楼市调控下资金寻出路三条投资路径骤然升温
上海证劵报2010/10/27 08:18
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楼市调控一波未平,一波又起。新政效应下,房地产市场的买卖双方齐齐陷入浓厚的观望气氛中,成交量急剧下滑。
然而,大量涌动于楼市的资金仍在寻找投资渠道。据记者了解,在楼市调控环境下,市中心稀缺型的大户型房源成为近期住宅市场交投亮点,另外大量资金也正涌向商铺投资和海外置业。
市中心大户型交投火热
不同于楼市购买热情的整体下滑,高端市场中300平方米以上的大户型房屋近期成交火爆。据德佑地产古北店分行经理孙成平介绍,国庆长假之后,他所在门店接待的客户中,对300平方米以上的大户型表示有购买意向的明显增多,较之前增加15%—20%。
古北二期中仅御翠豪庭、华丽家族(600503,股吧)、瑞士花园等几个楼盘有300平方米以上的大户型,且总量不超过50套。德佑地产古北店近期成交的一套御翠豪庭顶楼复式房,单价高达8.7万元/平方米,而该楼盘其他户型单价仅5—6万元/平方米。孙成平表示,购买高端大户型的买家,不是购置自用,就是作为长期投资持有,市场上鲜有挂牌出售的,虽然只是小众市场,但总体来看还是供不应求。目前市场上有此类稀缺房源挂牌,会很快被接盘。
陆家嘴(600663)区域也是10月高端市场的热点板块。德佑地产滨江店分行经理王凯告诉记者,10月份陆家嘴板块成交的高端房屋主要是大户型,仅世茂滨江花园一个楼盘,德佑地产门店半月内就成交了6套。王凯同时表示,传闻世博后浦东世博地块将建成的展览中心,主要功能就是展示的艺术瑰宝,将是世界上“博物馆”;而陆家嘴板块的楼盘中,只有极少数的大户型可以称得上“一线江景房”,虽然单价贵很多,但是资金实力雄厚的高端客户在“限购”及“加息”的政策背景下,依然看好此类房源的投资价值。
“不论遇到什么样的市场行情,投资客永远都是存在的。只不过,市场好的市场,人人都想买房子赚钱;而现在,市场上只剩下那些老牌投资客还在寻觅潜力大的优质房源。”一位经营市中心二手房中介业务多年的业内人士告诉记者,在楼市新政的调控作用下,仍有一些在楼市起伏中浸淫多年的老牌投资客,就等着在调控环境下“捡皮夹子”。
据上海中原新天地分行经理虞红华介绍,该区域的投资客都属于高端型投资客,常年跟踪板块内的几个标杆楼盘,对房源的喜好比较“专一”,哪怕市场发生变化,也不会轻易将投资眼光转向外围区域或是原本不熟悉的商业地产项目。此番调控一出,并没有影响他们的看房情绪,但在购买时明显谨慎了许多。“在楼市调控中,投资客最喜欢淘房,‘捡皮夹子’的心态明显。不是性价比高的房源一般不会出手。”
德佑地产市场中心研究经理蒋旭表示,在政策调控的背景下,市中心具有稀缺性的大户型房源仍然交投旺盛,深层次原因在于土地政策。政府未来的大部分土地供应都倾向于小户型的保障性住房,市中心的大户型房屋将越来越稀缺,而随着社会财富的累积,需求就会越来越大,投资客们正是看到市中心大户型房源未来巨大的投资价值,才会在此时出手。
楼市资金涌向商业项目
“4月中旬那一轮调控出台时,商铺成交出现明显增加。此轮‘新国五条’出台后,虽然未明显助推一手商铺的成交,但目前仍有不少投资客将投资焦点开始转向商铺。”上海中原项目经理宋保民透露。据他介绍,近期该公司就成交了一笔商铺投资大单,一群在上海某知名海鲜批发市场经营多年、实力雄厚的闽南籍老板,到奉贤一商铺项目“扫铺”,一口气购买了1500多万平方米商铺。据了解,这些投资客之前也做过别墅等住宅投资,而现在则想进入商铺市场“抄底”。
“随着住宅市场慢慢回归居住属性,商业地产正在成为大众投资者的关注重心。”汉宇地产市场研究部分析师告诉记者,在今年调控新政影响下,商业地产的投资交易不但没受到抑制,反而大有趋好之势。
汉宇地产市场研究部统计,今年1—9月份,共成交商业面积173.3万平方米,17%的增长率与今年调控氛围下住宅市场形成鲜明对比。供应量同样也较去年有大幅增加,183万平方米的总供应量相比去年同期增加近25%。具体来看,今年以来商业月平均成交量为19.2万平方米/月,成为上海历年以来的月成交量值。
