开发商去年"坐着赚钱" 业内称房价仍有上涨冲动

（来源：扬子晚报网）曾注明商品房限购政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、厦门等部分城市日前决定，将顺延执行此项政策。

业内人士及专家表示，政府继续“给力”限购在意料之中，而要切实缓解楼市反弹压力，则亟待扩大楼市供应。

“限购令”首次登上房地产调控舞台是在2010年4月底北京出台的“国十条实施细则”中，随后有多个城市跟进出台了限购政策。其中，福州、厦门、海口、温州等部分城市在这项政策中都注明了“有效期限”至2010年12月31日。

如今，“限购令”的顺延执行给开发商泼了一盆冷水。去年底，市场形势似乎逐渐“暖”了起来，福州、厦门等地不少开发商借着限购即将解禁之机，纷纷推出大批新房源，同时打出岁末优惠牌，打算提前“捂热”春节楼市。

业内人士指出，如果“限购令”真的被解除，楼市大幅反弹的可能性就会很大。目前，限购城市不仅面临着量的反弹压力，房价也存在上涨的冲动。

为避免楼市调控遭遇这种尴尬的局面，地方政府除继续“给力”限购政策外，还须切实扩大楼市供应以及调整供应结构，继续加大保障房的建设和供应。

过去一年，调控下的南京楼市——

做开发商最要紧的是什么？赚钱做买房人最要紧的是什么？忍耐

尴尬一买房者四处求人开发商坐着赚钱

2010年楼市调控政策频出，可记者发现，无论政策如何“严厉”，南京多数楼盘开盘时依然“抢”声一片：要么是抢心仪的房型，要么是抢优惠。

去年11月初，河西的苏宁睿城高调降价2000元。首批推出的350套房源遭3000人疯抢。负责销售的苏先生告诉记者，8个人抢一套房子，他们以前从未遇见过。

“有一家大型医院的负责人直接找到我们领导，希望能团购20套，也不要额外优惠，只要能保证买到房子就行。”苏先生说，公司当面回绝了这家医院的要求，没想到的是，“团购”的事情刚处理完，又有不少人托关系找来，说是看中89平方米的户型，要求帮忙留着。“大概有四五十位买房人递条子，可89平方米的户型也就不到100套，照顾不了，全摇号凭运气吧！”

如果说这算是“甜蜜的烦恼”的话，宁南板块的金地自在城也感同身受。这家楼盘去年推出了一批非毛坯房，均价9500元，户型从73平方米到100多平方米，吸引了不少年轻一族的眼球。“73平方米？你根本买不到，我只买到85平方米的，还是找人的”，小朱来南京工作才一年，去年10月份在这家楼盘“抢”下一套小户型，他说如果不找人的话，连80多平方米的户型都买不到。

在这样的形势下，开发商真可谓“坐着赚钱”：不愁销售不用吆喝，轻轻松松就赚到大把钞票。

“不瞒你说，去年5月份我们就完成了全年销售计划，你说我还会急着卖吗？”城南一家楼盘的开发商笑着说。在宁南板块和河西板块的一些热销盘，开发商同样“稳坐钓鱼台”，回款任务完成了，有的楼盘已经开始给员工放起了“寒假”，组织去海南等地旅游。

尴尬二房贷政策史上最紧二房三房该买照买

二套房贷款利率上浮10%、停贷三套房贷款……2010年的房贷政策可谓“史上最紧”，但南京房价依然坚挺。日前，记者就去年的房贷情况采访了南京多家银行。

深圳发展银行南京分行人士告诉记者，由于该行首套房贷款按基准利率执行，比较严，去年来办首套房贷款的客户仅占两成左右，剩下的大多是二套房贷款，占比在60%~70%之间，三套房贷款都是在限贷令出台之前办的，占比很少。南京银行和光大银行的房贷客户构成情况则与深发展的不同，南京银行人士表示，去年该行房贷利率下浮30%的客户占比在70%~75%之间，其他的大多是二套房贷款，三套房贷款只占1%-2%。光大银行南京分行人士表示，该行80%以上的房贷都是首套房贷，13%左右是二套房贷，剩下的是三套房贷。

虽说去年南京楼市调控政策频出，但记者发现，无论是二套房还是三套房，买的人还是“该出手时就出手”。

“来我们这买房的绝大多数都不是首套，我看还是改善型的居多吧？”城南雅居乐花园的一位营销负责人说，目前在售的“天岳”是整个项目的最后一批房源，也是位置、单价的，户型的也有260平方米，均价2万左右。他告诉记者，资深医生、企业家等是购房主力，多数都是二套房以上。

