银行收闸销售受阻 开发商融资成本升至高位

（来源：北京商报赖大臣）面对日益收紧的银根和不断萎靡的市场交易量，开发商开始利用各种渠道疯狂融资，境外资金、国内信托、境内资本市场、国内非银行贷款占开发商资金的构成已 过了60%。随着开发商融资需求的不断增加，各种渠道的融资成本也不断高涨至历史位。

调控致资金链紧绷

开发商融资路线与政策调控缓急密不可分。

据易城中国统计，在其监测的83家大型房企单笔1亿元以上的融资记录显示，共出现了3次融资高潮，分别是2010年7月、2010年9月和今年的3月，与政策的调控时间吻合。

政策调控下银根紧缩，目前各大银行已经基本暂停了开发贷，而作为开发商另一重要资金来源的销售款，也因交易量的萎缩而受阻。

据中原监测的14个重点城市4月成交量数据显示，成交总面积为642万平方米，环比下滑5%，同比下降46%。值得注意的是，4月成交面积同比降幅比3月有所扩大，已连续第三个月保持较低水平。

低迷的市场已经造成了房企业绩的明显变化，以万科为例，今年4月万科销售达79亿元，在刚刚过去的“红五月”，万科的销售面积为81万平方米，销售金额90.1亿元，与今年1月销售额超过200亿元的辉煌相距甚远。

同样，面对资金问题的还有大型国企。近日中信地产发布消息，暂停了IPO，对此其公司的高管直言，现在重要的不是扩张而是生存下来，现在的楼市已经进入了“剩”者为王的地步了。

连大型房企全难抵御的市场变动，对于中小房企而言或是灭顶之灾。

融资潮席卷大小房企

开发商的坚强能力，并没有当初任志强预料的那么强。

根据好买基金以及普益财富等机构发布的数据显示，5月国内54家信托公司共成立房地产信托产品47款，其中被纳入统计的26款房地产信托产品募集资金达到96.24亿元。

在频繁发放信托的背后是开发商融资成本的不断上涨，尤其是受货币紧缩政策影响比较严重的中小房地产企业甚至愿意付出超过20%的利率用来信托融资。

易城中国研究部副总监孙建指出，在房企疯狂融资的背后其成本已经升至了历史高位。目前国内银行一年期的贷款利率为6.31%，而截至一季度末，房企境外融资和上市房企债券票据融资的利率已经达到了12.75%，是银行利率的一倍。

尽管融资成本高涨，但是房企还是各尽所能地“借”钱。其中信托成为了其小规模型融资的最爱。

今年以来，很多大型房地产企业都加入了信托发行大军的行列。３-４月，湖北保利投资有限公司委托交银国际发放信托贷款，募集资金４亿-５亿元，用于其武汉保利华都三期项目的后续建设，年率为８．７％-９．２％，保利置业为其担保。４月，上海绿地也曾发起信托贷款，用于旗下项目建设，年利率９．５％，为期一年，投资门槛为１００万元。

房企不再绑架银行

记得许多年前，工商联房地产商会会长聂梅生的一句话很为流传，就是“房企绑架了银行”。

2008年，金融危机到来，房地产业面临着生死攸关的关键时刻，政府出台了一系列的救市政策，也被不少分析人士认为政府是在救银行，救个人按揭。

之所以会出现这样的声音，主要是由于开发商的资金大部分来源于银行，个人买房主要靠的是按揭贷款，一旦出现问题势必造成金融动荡，出现类似次贷危机那样的险情。

而时至今日，开发商的资金构成中银行已经失去了最重要的位置，品牌房企已经在不断丰富自己的融资渠道。

据易城中国统计，去年银行贷款在开发商资金构成中占据了半壁江山，达到了50%，而今年一季度末，银行贷款占开发商资金的比例已经降至37%，境外资金已经成为了开发商资金的大来源，占比达到了39%。

孙建预计，随着楼市成交量的进一步萎缩，开发商对于资金的需求还将加大，开发商降价求生的预期将不断加强。 

开发商将转向直接融资 PE股权融资或成趋势

（来源：经济参考报）开发商将转向直接融资 PE股权融资或成趋势。“未来开发企业将更加重视直接融资对解决资金难题的迫切性和重要性，这将是大势所趋，PE股权融资这种方式是的又稳又安全的投资方式”，住建部政策研究中心副主任秦虹日前在参加北京大学光华管理学院主办的中国房地产发展高峰论坛时做出如上表述。

中国房地产开发集团董事长孟晓苏在该论坛上也表示，利用房地产投资信托基金(REITs)可以弥补保障房建设资金的巨大缺口。

秦虹表示，货币信贷政策正在从2009年过度宽松逐步收紧，开发商几乎拿不到贷款，即使房子卖出去个贷也无法及时收到回款，造成开发商资金链非常紧张。

同时，房地产调控对市场影响越来越大，从35个重点城市已经逐渐波及非限购城市，成交量出现明显下滑。

秦虹认为，在这样的情况下，资金考验着广大房地产开发企业。房地产金融融资创新需要破题，从实践来看开发企业正在寻找各种方式融资，尤其是开始直接融资，包括股权的、债券的、信托、PE、委托等形式，开发企业逐渐重视直接融资对解决自身资金难题的迫切性和重要性。

