楼市调控致地产大佬阵营分化 拿地策略各不同
房天下综合整理2010/07/19 09:24
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：新京报）楼市调控后，因现金流及公司策略不同，万科、保利、中铁建等频繁拿地，而龙湖地产三个月未购地，富力在天津地王的疯狂过后也转入沉寂期，楼市面临“过冬”，地产大佬们的阵营开始出现了分化。
自今年4月刮起楼市调控风暴至今，商品房成交量一路下滑，让2009年赚得钵满盆满的开发商们体验了一把“寒冬”。据近日国家统计局披露的数据，70个大中城市房价连涨15个月后首降。在业内认为楼市正在进入“下行通道之时”，开发商近忧价格松动，远虑“粮草先行”。
纵观调控近百日来的开发商拿地策略，面对调控相对的短周期，开发商们在自身发展的长周期中各自有收有放，张弛自有主张。但在调控中，拿地心态和布局策略均显现了微妙的变化。
万科：调控后连拿12块地加快二三线城市布局
据万科披露的上市公司信息统计，在今年4月调控后，万科共拿下12个土地项目。其中，5月份拿下8个，6月份拿下4个。而在调控前的3月，万科分别在贵阳和吉林拿下两块地，调控之后拿地势头有增无减。
经过粗略计算，万科拿地的楼面地价多在1000元-2000元/平米的价位。即使其中稍高的地块楼面地价也与地王“无缘”。如，北京长阳3号地南侧项目楼面地价为6223元/平米，杭州草庄地块约8560元/平米，比万科在去年拿下的相邻地块低约24%。而成都新都区五龙山项目楼面地价仅870元/平米。
万科执行副总裁肖莉并不认同万科在“抄底补仓”的说法，她表示，万科的拿地策略一贯如此，不拿“地王”、不囤地，今年上半年拿地花费约为200亿元。
不过，业内有声音认为，万科此次拿地是吸取了2008年的教训。2008年，万科董事长王石抛出“拐点论”，带头降价促销，拿地也极为谨慎。但2009年下半年房市回暖，万科发现可售房源跟不上报复性上涨的房市，从第三季度不断高价买进土地。
此外，从目前万科拿地区域上来看，分布较为分散，除北京和杭州项目外，其余地块分别分布在唐山、沈阳、西安、贵阳、成都、广州、宁波、苏州、青岛等地，二三线布局梯队明显。
央企保利的拿地动作也令人觉得其实在“不差钱”。
在调控大势前，保利地产自2、3月份在武汉、天津等拿下了7个土地项目，还包括今年“两会”后，其以50.4亿元总价拿下的热门地块——北京大望京4、5号地块。拿地势头凶猛。
记者根据保利公告的拿地新项目统计，调控后的5、6、7三个月，保利每月也都有地块进账，总共拿下6个地块项目，斥资超过68亿元。
昨日，保利董秘岳勇坚对记者表示，5月拿下的几宗地块，除上海市浦江镇中心河以南C1-1、2和A3地块(总价为26.09亿元)外，都是公司以前跟踪的一些项目，在调控时机下公司获得了更多的主动权，所以取得了这些优质地块。
同时，记者对比发现，保利调控后拿下的地块性质更多元化。其中武汉、成都、中山、南昌地块均为商住地块，值得一提的是，保利还拿下了成都市蒲江县朝阳湖镇、成佳镇4宗地块，用地性质为旅游及开发综合用地。且根据拿地区域来看，虽然主要分布在二线城市，但城市的中心区域分布较少。如上海地块在浦江镇中心河以南；中山地块在火炬开发区神涌村。
对于用地性质多元化的问题，岳勇坚表示，武汉市洪山区南湖村商住地块是公司上年度就跟踪的一个城中村改造项目，实际也以住宅为主，这个商住项目的拿地策略与调控大势并无关联。“政府目前在推出的一些地块中更注重加大商业部分比重，认为相比普通住宅而言，能为当地带来更持续稳定现金流。”
保利地产副总经理胡在新在半年报发布后接受媒体采访时表示，目前保利集中拿地不能说是逆势抄底，思路更多还是根据公司的年度计划进行。此外，他表示，今年将计划在中心城市周边，也就是城市带进行拓展。（新京报）
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恒大天津“接力”5亿元购入90万平米土地
