最严厉调控房价涨三成 网友惊叹楼市越调越涨
房天下综合整理2011/01/01 10:35
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：房地产时报）电影《让子弹飞》火了后，不少网友套用这部热门电影名字来形容楼市：“让房价涨”。
即使在2010这个“史上最严厉调控年”，买房的“买到即赚到”，没买的“越等越心焦”，房价“越调越涨”的楼市怪圈仍在继续。佑威房地产统计显示，2010年预计整个上海市商品住宅成交均价突破2万元/平方米，相比2009年上涨近32%。
有两个例子或许能为这个数据提供佐证。王先生在2010年9月在市中心购买了套老工房，当时单价为2.3万元，而如今这套房子单价已经蹿到2.7万元。“短短3个月，赚了20万元。”林小姐2010年年初看中普陀区顺义路上一套特价房，次新小区，两房总价219万元，比市场价便宜40万-50万元，如今同小区同面积，挂牌价已升到300万元以上。林小姐心痛不已：“当时买下来，现在倒倒手，都能赚不少。”业内人士表示，2010年年初买房的投资客，到了年底不少人已有20%的利润。
房价会再“飞”吗
不少业内专家都认为，北京“治堵方案”催生了火热的车市，上海将试点房产税的传闻也在年末助长了成交量。由于担心明年对新增物业增收房产税，市场在年尾暴发了由政策预期导致的“抢房”行情。
已经是2011年，房价还会继续“飞”吗？上海中原研究咨询部经理龚敏认为，随着经济逐渐复苏，国内房价持续高涨，房地产调控将持续又漫长。未来房地产投资吸引力难免出现衰退。即便如此，2011年，在国内整体宏观环境大势不改，国内投资渠道狭窄及其他投资品种风险偏大的态势下，房地产投资追捧的地位却很难有本质的改变。
同策咨询也表示，2010年楼市调控措施层出不穷，但效果欠佳，2011年调控将面临从紧压力。最严厉的调控政策，非但没有将成交量“打趴下”，反而在年末出现明显回升。均价也没有稳住，在不断涌现的“日光盘”和高端项目热销的影响下，全市成交均价不断上升。“预计明年一季度还会出现一到两次的加息，但短期内仍然难以影响房价不涨。”
但并非所有观点都这么乐观。还有一种看法认为，房产税将会是控制高房价的“核武器”，之前一直是“核威慑”，当这种威慑化为现实，所以对楼市的冲击还是比较大的。
2010年房地产三个关键词:调控、保障与涨价
2010年房地产的个关键词是调控。
严厉的调控政策没有对房价产生太大的影响，反而催生出三个市场现象，一是开发商抱团取暖，二是中小开发商被洗牌出局，三是城市综合体与二三线城市成为热点。
早见端倪的房企抱团取暖在今年的拿地潮中显露无遗。今年4月28日，富力地产通过公开投标以70.5亿元拿下天津津南区咸水沽地块，由北京富力城、北京合景、佛山雅居乐及世茂建设联合开发。房企龙头老大万科近日也公开表示，公司正通过项目合作缓解资本方面的需求，预计到2012年，合作开发的项目占总量的比例将从现在的40%提高到80-85%。
一些资金实力不强、蜗居于一地的中小开发商被挤出市场。并购安全的增加印证了这一点。据中国清科集团研究中心一项统计报告显示，今年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍。
由于地价上升与调控压力增加，开发商纷纷转战二三线城市，据中指研究院数据显示，仅今年上半年，万科、保利等30多家品牌房企在二三线城市拿地面积占企业新增土地总面积的7成以上，二三线城市轨道交通溢价加上大型开发商进驻，导致今年成为二三线城市房价崛起年，透支了未来的好展空间。
根据收入、消费水平衡量，二三线城市泡沫超过一线城市。12月8日，中国社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告（2010-2011）》指出，通过对2010年9月35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现其平均房价泡沫为29.5%。泡沫成分占实际价格比例在50%以上的七个城市中，没有一个是一线城市，而是出现了包括南宁、兰州、石家庄等二、三线城市。而泡沫指数高达70%成为该数据之首的，是福建的省会福州。
商业地产的兴旺与地方政府以房地产拉动消费的宗旨，则让城市综合体大行其道，开发商圈下大片土地引入酒楼、娱乐、消费品牌等，不久，我们可以在的城市看到千篇一律的CBD。以上述天津地块为例，按照目前计划，该项目将以9年时间分3期发展，包括住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。而雄心勃勃的万达宣称在5年之后，形成覆盖主要核心城市的100个万达广场形成。
第二个关键词是涨价。
12月，地王频出，为2010年房地产调控划上了颇具意味的句号。
根据国家统计局12月22日公布的数据，今年1到11月，商品房销售额4.23万亿元，相比2009年同期增长17.48%，接近2009年全年4.4万亿元的销售水平。据历史数据结合目前销售形势推算，2010年商品房销售额有望突破5万亿元，或达5.3万亿元。
由于商品房成交量下降，还涵盖了保障房，说明今年非保障房的房价泡沫大于去年。这从许多城市的卖地收入创出新高可见一斑。
土地收入上升是地方政府有意抑制推地节奏的结果。今年12月地方政府推地积极，表明此前土地供应被扼制，以寻求高价。中指研究院土地分析师表示，1至11月份，上海、天津、合肥、厦门、北京、南昌等6个城市的土地出让计划完成率超过了90%。但深圳、苏州、海南、广州等省市的土地出让完成情况并不乐观。截至11月，部分地市仅完成今年土地出让计划的不足五成。
上述高价地将转变成未来两三年的高价房。
第三个关键词是保障。
就房价论，2010年房调是空调，就调控中的保障房论，有了实质性的进步。
自2007年8月以来，保障房建设被提到前所未有的高度。2008年底以后，国家三批中央预算内投资对廉租房建设投入了大量资金，上级财政对廉租住房建设的资金投入加上已在实施的租赁补贴发放，而北京、上海等地的保障房供应量占全市当年出让土地的比例已开始大幅增加。
2010年580万套保障房已经全部开工，而2011年的计划是1000万套，这些保障房将以租赁为主，意味着将近6000万人可以通过保障房改变居住环境。
如果说进步，这是的进步，中国的保障房体制在淡出人们视线多年后，终于回到社会保障的正轨。
注：可怕的监管之外的表外资产，越来越血腥的拆迁，中国的房地产成为定时炸弹。狂欢的市场淹没了越来越急促的滴嗒声。
2010年，两个案例横亘难去。
一个近在眼前，车轮下永逝的钱会云，另一个泪水下的和解，ZL H。
如此愤懑的民意，如此突破底线的秩序——在这个年末，连叹息都感觉做作。（本篇作者：叶檀）