楼市调控来袭 昆山业内纵论新政影响

国务院总理温家宝14日主持召开的国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”等一系列政策措施。这是否体现了国务院遏制高房价的决心？接下来是否会有更严厉的调控政策出台？对此，搜房网时间连线昆山国际公馆市场部经理李良。

楼市调控政策的出台会不会对昆山房价产生重大影响。国际公馆市场部经理李良认为，二套房首付提高至50%，短期内对昆山的房价没有影响，但是会影响到上海等地的投资客，随着时间推移投资客数量会减少，刚性需求会观望。这是对每次大的宏观调控的正常反应，为了房地产市场以后更完善的发展，调控的出台是大势所趋。

接下来昆山的政策应该是跟着中央政府制定的路线走，主要还是在银行贷款方面收紧，物价局对房价的审核更严格，严控捂盘等。

国际公馆市场部经理 李良

李经理同时指出，昆山购房者需要在心理层面消化去年的房价上涨，房价也会在一定时期内的相对高位运行。随着城际列车的正式运营，昆山真正融入了上海半生活圈，伴随着城市配套的不断完善，昆山不再是昆山人的昆山，所以会有这么多的品牌开发商长期看好昆山的发展。

李小明：“二套房”新政短期内对楼市影响不大

国务院总理温家宝14日主持召开的国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”等一系列政策措施。这是否体现了国务院遏制高房价的决心？接下来是否会有更严厉的调控政策出台？对此，搜房网时间连线昆山阳光水世界销售策划经理李小明。

楼市调控政策的出台会不会对昆山房价产生重大影响。阳光水世界销售策划经理李小明认为，二套房首付提高至50%，短期内对昆山房价不会有影响，但是随着二套房贷的逐步落实，到今年下半年昆山楼市应该会受到一定程度的影响。

至于昆山是否会出台相应的政策打压房价，在我看来还是要看国务院这轮新政的执行效果。我想短期内昆山应该不会有新的政策出台，但是政府的相关部门例如物价居、建设局将会进一步加强监管力度。

阳光水世界销售策划经理 李小明

李经理同时指出，此次国务院关于“二套房贷”的新政力度非常大。如果各方严格执行的话，效果应该会相当明显，特别是对短期的楼市成交量和中长期的房价都会产生一定的影响。但是相反，如果各地方执行力度不大的话，那么后期还是会有进一步的政策出台。

二套房的首付比例将进行调整，从原来不低于四成变为不低于五成。前天，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就部分城市房价过快上涨的情况出台政策，除在金融方面出台强力措施外，还要求增加居住用地供应总量。昨天，国土资源部公布了2010年度住房用地计划，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%，仅障性住房用地供应量就达到了2.45万公顷。

 ■信贷政策

超90平米首套首付三成

国务院常务会议指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关，必须采取更严格、更有力的措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨。

会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产的有关税收政策。

>>市场反应

政策传出扎堆签合同

记者昨晚从荧灿地产市场部获悉，昨天下午政策传出后，富力城的两家门店里客户的咨询电话就没有间断过，其中80%都是已在店成交但未签订贷款合同的购房者，购房者急于了解北京什么时候开始执行新的二套房政策，甚至有二十多组客户打来电话要求立即签订购房合同。中原地产、中大恒基等中介公司也遇到了同样的问题。荧灿地产市场研究部认为，北京各家银行还要等银监局的通知，可能真正执行还要等几天，最近几天签订贷款合同首付还能够40%。

记者昨天随机采访了部分市民，对于此次政策出台，大部分人表示欢迎，不过也有人表示，在目前的高房价下，根本没有能力购房，除非房价大幅下跌，否则选择的只能是经适房、限价房。有意购房者则分为两个人群，有的认为随着政策出台，房价未来可能下降，要再观望一段时间。另一部分则表示，要在政策落地前抓紧签约，否则首付款不够，再筹二三十万元有难度。

>>银行反应

先审批评定客户资质

五大行的房贷客户经理告诉记者，近期收紧了二套房贷款政策，认定比以前更严格，只要之前贷款买过房，不论是否还清，都按二套房政策执行。此外，以前遇到资质非常的客户，有可能利率下浮一些，甚至能享受到7折利率，目前看是不可能了。

记者致电多家银行询问二套房政策是否发生变化，得到的结果都是目前还没有接到上级单位的通知，还按现有的二套房政策执行。业内人士指出，二套房新政要传导到各支行具体业务部门需要一段时间的传导期，不可能立刻反应。交行房贷客户经理告诉记者，目前的二套房贷款利率政策要发生变化，预计最近一两周新的政策会出来。目前接下的客户先进行审批和资质评定，待新的利率政策出来以后再告知客户。

