身定做”的嫌疑。
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同业竞争或遭遇再融资障碍
但康佳进行房地产及商业等配套产业开发，因与兄弟公司华侨城A的地产业务有所重合而引发同业竞争嫌疑。
2009年11月，华侨城控股股份有限公司以每股15.16元的价格向控股股东华侨城集团非公开发行4.86亿股A股，购买其持有的12家标的公司全部股权，实现华侨城集团的旅游、地产及其相关业务的整体上市。
多位证券分析师认为，华侨城去年实现整体上市时已经对同业竞争进行过制度约束。根据2009年9月12日由华侨城集团签署的《发行股份购买资产暨关联交易》报告，华侨城集团在关于避免同业竞争问题上，给出了六条承诺中包括：避免华侨城集团及华侨城集团控制的企业经营的业务与本公司（指华侨城A）从事的业务出现同业竞争的情形，华侨城集团根据有关法律、法规的规定，作出如下承诺和保证。
其中第二条明确规定：华侨城集团承诺不会在中国境内或境外，直接或间接从事或发展与华侨城A经营范围相同或相类似的业务或项目。
有证券分析人士认为，华侨城集团同时是康佳和华侨城A的控股股东，其作出承诺的主体是华侨城集团，对康佳同样具有约束力，康佳有义务遵守避免同业竞争的承诺，即不在中国境内或境外直接或间接从事与华侨城A相似的业务。
“康佳拿地也把大股东华侨城集团推上了尴尬的境地，康佳此举可能会导致华侨城集团因违反承诺，在华侨城A再融资时或遇到障碍。”该人士表示。
但肖庆表示：“华侨城在昆山没有项目，双方不构成同业竞争。”
华侨城A董秘倪征在接受本报采访时同样认为双方不存在同业竞争关系。他表示，一方面是康佳在昆山有大规模的产业投资，政府给一定的优惠政策，需要不少住房配套，另一方面目前华侨城集团和华侨城股份公司在昆山及昆山周边地区没有任何旅游和地产项目。
也有证券分析人员认为，真正从同业竞争角度而言，诸如保利和保利香港两个公司都主营房地产业务，如果集团有一些资源上的倾斜则就构成明显的同业竞争。“虽然看上去康佳和华侨城之间不存在直接的同业竞争关系，但证监会对关联公司不能产生同业竞争的要求比较严格，企业再融资时可能会遭遇相关询问。”
有业内人士表示，华侨城集团本可以规避违背同业竞争的责任，比如在董事会会议上投反对票，或是推动康佳与华侨城签署合作开发协议等手段。
不过，康佳可能更希望能独自开发房地产项目，因为进入房地产业一直是康佳的夙愿。早在2007年10月31日，康佳曾公告董事局审议并通过了《关于成立康佳房地产开发投资公司从事房地产开发投资业务的议案》，作为从事房地产业务的载体，但目前并无进展公告。而康佳由于大股东华侨城集团主业之一即为房地产，为避免同业竞争，多年以来康佳在房地产领域并未有过多动作。
值得关注的是，华侨城集团虽是康佳大股东，但对康佳董事会没有控制力。康佳2009年的年报显示，华侨城集团作为国有法人股东，持有康佳19%的股份，在康佳董事会中现有七名成员中华侨城集团只占据三席。
有业内人士表示，在昆山进行房地产开发仅仅是一个信号，康佳在未来仍有很多机会进入房地产开发领域，尤其是目前位于锦绣中华对面的康佳总部所在地已经入围首批深圳城市更新规划范畴，有望给康佳带来巨额。
肖庆说，康佳在深圳高新区兴建的研发大厦预计2011年完工，之后康佳总部将搬迁至该大厦。而目前位于锦绣中华对面的总部所在地是否将根据《深圳市城市更新办法》来改造，一直是各方关注的焦点。康佳总部厂区用地如何适用该《办法》，目前存在不确定性；如果适用，具体更新改造方案也需报深圳市有关部门审批，同样存在不确定性。
东海证券的分析报告认为，如果康佳进军地产，其年利润将剧增。“公司虽公告目前尚存在不确定性，但我们认为康佳未来在该地块开发地产不会遇到太大问题。”而东海证券计算，这块3.9万平方米的土地可能为康佳输入20亿至30亿元的净利润。
对于2009年仅有1.51亿元利润的康佳来说，地产带来的诱惑力或许远大于家电业务。
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