从4月份楼市新政开始以来,商业市场每月的成交量都处于历史高位,几乎都已超过19万平方米,其中9月份达到了历史值,成交了28.56万平方米。商业地产的繁荣首先是由于供应量大幅增加,并且其中大部分经营模式发生了实质转换;其次是买方资金充裕,部分从住宅市场出来的投资者将资金投进商业市场。
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根据汉宇地产对全市商业成交情况分析,近郊主题性专业市场由于成长潜力大、投资门槛低受到多数中小投资者青睐。今年前9个月,商业楼盘成交的前十名全部为外环外区域的主题性专业市场,比如南汇迪士尼板块的两港装饰城、奉贤的农产品贸易市场、航头的亿联家居城等,主力成交面积30—100平方米之间。以套数两港装饰城为例,今年以来已经成交近2000套,100万以内的总价让中小投资者颇为青睐。
不过,上海中原商铺部高级总监陶翃告诉记者,商业地产投资思路与住宅项目完全不同,投资回报周期、市场交易税费、资金投入量都有不同程度的差异,且需要一定的培育期。由于交易税费较高（至少是部分的30%—60%）,因此很少有投资者在购入2、3年后就转手卖出。从投资回报来看,一般成熟的商业项目投资在5%—8%,预计10-20年才能收回成本,一般年幅度在10%左右,这些都与投资住宅地产完全不同。尤其对于习惯于购入住宅物业2-3年后增值就能超过50%的投资者来说,商业项目需要长期培育才能释放价值,投资前须有资金和心理上的多重准备。
海外置业供需两旺
也有迹象显示,在“限购令”等一系列调控政策的影响下,不少内地投资者正纷纷转战海外地产投资市场。在发现中国内地市场强大的购买力和投资需求后,海外楼盘来沪推介叫卖的也比比皆是。
上周,马来西亚吉隆坡一豪宅项目来沪叫卖。似乎是针对目前国内房贷越收越紧的政策现状,马来西亚高达七成
的贷款比例和4.3%的低贷款利率成为该项目的一大卖点。而几乎同时来沪推介的还有泰国普吉岛乐古浪豪华阁楼公寓项目,也把1-5年内多种灵活付款方式和4%-6%的年投资作为卖点。
中国买家雄厚的资金实力和旺盛的投资需求是这些海外项目前来卖力吆喝的重要原因。据高力国际的调查显示,近年来许多富裕的中国内地买家积极寻找海外投资。在加拿大华人聚集地温哥华市西区（Vancouver West）与列志文市(Richmond)的房地产市场,内地买家占有相当大的比重。在过去的几年里,加拿大的购房群体发生了明显的变化,中国内地的买家已经成为加拿大房地产买卖的生力军。另一方面,由于市场需求扩大,加拿大房地产开发商对楼市也从上一季度的“谨慎”转变为相对乐观的态度。
高力国际的研究数据显示,目前在温哥华,有40%-50％的中国内地购房者选择了预售项目,还有更高比例的购房者倾向于温哥华高价位的独立屋。而多伦多是加拿大目前的公寓市场,有超过300个预售和不同阶段的建设项目。中国内地购房者对新公寓开盘特别热衷,而多伦多公寓市场也成为他们的。此外,公寓的价格平均低于独立屋,因此购房者更易进入公寓市场。再加上加拿大强大的租赁市场,确保了其投资的稳定性。
目前不少国家的房地产市场处在价格周期的相对底部,这对投资者来说的确是一个入市的很好机会。但海外置业不同于国内置业,还存在诸多不可控因素。
据记者了解,汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产贷款期限都较长,在这么长的时间内,利率一定是有升有降,起起伏伏,贷款人会面临还贷金额的不确定性。除此之外,海外置业除购房款和一些手续费、律师费、中介费等常见支出外,置业者还要弄清楚购房后每年支付的各项税费,包括房产税、土地增值税、物业费等,也就是房屋的持有成本。在很多国家,持有环节的税收相当高,这是海外置业必须考虑的购房成本。此外,对于不少承诺的海外项目,置业者也须慎重考虑。
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近期，在欧美楼市前景惨淡的预期下，我国楼市又频繁闪现境外资本的活跃踪影。业内人士及专家指出，现阶段，房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻，我国对或明或暗流入楼市的外资监管仍存在诸多薄弱环节，须谨防其干扰调控成效。
