昆山不动产统一登记来了 关于不动产统一登记问题详解

近日，《苏州市不动产统一登记实施方案》由市政府审议通过，并正式印发。这意味着苏州的不动产统一登记工作已经启动。

今天的房产交易中心，一样的火热、一样的忙碌，王阿姨一家就是其中一员。今天办完这些手续，自己就能有一套小房子住了。不过，对于家里快要结婚的儿子，王阿姨决定晚点再买房，买套好点的大点的。她说，等“不动产登记”在苏州落地，以后买房子就更简单了。

王阿姨：“好能如愿，好政府能多出一点，很力道的政策。”

而根据刚刚发布的实施方案，苏州将在10至11月在中心城区设统一窗口，试行不动产统一登记申请，并颁发统一的不动产证书。未来，包括土地、房屋、林地等登记发证工作，将全部由新设立的不动产登记局直接负责，老百姓手里的房产和土地“两证”，将彻底退出历史舞台。

苏州市国土资源局副局长张焱：“更加便民利民的方面来考虑来整合，原来分散在不同相关部门的登记职责，今后如果实行统一登记的话，那么就是统一的窗口进行接件，统一的工作流程，拿到的是一张证，老百姓就跑一次。”

同时，房地产分析人士认为，不动产统一登记在苏州的逐步落地，短期内对楼市也会有一定的影响。

房产分析师赵春洋：“可能短期内有一个二手房激增的需求，所以对购房者来说，可以有更多的房源去选择。”

根据计划，到2016年底，苏州不动产登记将会基本实现“登记机构、登记依据、登记簿册、信息平台”的“四统一”，全市不动产登记信息管理基础平台也将会在3年内有效运行。 

《苏州市不动产统一登记实施方案》正式下发啦！在方案中明确了相关工作开展的时间表。由此，不动产统一登记将在本地落地实施。

早在今年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网。当时，由于具体工作任务刚刚下发，苏州暂未成立不动产登记部门。现在本市的相关方案出炉，这一工作有了重要进展。究竟本市的不动产统一登记实施方案规定了什么呢？主要包括：

1.主要任务：

成立市、县（区）两级不动产统一登记机构，组建“苏州市不动产登记中心”，作为市国土局（市不动产登记机构）下属的不动产登记经办机构。

吴中区、相城区、高新区可在国土分局内设“不动产登记科（处）”。

吴江区、苏州工业园区、张家港市、常熟市、昆山市、太仓市的国土资源局作为本行政区域不动产登记机构，加挂“不动产登记局”牌子。

等到这些机构设置好、牌子挂上去，市民只要到自己所在区的不动产登记机构，就可以办理相关手续。

2. 具体工作开展时间：

从2015年开始至第三季度完成职责整合和机构设置；

2016年底前，基本实现全市不动产登记（除农村土地承包经营权）做到“四统一”；

用2年左右时间完善不动产统一登记各项制度，基本完成历史数据库的整合；

用3年左右时间建立有效运行的全市不动产登记信息管理基础平台。

3.关于不动产统一登记的几个问题

（1）什么时候开始能查询不动产？谁能查？

不动产登记制度将在2015年健全配套制度，并于2016年全面形成制度体系后，在2017年实现不动产登记信息共享，并依法公开查询。但是只有当事人、利害关系人、有关国家机关可依法查询、复制相关不动产登记资料。

（2）哪些房该卖？哪些房该买？

据专家建议，中小城市业主多保留两三套中心区的普通住宅；若生活在大城市中，在中小城市的故乡的房子可以全部卖掉；三四流风景区的旅游地产、养老地产，也是非常不靠谱的；一线城市中心区的普通住宅，未来仍然有比较大的空间，可以留下甚至考虑买入。

（3）原有产权证书是否需要更换？

原有产权证书不变不换，不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后，才能停止使用原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式。新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。

（4）各地是否会强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明？

不会，不动产机构应当按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不更换。各地不得强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明，不得增加企业和群众负担。