据天津国土部门6月28日的消息显示，恒大通过挂牌方式取得了天津6块土地，总计面积近90万平方米，出让金额只约5亿元，楼面价约为701元/平方米。
恒大上半年的拿地基本集中在北方，包括长春、济南、兰州，再加上最近的天津，看上起，恒大在北方的扩展似乎更为迅猛。据恒大在香港公布5月份销售业绩，5月份集团实现合约销售额40.5亿元，创下2010年以来单月纪录，较2009年同期增长328.6%；合约销售面积64万平方米，同比增长240.3%；合约销售均价6326元/平方米，同比增长26%。
恒大上半年的拿地基本集中在北方，包括长春、济南、兰州，再加上最近的天津，看上起，恒大在北方的扩展似乎更为迅猛。
根据公开资料，一向土地储备丰富的恒大地产调控后，并未手软。7月6日，太原市三宗国有建设用地使用权公开拍卖，恒大地产太原有限公司以总价9.15亿元(联合)拿下197054平米土地。而在4月24日，恒大花费5亿元在长春拿下地块。
上半年业绩飘红之时，恒大董事局副主席、执行董事夏海钧向媒体表示，恒大手握210亿现金，现在正是千载难逢的拿地机会。夏海钧认为，年初恒大判断房地产市场进行调控，因此早早进行了两轮融资。如今，恒大现金流充裕，连续三个月现金流都在200亿左右，现在一些城市的地价已经下调，恒大还将以在二三线城市拿地为主。（新京报、观点地产网）
龙湖：调控期未拿地 高层表示公司策略不同
龙湖：“并不存在等米下锅的压力”
龙湖拿地记录是在3月份，以总价款1.378亿元在西安新增了一个土地项目。虽然，上半年龙湖取得了成立16年以来首次半年破百亿的销售额突破，但是调控后的4、5、6三个月均未有土地项目入账。
“龙湖并不存在等米下锅的压力”，龙湖执行董事秦力洪接受记者采访时表示，截至目前，龙湖现有的土地储备维持在2000万平米的水平，可满足5-7年发展。
秦力洪认为，在目前的调控大势下，成交量下滑是每个开发商面对的问题，不同的公司根据自身情况会有不同的应对方式。在开发商销售收入都受到影响的同时，龙湖作为上市公司会考虑财务状况的稳健。对于拿地存“观望”情绪，秦力洪并不认同，他表示龙湖对于相关地块的追踪工作一直在进行，目前来看只是拿地节奏放缓。而对于现在是否是拿地时机的问题，秦力洪表示，这是一个针对不同公司情况的相对概念，“龙湖不会放弃新增有价值土地项目的机会，但是目前来看，没有时间表规定何时出手”。
据记者了解，在调控大势下，龙湖贯彻“一快一慢”的策略。拿地放缓的同时，对于土地开发，龙湖一直在坚持高周转。在其去年进入无锡地区后，10个月便完成了拿地到开盘的运作。而今年2月底其在北京常营拿下的地块，已经公布了预计10月开盘的计划，时隔仅8个月。（新京报）
富力：调控期放缓步伐只因天津“地王”已入囊中？富力：天津70.5亿地王已收囊中
相比龙湖调控后的“按兵不动”，富力则是在抢人眼球一把之后沉寂。
根据公开资料，富力在今年4月28日调控政策出台不久，就以70.5亿元的总价拍得了一幅位于天津津南区咸水沽镇的新地王。不过楼面地价不高，为2341.5元/平米，仅是天津当时单价记录的1/4。
对于调控后，仍拿下总价地王，天津富力董事长谢强担心不多，他表示，尽管新政出台后楼市会受到一定的影响，但对于天津市场来说，刚需仍占据了绝大部分的市场比重。津南新城板块还会有很大的潜力，是天津市下一个价值洼地。
值得注意的是，在今年3月富力2009年业绩发布会上，富力地产董事长李思廉曾表示，今年买地的投入估计在70亿-80亿左右。由此推算，天津一幅地就占据了富力拿地的大笔预算。
对此，国信证券地产行业分析师方炎表示，富力的销售状况一般，在已经掷金70亿以后，今年拿地将更加谨慎。
据富力地产上半年销售业绩，其上半年协议销售收入累计约125.16亿元，同比下降2%。（新京报）
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