记者从多位开发商以及中介公司了解到，目前南京家庭第三套房的鉴证以及合同备案依然可以办理。但三套房在整个楼市销售中的比例并不大，大概只有一成多。陈春林马祚波

尴尬三调控将成常态房价上涨也成常态？

去年的房价到底是涨是跌呢？尽管官方没有提供相关数据，不过各家网站统计的信息显示，去年南京房价依然上涨，涨幅在12%到14%之间。

房天下针对南京全市158个在售住宅项目的调查统计中，共有112家楼盘价格上涨，全市楼盘平均涨幅为12.01%。

专家分析称，跟2009年接近五成的涨幅相比，去年南京的房价涨幅是可以接受的。“如果能每年将南京房价涨幅控制在10%以内，应该是最完美的结果。”

业内人士认为，今年的楼市在旺盛刚需的背景下，南京的房价仍会稳中有升，不过也存在小幅震荡的可能性，但涨跌幅度不会超过10%。 

近7成受调查者盼2011房价回落 个税起征点调高

任志强：2010年房价在政策压力中实际是下降了

从虚拟经济视角看房地产：房价未必一直是涨

人民日报：近7成受访者盼2011房价回落

酒要一口一口喝，路要一步一步走

步子迈大了，容易被调控！

今年楼市走势会如何？房价的蠢蠢欲动会否导致第三轮调控的到来？“继续坚定不移地加强房地产市场调控。”在去年底举行的住房和城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新明确表示了2011年坚持房地产市场调控不放松的决心。

那么，去年出台的楼市政策不少，但是真正能控制住房价的政策又有哪些呢？

政策之一：认房又认贷 实用指数：★★★★

去年银行执行了严格的信贷政策，首套房首付三成，利率可享八五折；二套房首付五成，利率上浮1.1倍；三套房严禁贷款。如此严厉的贷款政策将投资客“驱逐”不少。

政策之二：限购令 实用指数：★★

去年国内多个城市出台了“限购令”，对购买第三套房的家庭以及外来人员进行了一定限制，短期内交易量锐减。不过业内人士指出，暂时抑制买房无法根本解决楼市难题。

政策之三：“地王”上报 实用指数：★

国土部在上个月出台规定，各地土地拍卖产生的“地王”需及时上报。业内人士看来，此举实在不值得一提。“光上报有什么用，又不是限制地王产生，政府有什么理由去限制呢？”

政策之四：酝酿中的房产税实用指数：★★★

沸沸 的房产税去年闹腾了一年，到现在也是“只听楼梯响，不见人下来”。对于这一政策，房产专家认为可能只会增加房产交易成本，对抑制房价作用不大。

房地产：年初开发商资金缓和有利于行业回升

（来源：都市快报）货币供应转向稳健，物价上行压力较大，整体经济运行情况良好。1-11月，金融机构各项贷款余额47.43万亿，增长19.80%；11月，CPI同比5.1%，通胀压力不减；11月，美元兑人民币汇价6.6762,6个月人民币汇率远期升水300基点，压力依然较大；11月热钱流入量有所回落，但仍达1027亿元；城镇固定资产投资完成额达21.07万亿，增长24.9%。

房地产投资增长有所扩大。1-11月房地产累计开发投资4.27万亿，同比增长36.5%，比去年增幅扩大18.7个百分点；由于历史上12月为房地产投资高峰，因此预计全年有望达4.8万亿，同比增长33%。新开工同比增长48.7%。1-11月，房地产开发企业完成购置土地面积达3.61万平，同比增33.2%；维持全年土地购买面积4亿平预测；房地产开发企业房屋新开工面积14.51亿平，同比增长48.7%。部分城市开始消化“限购”冲击。1-11月，商品房销售面积8.25亿平，同比增9.8%，增幅比1-10月快0.7个百分点，“限购”政策对市场的影响正被逐步消化。特别是11月广州、天津等二、三线城市住宅成交已开始回升。

信贷紧缩使当月资金下滑，但开发商资金仍较充裕。1-11月房地资金来源总量达6.32万亿，同比增31.2%；11月单月资金来源总量达6297亿元，环比减1.9%，同比增24.42%；单月资金来源减少与年底信贷紧缩有关，但今年总体宽货币将使全年房地产资金来源总量仍达7万亿，同比增长22.81%。

房价小幅攀升但涨幅回落，二、三线较刚性。11月份，70个大中城市的房屋销售价格同比上涨7.7%(涨幅比10月份缩小0.9个百分点)，环比上涨0.3%。11月，二、三线重点监测城市房价环比上涨均值0.42%，高于一线重点监测城市的环比上涨均值0.04%。

估值和投资：反弹有望持续。目前，A股动态PE在19.78倍，房地产板块动态PE在22.52倍，短期继续维持行业“中性”评级。投资方面，由于1月银行信贷将重新放大，市场12月底资金面紧张的局面有望得到缓解。这将对板块后期反弹构成支撑。板块重新回调后，估值优势再次体现。看好行业下月获得相对的能力。短期内维持年度投资策略报告观点，建议标配地产，继续看好万科A和荣盛发展。

风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。