（5）启用新的不动产登记簿证会否给权利人带来不便？

不会！不动产登记机构应将申请不动产登记需要提交的材料在办公场所和门户网站公示。各地要确保不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。不动产登记机构统一后，企业和群众也不用再分别跑几个部门进行登记。

（6）小产权房会不会因此转正？

小产权房是非法的，不动产登记不可能改变宪法规定的土地所有制，也不会将小产权房转正。

（7）是否能促进遗产税、房产税的推进？

不动产登记后，财产税将会逐渐取代交易税，遗产税、房产税将会逐渐落地。但完成登记还要好几年，房产税、遗产税如何收缴还是未知数。 

《苏州市不动产统一登记实施方案》全文：

为加快建立和实施不动产统一登记制度，切实做好我市不动产统一登记工作，依据《中华人民共和国物权法》《国务院机构改革和职能转变方案》《不动产登记暂行条例》《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发〔2013〕134号）、《省编委关于整合不动产登记职责的通知》（苏编〔2014〕11号）、《江苏省不动产统一登记工作方案》（苏不动产登记联办〔2014〕1号）、省国土厅和省编办《关于转发〈国土资源部中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见〉的通知》（苏国土资发〔2015〕212号），以及市委市政府《关于印发〈苏州市人民政府职能转变和机构改革实施意见〉的通知》（苏委发〔2014〕34号）等有关规定，制定本实施方案。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想。

贯彻落实国家和省有关要求，在市政府领导下，各部门统筹配合，落实职责整合，提高行政效能，建立并实施不动产统一登记制度，加快形成职责清晰、权责一致、法治保障、协同高效的不动产统一登记体系，提高政府治理效率和便民利民服务水平，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法权益。

（二）基本原则。

1．坚持统一登记原则。坚定不移落实国家和省工作要求，整合不动产登记职责，积极推进不动产统一登记，力争在短时期内实现不动产登记的“登记机构、登记依据、登记簿册、信息平台”四统一。

2．坚持便民利民原则。按照同一件事由一个部门负责的原则，进一步优化管理，提高行政效能，通过建立健全“全流程优化审批（审核）、全区域便民服务、全业务网上办理、全节点效能监管”制度，更好地为不动产权利人提供登记服务。

3．坚持示范带动原则。在中心城区率先完成职能调整和机构组建，重点对资料交接、人事、信息平台建设、窗口设置等方面总结完善。以点带面推动全市不动产统一登记工作均衡推进，形成市、县（区）上下衔接、有效对应的工作体系，不断加强不动产登记机构建设。

4．坚持协调配合原则。建立协调配合机制，做好不动产登记资料整理、共享等具体工作，坚持新制度建设方向，兼顾新机制和老办法，做好行业监管和不动产登记的有效衔接，研究解决工作中遇到的问题，确保不动产登记工作的稳定性和连续性。

5．坚持高效平稳原则。在市政府的领导下，按照职责分工，群策群力、协调配合，完成全市不动产统一登记职责整合、机构设置、工作衔接、系统对接和信息整合共享，确保不动产登记工作平稳有序推进。

二、工作目标和主要任务

（一）工作目标。

按照上下对应、有效衔接的工作要求，将分散在市委农办、市住建局、市农委等多个部门的不动产登记职责整合由市国土资源局承担，理清部门职责关系和边界，减少办证环节，减轻群众负担，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”；在依法依规的前提下，实现不动产审批（审核）、交易和登记信息的互通共享，消除“信息孤岛”；保证不动产交易安全，保护群众合法权益，确保不动产登记职责整合工作积极稳妥推进。

（二）主要任务。

1．成立市、县（区）两级不动产统一登记机构。组建“苏州市不动产登记中心”，作为市国土局（市不动产登记机构）下属的不动产登记经办机构，机构规格暂定为正科级。划入的机构和职能主要有：（1）市国土局下属市土地登记中心。（2）市住建局下属市房产交易登记中心的登记经办职责（含登记档案）及相关人员。（3）市国土局下属市土地矿产交易中心土地调查及勘界职责及相关人员。（4）市委农办、市农委等部门涉及的其他登记经办职责。

