今日话题:金九将收尾 成色足不足用数据说话!
房天下综合整理2013/09/29 09:16
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
金九转眼将过，无锡楼市在经历了上旬的低迷，中旬的迷雾重重后，终于迎来了下旬的峰回路转，柳暗花明。在金九到来之前，就有不少专家学者试图预言今年的金九，那么，今年的金九情况究竟如何呢？
北京金九成交量创3月以来新高 开发商被指饥饿营销
今年的“金九”成色十足，开发商资金充裕，“地王”项目再次受到热捧，这引起了监管部门的注意。
数据显示，截至9月26日，9月份北京新建商品住宅（含保障性住房）成交11102套，环比上涨27.9%，开发商销售业绩普遍较好，基本不存在加紧推盘回笼资金的压力，推盘量创今年3月以来新低，而且也是近3年来同期。
9月25日，国土部副部长胡存智表示，各地要将严防高价地作为近期稳定市场的首要工作目标。《每日经济新闻(微博)》记者调查发现，北京市多家商业银行的商业性房贷业务整体收紧。第三季度政策面平稳，第四季度政策加码或成为主旋律。
9月楼市：推盘少 卖得好
根据统计，截至26日，9月份北京新建商品住宅（含保障性住房）成交11102套，环比上涨27.9%。扣除保障房后的纯商品住宅成交7508套，环比上涨8.9%，比去年同期下降2.4%。预计，9月全月纯商品住宅成交将在9000套左右，为3月份以来成交新高。
值得注意的是，截至26日，9月新增商品住宅期房项目12个，比上月同期减少11个，总供应量为3664套，环比减少45.3%。与去年同期相比，入市项目数量下降了16个，供应量下降了62.7%。从面积结构来看，套均面积在120平方米以上的占比为53.8%；从环线来看，12个项目均位于五环以外，供应量主要集中在郊区五环外的普通住宅。
链家地产市场研究部张旭认为，从以往规律来看，“金九”作为传统的销售旺季，开发商一般都会集中放量，加紧推盘出货。但从今年来看，不仅同比与环比均出现大幅下降，达到今年3月以来，而且也达到近3年来同期。
“今年开发商销售业绩普遍较好，基本不存在加紧推盘回笼资金的压力。”张旭指出，前两年土地成交的萎缩，对住宅供应的抑制效应再次显现。此外，限价政策的影响，供应节奏不同于以往，没有出现往年9月的供应高峰。
一位开发商代表告诉 《每日经济新闻》记者，预计短期内出台新的调控措施的可能性不大。目前而言，政府对于楼市的调控思路上仍以稳为主，继续支持首套购房需求，逐步以经济和市场的手段取代行政手段，建立起调控楼市的市场化长效机制。“在房价基本可控的情况下，预计今年楼市交易量或保持继续上升的势头。”
“地王”频现引监管层关注
华远地产董事长任志强(微博)曾在一次论坛上表示，从市场看，到目前为止，房地产企业的资金比较充裕，到位资金大概有近30%的增长。
开发商资金充裕的背后是对土地扩张的渴求，多地土地发“高烧”，“地王”频现，引起了监管层的重视。
9月25日，国土部召集13个省区、16个城市的国土资源部门负责人开座谈会。座谈会上，国土部副部长胡存智称，房价连续上涨，量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求；一些大型房企自身实力比较雄厚，出手抢高价地，加大了对优质地块的争夺力度是近期高价地频出的重要原因。胡存智要求，各地要落实、改进调控措施，尤其是供过于求的一线城市，要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。
房地产分析人士严跃进表示，“地王”风险正在积累，相关部委频出重拳，楼市看涨预期将受到遏制。未来带着地王标签的相关项目，能否经受土地政策的调整，值得怀疑。同时，地王项目也消耗了房企大量的资金及资源，部分 “勒紧裤带度日”、“借款为生”的房企，会在打压下暴露财务风险。
在此次座谈会上，胡存智还要求，各地将严防高价地作为近期稳定市场的首要工作目标。
“房贷收紧”政策风险加大