房产开发外资增幅转正
9月上旬，在厦门出席第二届中国国际地产投资交易会的部分业内人士透露，近期，国际资本大举进入亚洲房地产市场，在我国房地产直接投资活跃。一是外资房地产企业增资明显；二是大宗交易较频繁。
据商务部统计数据显示，从今年6月起，我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正，且增长迅速。仅9月份，完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达43家，新设立的有31家，这些数字均大幅超出过去3年的平均水平。
戴德梁行中国行政总裁张国正透露，外资机构在中国内地房地产业特别是一线城市的投资正呈回升势头，比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自香港和新加坡的开发商，以及高盛、瑞银、佰士通等欧美投资者。
房企海外融资百余亿美元
业内人士分析，外资近期频繁活动，除了预期人民币和看好中国房地产投资前景以外，国内开发商大规模海外融资，导致外资“曲线”涌入。
据不完全统计，今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。
国内房企海外融资存风险
中国房地产指数研究院报告指出，国内房企获取贷款难度加大，再融资全面收紧，只能加速构建多元化融资渠道，发行海外债券等成为融资选择。
麦格里银行集团中国区一位分析人士认为，中国房企海外融资是用高额利息换取，这吞噬了企业的利润，潜藏债务风险不容忽视。
表现
1外资房企增加直接投资
新加坡国有投资公司淡马锡控股全资子公司丰树产业，确定今年底前推出一个近10亿美元的中国内地房地产基金。“这将是内地地产领域一只规模的外资基金。”香港高银国际有关负责人告诉记者，丰树产业2005年涉足内地房地产投资，目前已在北京等一线城市至少直接投资了4处高档商业地产。
此前不久，美国私募股权投资巨头佰士通集团与香港大型地产商鹰君达成协议，合作开发大连一豪华酒店及高档公寓项目。此消息被视为外资加速布局我国房地产的见证之一。
2外资大鳄频繁接手房产大宗交易
“近期，外资在内地房地产市场的大宗交易也较频繁。”香港高银国际有关负责人透露，今年7月，摩根士丹利将位于上海陆家嘴附近的一处高档住宅项目出售给了摩根大通，成交价折合人民币约12亿元；与此同时，雅居乐地产控股有限公司以人民币50多亿元的价格将旗下公司30%的股权转手给了摩根士丹利。
3国内房企蜂拥海外融资
今年来，国内房企海外融资几成蜂拥之势。
4月，金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月，恒大地产通过私募股权的方式得到了5亿多美元融资，主要投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构；8月，碧桂园发布公告，将针对海外市场发行4亿美元的优先票据。9月28日，国内大型开发商方兴地产发布公告，公司拟发行5亿美元长期次级可换股证券，发行的可换股证券本金总额为6亿美元。
■观点
“用税收等手段调控外资投机”
专家认为只有加强监管外资才能巩固调控成果
浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权告诉记者，外资活跃态势，推高部分城市房价的作用恐将显化，这不利于国内产业结构调整及发展方式转变。只有切实加强对外资的监管力度，才能巩固房地产调控成果。
景乃权认为，首先要梳理外资投资房地产政策。此前商务部发布了《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，便利外资涌入各地房地产领域，当前亟待健全地方吸引外资入房地产的规定。其次，针对外资大量进入商业地产，采用税收、信贷等手段调控外资投机。同时，房地产政策的制定，要考虑人民币汇率改革进程。
最后景乃权建议，针对目前外资流入房地产底数不清等问题，要尽快建立健全信息系统和预警预报体系，及时掌握态势，预防外资炒作。
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