>>链接

近年二套房信贷政策变迁

 2008年12月，房贷限制大幅放宽。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。一周后出台的“新八条”省略了“人均住房面积低于当地平均水平”的限制条件。

2009年1月，北京二套房信贷政策放开，比照首套房贷政策。

2009年6月，随着房价大幅上涨，银监会重申严控二套房贷。

2010年2月，北京出台政策，二套房贷款严格执行不低于四成的首付比例。公积金管理中心明确曾有商业或公积金贷款的，再申请公积金贷款，首付按40%比例缴纳。

>>专家观点

加速房价出现由涨至跌拐点

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，此次实行差别调控的措施有助于抑制过度的房产投资需求，平抑房价。他指出，国家在出台政策时难免投鼠忌器，既要平抑房价，遏制房地产市场泡沫，又不能打压过猛，致使房地产市场产生崩盘危险。如之前提议的二套房首付调至更高比例，三套房停贷，将对房价和房地产市场产生更重打击。此次出台的措施显然是监管层在权衡利弊后做出的选择。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，此次政策显著提高了贷款门槛和融资成本，市场会有立即反应，房价将加速出现由涨到跌的拐点，投资投机性需求将明显抑制。最近深圳、北京等城市都出现大单抛售的现象，但从整体看还是少数。杨红旭认为，“这个政策一出，抛盘将成风潮。”

有可能影响30%的购房需求

“对房价的调控最有力度的政策就是金融杠杆，但国十一条并未涉及金融，这次的政策补上了，对购房首付和利率进行了调整。”中经联盟秘书长陈云峰做过计算，首付每提高10%，就消灭掉20%的购房需求。“此次加上利率的影响，至少影响到30%以上的购房需求。”他认为，房价暂时不会迅速反应，“随着销售量下降，市场会进入博弈期，但开发商目前资金很充足，不会轻易调价，至少3个月后，才可能出现调整端倪。”

“伟嘉安捷”指出，新政在打击贷款炒房人群的同时，也将影响有强烈置业升级需求的自住人群，使这一人群暂缓购房。

北京楼市变相改为首付3成

据北京中原三级市场统计，4月上半月北京二手房交易中，贷款比例达71%，商贷占54.8%，其中二套房比例近20%。同期商品房交易中，贷款比例为75%，其中二套房占25%。

北京中原三级市场研究总监张大伟表示，北京将有上万套已签约的商品房及二手房因为贷款购房者难以支付首付而出现违约。因为二手房是按评估价贷款的，而二手房评估价格一般低于商品房，只能评估到成交价格的八九成。也就是说，以后二套房为二手房的购房者需提供60%的首付，即使首套也需4成的首付，可能使部分郊区的商品房价格更高，城区二手房市场将因评估价较低而率先趋冷。他认为，从3月开始的北京房价飙升肯定会停止，市场可能恢复1-2月的冷淡，二手房月成交量可能恢复到万套以下。35%-60%的二手房市场房源成交将受巨大影响，房价可能大跌。

 北京房地产交易管理网数据显示，年初以来北京商品房平均成交面积为120平米，80%的商品房为90平米以上，这些房源即使首套，首付也要至少30%。也就是说，新房市场上8成以上房源将需首付3成以上，楼市变相改为首付3成以上。

 ■供地政策

保障房等用地要达到70%

国务院常务会议确定，要增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公租房、经适房和限价房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。

此外，加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。同时，大力发展公租房。

>>具体措施

住宅供地达18万公顷

国土资源部昨天公布了2010年度住房用地计划，住房用地计划供应18万公顷，而去年住房实际供地76461公顷，前五年平均年度实际供地量54650公顷。保障房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占77%，而中小套型商品房计划供地总量80431公顷。

“保障性住房用地是2.45万公顷，比去年增加一倍多。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林说，在保障房供地中，经适房用地占保障房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%。

此次棚户区改造用地计划首次纳入住房用地计划管理，并在住房用地计划中对棚户区改造用地计划实行单列，将其纳入整个住房用地计划大盘子。今年棚户区改造的任务是280万套，目前编制的棚户区改造用地计划36606公顷，占住房供地计划的20%。在棚户区改造用地中属于保障性住房用地的还有20462公顷，占棚户区改造用地的57%。与上述保障性住房用地相加，2010年计划用于解决低收入住房困难家庭的住房用地占住房用地总量的比重达24%。

 >>专家观点

简单增加保障房可能推高房价

中经联盟秘书长陈云峰指出，增加住房用地供应，除了“量”的概念，还有“质”的概念，“偏远郊区的地供应再多，也解决不了市区缺地的情况。”