根据省国土厅和省编委办《关于转发〈国土资源部中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见〉的通知》（苏国土资发〔2015〕212号）明确的“原则上区一级不动产登记经办职责整合并入其所属市不动产登记经办机构”精神，结合我市实际，对各区住建局所属的房屋登记中心有关登记职责和人员编制，区委农办、区农委等其他部门的登记经办职责和人员编制进行整合，设立苏州市不动产登记中心吴中分中心、相城分中心、高新区分中心，作为市中心的分支机构。分中心工作权限由市国土局会市法制办另行起草制定分类委托工作细则报市政府审定。在分中心机构管理上，参照三区国土分局做法，人员编制实行属地管理，计入区事业总编；人员和运转经费由三区各自承担；分中心领导实行双重管理。分中心由各区登记为事业单位法人。

吴中区、相城区、高新区可在国土分局内设“不动产登记科（处）”，按要求承担各区不动产登记管理工作。吴江区、苏州工业园区不动产登记职责和机构参照县级市做法整合设置，并按现行管理体制运行。

各县级市（张家港、常熟、昆山、太仓市）国土资源局作为本行政区域不动产登记机构，加挂“不动产登记局”牌子。不动产登记经办机构整合组建按省国土厅、省编办文件精神，并参照市本级做法贯彻实施。

市、县（区）不动产登记经办机构组建后，按省国土厅和省编委办文件精神，应加强机构建设，适当增强不动产登记力量。

2．制定技术细则，建立不动产登记信息管理基础平台。依据国家不动产登记技术规程，研究制定我市不动产登记技术方案和细则。根据国家不动产登记数据库标准和建设技术规范，不动产登记数据交换规范，以及登记数据逐级汇交标准，细化全市数据库建设要求，分步整合建立全市不动产统一登记数据库。充分依托全市国土资源“一张图”、地籍管理信息系统和土地登记信息动态监管查询系统等资源，同时考虑与其他现有不动产登记信息系统对接，建立全市统一的不动产登记信息管理基础平台，通过数据交换接口、数据抄送等方式，实现不动产审批（审核）、交易和登记信息实时互通共享。建立全市不动产登记信息公开查询系统。

3．加强沟通协调，做好不动产登记衔接工作。根据市不动产统一登记领导小组工作要求，稳步开展市、县（区）不动产登记工作衔接和系统对接。做好市、县（区）不动产登记信息的整合、共享，按国家和省要求，实现与省级登记信息管理平台对接，以及市、县（区）之间的平台对接。市国土局配合市委农办做好过渡期内农村土地承包经营权统一登记工作。同时按照省政府和省国土厅的要求，做好农村宅基地和农房统一调查发证试点、不动产统一登记试点工作。

4．加强监督指导，推进全市不动产登记工作均衡开展。及时掌握全市不动产统一登记工作动态，以各县（市）、区不动产登记职责整合和机构整合为重点，加强对各县（市）、区统一登记工作的监督和指导。分级抓好不动产统一登记的试点示范工作，充分发挥示范作用，带动工作全面均衡开展。组织开展宣传、政策解读等活动，提高全社会对统一登记工作的认识、理解和支持。

三、工作内容和时间安排

根据省统一部署，我市不动产统一登记工作总体安排是：从2015年开始至第三季度完成职责整合和机构设置；用1年左右时间即至2016年底前，夯实基础制度建设，逐步衔接过渡，基本实现全市不动产登记（除农村土地承包经营权）做到“四统一”；用2年左右时间完善不动产统一登记各项制度，基本完成历史数据库的整合；用3年左右时间建立有效运行的全市不动产登记信息管理基础平台。

（一）2015年工作内容。

1．建立领导和工作机构。2015年9月中下旬，成立苏州市不动产统一登记工作领导小组，负责领导、协调全市不动产统一登记工作，解决职责、机构、业务整合中遇到的重大问题。领导小组由常务副市长担任组长，市委农办、编委办，市财政、人社、国土、住建、农委、法制办、政务办和苏州地税等部门负责同志为成员。各市、区也应加强组织领导，成立相应领导小组，协调解决本地区不动产统一登记相关工作。