“以前，开发企业是非常不愿意股权融资的，不愿意把红利让给投资者，他们更愿意债权融资、股权贷款，因为这样成本比较低，赚钱多。”秦虹表示，现在情况变了，央企还能拿到便宜的钱，大部分企业怎么办？小企业要活下去怎么办？开发企业必须要转变思路，要让投资者分享。

把股权吸引到房地产融资中，这是一种转变，将会推动企业经营方式的转型，推动一批专业化的房地产投资公司出现，开发企业必须认识到直接融资是大势所趋。

秦虹认为，从投资方角度来说，现在有很多投资者已经不追求冒险和暴富了，他们更加求稳和安全。PE股权融资这种方式是的、又稳又安全的投资方式，这种投资要么获得投资回报，要么获得房产，市场好的时候照样能转出去。

找到一个很好的专业投资者，又稳定、又有。房地产融资金融创新存在着客观的社会基础，特别是山西煤炭整合之后，大量的民间资金不能再投向煤炭，现在仍然看不到很好的投资渠道。很多企业和身价千万、亿万资产的人更愿意投资房地产。

在国家颁布限购令，已经无法靠直接买房获得的情况下，证券化投资房地产是一种很好的基础。如果有好的机构投资者，把这些闲散的原来直接进行实物投资的资金能够有效地组织起来，投到房地产的供应上，目前在社会资金层面也具备很好的基础。

“现在一谈到房地产直接融资或者金融创新，很容易被指责为给开发企业融资，等于维持高房价，这种认识是片面的”，秦虹表示，如果我们有效组织起这些闲散的资金，可以平衡好投资与供给，降低房地产的泡沫风险。

房地产过去主要靠银行贷款，供给方和需求方双方都利用了杠杆放大了投资能力，导致市场泡沫兴起，但如果资金的所有者直接提供投资的话，那么这种投资就没有放大的作用，它对房地产市场泡沫会起到很好的抑制作用。另外，把这种投资于需求的资金引导成投资于供给的资金，能大大缓解供求矛盾，解决房价上涨的压力。开发企业资金紧张，直接导致购置土地面积下降、新开工面积下降、施工面积下降，对后期的房屋供应造成影响。

对于有人提出在我国市场上应完全靠私人投资住房用于发展租赁市场，秦虹表达了自己的不同意见，她认为，这不应该作为发展租赁市场的方向，而应该大力发展机构持有的房屋，开发企业专门开发用于出租的住宅小区，今后要发展以机构出租市场为主，以个人出租市场为辅的租赁市场。现在的银行贷款全部都是3-5年，大部分都是三年左右的流动性贷款，没有长期资金支持不可能做长期持有的房屋出租，这就要靠金融创新和长期性的资金投入，政府在税费上进行支持，或者在财政补贴和土地上进行支持。

秦虹认为，房地产融资问题不是简单地给开发企业输送资金，它关系到企业转型、升级等各个方面，也关系到如何增加有效供给和引导实物性投资转向证券化投资，中国的房地产市场改革涉及方方面面，必须靠土地制度、税收制度、金融制度的改革，建立起符合市场规律的、长远的制度框架，金融创新方面也需要在政策法规方面积极探索和做有效的政策储备，这是大势所趋。

中央政府提出今年要开工1000万套保障性住房，未来五年达到3600万套，而资金来源问题正成为保障房建设发展的瓶颈。对此，中国房地产开发集团董事长孟晓苏认为，如果单单依靠国家财政是补不上这么大缺口的。“建设部说需要4.7万亿，我算了一下至少需要6万亿，这不可能从天上掉下来，必然有拆迁成本和补偿等。

当初为了应对金融危机国家提出4万亿元的经济刺激方案，现在光保障房未来五年就需要6万亿，这可不是一笔小钱。土地出让金无法维持这么大的支出。去年就发了国债，中央财政让地方政府发，最后由地方政府负责偿还。而成思危教授所说地方政府的国债是中国的次贷，中国是把钱贷给没有还款能力的地方政府，现在已经是债台高筑，最后还要中央财政来核销，大印票子，进一步摊薄。”

孟晓苏认为，在保障房建设方面也需要金融创新，房地产投资信托基金(REITs)可以弥补保障房建设资金的巨大缺口，这种产品在2008年12月份得到了国务院的支持，并且第二年就纳入到了试点，现在试点已经两年多，试点方案已经相当完善，用这种方式可以有效地解决政府财政资金不足的问题。如果有了“REITs”的话，由基金来持有相关资产的话，政府和企业都愿意投资，这种金融创新是可以补上保障房建设的短板。