他认为保障房用地增加是好事，但不能一刀切，各地有各地的情况，以北京为例，主要购房群体其实是在北京工作的非北京户籍者，这部分人无法享受政策优惠，所以只能购买商品房，如果只是简单地增加保障房面积，大大减少商品房的供应，反而对房价会推波助澜。因此，必须因地制宜制定住房政策。

■股市影响

地产股短期内投资机会不大

大同证券分析师胡晓辉认为，政府的意图很明显，就是控制房价，制止这种房价疯涨的状态继续蔓延。二级市场上，地产股本周阴雨连连，地产股昨天成为领跌先锋，仅十余只个股飘红。荣安地产、大龙地产跌幅均在7%左右，阳光城跌幅也达到了-5.74。据大智慧超赢数据统计，最近7个交易日，地产板块连续资金净流出，累计净流出额超过62亿元。

一面是房价疯涨，一面是地产股疲弱表现。胡晓辉认为，目前，房地产股整体估值并不高，地产股的下跌更多是由政策调控的预期所致。3月以来，随着对去年调控措施预期的释放，一些主要城市楼盘价格又出现了快速上涨的势头，北京、深圳等地更出现报复性上涨。究其根本，主要还是供给不足、可售资源太少。如果再加上新政策当中提到的加大经适房的供应，对于目前高价拿地的房地产企业来说更是雪上加霜。因此，从目前政策的调控来分析，未来相当长的时间内房地产股都没有大的投资机会，只会有小的波段行情。

下一篇：南京二套房贷利率普遍上浮10%

南京二套房贷利率普遍上浮10%，人均居住面积低于32平米的二次购房才算“改善型”

首套住房贷款利率7折，改善型住房贷款利率7折，契税、营业税减免，公积金贷款利率优惠……去年10月出台的房地产救市政策对今年房地产市场的红火起到了重要的作用，而从其公布时说明的时限来算，这一“优惠套餐”即将到期，业内关于救市政策能否延续的讨论也正加剧。本报记者通过采访了解到，在全省房地产市场重要“指标”之一的南京市场，情况正在悄然发生变化，房地产主管部门对于税费方面的减免政策是否延续语焉不详，而商业银行对二套房的商贷利率优惠则在悄悄的收紧。

7折还是8折银行说了算

上周有上海媒体报道，上海各大房产中介近日收到部分国有商业银行上海分行口头通知，自11月1日起，第二套房贷款利率将严格按照基准利率上调10%来执行，不论是否优质客户，全部一视同仁。同时，上海还有媒体报道，称对于购买首套房和改善型购房实行的利率七折优惠政策，明年将会取消。

这两则消息引起了南京购房者的极大关注。而记者调查发现，明年取消首套房和改善型购房“利率七折优惠”的政策，各银行目前都还没有接到通知，很难确定是否会真的取消。但一家股份制银行房贷部负责人告诉记者，很多人都以为银行必须给首套房和改善型购房客户利率7折优惠，其实不是这么回事。“央行和银监会的规定是对于这两类购房者，可以给予利率7折优惠，没有说必须打7折。”也就是说，可以给8折、9折，主动权完全在银行手里。

改善型住房审查更严格

南京一家本地法人银行的房贷部负责人告诉记者，自今年8月份开始，南京各银行大多都收紧了二套房政策，尤其是在银监会主席刘明康多次强调要商业银行严格执行二套房政策之后，各商业银行基本上都将二套房利率上浮了10%。

“要说现在跟前两个月有什么不同，就是对于改善型购房的认定更严格了。”他告诉记者，此前，银行不仅对“以小换大”的客户认定为改善型，对于“以旧换新”、买等也认定为改善，但是，现在各家对于改善型的认定基本上都是以人均居住面积为标准的，只有家庭原来住房人均居住面积低于南京市平均标准32平方米的客户，再次购房才算是改善型购房。因此，现在炒房客想再以“改善型”购房为幌子来贷款，是很难获得7折利率优惠的。

贷款百万月供多付千元

记者算了一下，假设某炒房客向银行贷款100万元，期限20年，按等额本息法计算，在原来利率7折的情况下，每月需还贷6143.38元，现在银行对二套房利率上浮10%以后，每月需还贷7475.76元，每月还贷额增加了1332.38元。

如果银行收紧首套房和改善型购房利率7折的优惠政策，哪些人会首先受到限制？这位人士表示，银行可能会根据客户的资产、信用以及风险承受能力等情况为标准，确定给予哪些客户利率7折优惠。比如，客户个人信用报告中有不良记录的、职业不太稳定的、或者资产状况不太好的，即使是首次购房或改善型购房，银行也可以不给7折利率优惠。