2015年9月底前，由市编委办牵头，各相关部门配合，完成市级不动产登记经办机构设置。各县级市、吴江区、吴中区、相城区、苏州工业园区、苏州高新区同步完成各地不动产行政管理机构和经办机构设置。

2．全面部署和试点并行。召开全市不动产登记工作部署会议，加快推进全市不动产统一登记工作。由市国土局牵头，市住建局、法制办、苏州地税局等部门配合，抓好试点示范工作，9月份开展市区房产交易登记系统和不动产统一登记过渡平台的系统对接。率先完成土地、房产登记职责整合和统一发证技术准备工作，并逐步在全市稳步有序开展各类不动产统一登记整合准备工作。

3．启动信息整合和统一登记管理基础平台建设。由市国土局牵头，市住建局、苏州地税局等部门配合，启动全市统一的不动产登记管理基础平台建设，逐步实现不同部门不同信息系统的相互兼容和交互，整合共享各类不动产登记信息。分期进行各类不动产登记历史数据的梳理、整合工作，指导各市、区逐步开展登记数据整合工作。

4．做好和相关部门的工作衔接。由市国土局牵头，市财政局、住建局、政务办、苏州地税局等部门配合，开展同级不动产登记工作衔接、系统对接。根据国土资源部和住房城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发〔2015〕90号）等相关文件要求，重点做好不动产统一登记与房屋交易管理工作衔接，确保相关业务办理的连续、安全、便捷。按照便民利民的原则，力争9月份开展统一登记业务培训，10至11月份在中心城区布设统一窗口，调整服务配套措施，完成经办机构的岗位设置，试行不动产统一登记申请并颁发统一的不动产证书。完成市区两级登记经办机构工作权限的确定工作。

（二）2016年工作内容。

进一步深化不动产统一登记制度，完成各县（市）、区不动产登记机构组建和岗位设置，优化工作流程，完善各类配套措施，完成资料整合和各类系统对接，市、县（区）登记机构有效运转，全面实施不动产统一登记。开始运行全市统一的不动产登记管理基础平台，并深化林地、滩涂等其他不动产登记内容，初步建立不动产审批（审核）、交易和登记部门信息互通、上下互联的不动产统一登记体系。根据国家《不动产登记条例》和相关配套文件，适时启动地方性不动产登记规章的前期调研准备工作。

（三）2017年、2018年工作内容。

根据国家和省部署要求，进一步完善不动产统一登记体系，2018年将农村土地承包经营权登记工作整合到不动产统一登记中。

四、保障措施

（一）加强组织领导。

　　不动产统一登记工作量大、涉及面广，与人民群众权益紧密相关，各地、各相关部门要加强领导、精心组织、周密部署、积极推进。充分发挥不动产统一登记领导小组的作用，协调相关部门工作，统筹指导面上工作开展，加快全市统一登记工作有序推进。

（二）强化资金保障。

根据实际工作推进情况和部门预算管理规定，并按照“各级经费各级负责”的原则，合理编制和及时落实各年度专项工作预算，保障建立和实施不动产统一登记制度的各项经费需求。

（三）注重舆论引导。

　　有计划有组织开展宣传工作，做好舆情跟踪和分析回应，不断总结和完善各类工作制度。发挥基层政府和组织在不动产统一登记中的积极主导作用，强化责任意识，为制度建设及工作推动创造良好的环境。增强不动产登记制度实施的群众基础，争取社会舆论和公众的大支持和配合。

（四）严肃工作纪律。

推进不动产登记机构和职能整合、建立不动产登记经办机构是一项重大改革工作，必须统一思想认识，加强部门协同配合，积极稳妥推进实施，确保人员队伍稳定。市各有关部门和相关区要对涉及单位所属的资产、财务、人员编制等加强严格管控，不得转移、挪用或隐瞒资产、资金，不得违规提拔和增加人员。对违纪违规行为，将按有关规定严肃查处。