在“地王”或被严控同时，商业性房贷业务也面临整体收紧。
浦发银行个贷部的工作人员告诉《每日经济新闻》记者，对于放贷业务，这个月已经没有额度了，下个月不好说。民生银行的相关工作人员也向记者明确表示，不能提供房贷了，原因同样是没有额度了。至于下次放贷的时间，这位工作人员表示要等总行的通知，没有具体的时间点。
中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示，虽然目前各银行的官方口径并无暂停房贷的消息公布，但事实上的确有多家银行已经基本暂停房贷业务，“但建议有贷款意向的需要抓紧时间申请，预计今年从10月底开始，贷款额度就会非常紧张，甚至可能会提前出现难以新申请的可能性。”
张大伟指出，首套房贷款利率折扣一直在减少，一二线刚需购房者受到房贷收紧的影响。这部分购房者首付能力弱，绝大部分房款需要贷款。
记者在与多位有购房意愿的消费者交流时了解到，准购房者们为了降低购房成本，或会选择持币观望，等形势明朗后，再考虑是否买房。
“等等吧，反正房价都涨到这么一个高点了，我感觉不会更高了。”近期打算购房的小李表示。
》》》相关阅读《《《
作为“金九银十”期间的假期，中秋小长假各地楼市表现分外引人关注。中原地产研究中心统计数据显示：中秋小长假，各地楼市成交依然活跃，主要城市签约数据合计为1.29万套，同比端午假期的1.09万套上涨了18%，接近两成。业内人士预计，“金九银十”的成交量有可能继续增加。
广州日报的报道称，广州楼市热度不减，开发商铆足了劲儿选在“金九银十”这一旺季推盘，不少未拿到预售证的开发商也在“抢跑”。专家称，抢推盘背后可能隐藏着对于后市不确定性的担忧，但国庆节楼市维持量价齐升的可能性大。
北京方面，据亚豪机构统计数据显示，在刚刚过去的中秋3天小长假中，北京楼市共有6个项目开盘放量，3天开盘的项目个数与9月份以来每周六七个项目的开盘量基本持平。中秋3天假期，北京商品住宅98.29%的成交房源都集中在五环以外，五环以内的成交占比仅为1.71%，比去年同期减少了17个百分点。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，中秋期间入市项目均为老推新，已经建立了口碑形象、摸清了市场动向，并积累了一定的准客户。再加上今年前8个月北京楼市成交乐观，使得房企资金压力有所减轻。“金九银十”又是提高利润率、完成全年业绩的关键节点。因此9月以来，无论是房企的推盘速度、还是单次推盘量都有所增加。
上海中秋楼市也十分活跃。东方网的报道称，中秋假期三天，上海全市商品住宅成交量为9.33万平方米，相当于2011年中秋假期的2.5倍，并且超出了去年中秋+国庆八天超长假期9.29万平方米的成交水平，与前两年中秋假期成交的鲜明对比。
“9月上海楼市成交量超过100万平方米已无悬念。”德佑地产研究总监陆骑麟表示，由于交易中心暂停登记，中秋假期对于成交的促进作用很可能在未来一周有所体现，预计整个9月成交量可能达到120万平方米。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，下半年的总成交量仍会呈现回升与年底“翘尾”的行情，今年“金九银十”楼市旺季基本成定局。
而对于接下来的“银十”，业内人士也是看好后续成交量。中原地产市场研究部总监张大伟认为：“对于购房者来说，本身金九银十就是一个购房欲望比较强的时期，不管从供应还是从政策方面现在都是出于空窗期，所以很多购房者更多的还是因为害怕或者恐慌价格再涨。”
亚豪机构副总经理任启鑫也表示，在11月召开十八届三中全会之前，新的调控政策出台的可能性极小，这就使得今年的“金九银十”成了一个绝佳的政策“空窗期”。在此期间“钻空”加速批量推盘将会是相当一部分房企的选择。同时，虽然目前楼市受季节影响已不是那么明显，但天气逐渐凉爽，还是会增加看房人的数量和热情。因而今年的“金九银十”可谓叠加了政策与市场的双重利好，后续成交量有望继续上升。
》》》相关阅读《《《
