调控促江门富豪投资海外房产 买楼小孩读洋书
江门日报2011/12/01 09:48
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在房地产调控的背景下，目前房价呈现向下趋势，成交低迷，部分富人的资金急需寻找投资渠道。在楼市进入降价预期的大形势下，虽然江门没有“限购”、“限价”，但近几个月的楼市成交量也持续向下，不少“闲”下来的钱开始寻找新的投资方向。
江门的一些出国服务公司，利用海外的优势，近几个月推出投资海外房产的业务，目前已经有人在海外购房，正在办理手续。
不少人咨询投资海外房产事宜
江门市加通咨询顾问有限公司经理伍小姐说，投资房产，可以实现移民西班牙。“只要100万元人民币左右，就可以在西班牙买房。”
伍小姐介绍说，如想靠房产定居西班牙，根据规定，要买价值约100万元人民币的房。另外，买卖房屋税费和律师费，还要40多万元，总共约要150万元。“一家三口，全部搞掂。”据了解，加通咨询公司是在前几个月才推出“投资西班牙房产”的业务的，目前已经有不少人前往咨询及考察。“已经有人在那边买房了，现在正在办手续。该业务推出后，有多个省的人打电话过来，咨询投资海外房产的事项，似乎比我们本地的人还要多。”
伍小姐分析说，海外买房，用来定居和投资的人都有，但投资的人比例高一些。“主要有三类人，一类投资、一类做生意、一类让孩子留学。一些在欧盟有生意的人，为了自由出入欧盟做生意，也会通过买房来实现。”伍小姐说。
“在西班牙花100万元人民币左右，可以买到面积为60－70平方米的两房一厅，并有装修及附送家电。“不过，这些房不在一线城市，大多在二三线城市，如瓦伦西亚、马拉加就有这样的价格。现金有200万元人民币以上的人就可以申请了。其它城市我们也可以做，但房价会贵很多。”
记者从江门大方出国服务有限公司也了解到，该公司目前亦主推投资澳洲和加拿大房产的业务。记者了解到，此前一段时间，有广州的中介服务公司到江门的星级酒店举行海外投资推介会，亦吸引了不少江门投资者前往咨询。
推荐新闻：
“海外房产便宜，值得投资”
随着国内房地产政策的变化，国内富豪转向海外房地产市场的热情也在增加。胡润研究院日前发布《2011中国私人财富管理白皮书》，称中国身家1000万元以上的富豪14%目前已移民或正在申请移民，还有近一半在考虑移民。
对于富人来说，海外目前的房产可谓“很便宜”。以投资西班牙房产为例，当地政府希望能有更多经济不错的人群去他们的国家生活，带动他们的经济，而且西班牙的房产在欧洲经济泡沫后已经跌到了谷底。房产价格为抄底价，产权，可以代代相传。获得居留证后，无需经商办厂就可享受公民的基本福利待遇，子女接受从小学到大学的全免费教育，保持居留身份，也不需要支付任何费用。法律规定购买房产后5年，将获得居住权，再过5年即可自愿入籍。
据业内人士介绍，投资海外房产在江门才刚刚开始，五邑地区的华侨在美、加的较多，所以有意向到美、加购房的人也比较多。“中国房价在跌，外国的房价已经
跌了很久了，现在去买比以前便宜多了，无论是投资还是移民，都是非常好的。”该业内人士说。
投资海外房产别省律师费
业内人士同时提醒，购买海外房产要小心。购买海外房产一是要找合法的中介，看清楚中介公司是否有合法的资质；二是要去实地考察，看是否适合自己。中介公司通常会先为客户办理商务签证前往看房和考察环境；三是要提供资金的合法来源。
有专家认为，购买海外房产的时候，房价走势、汇率风险、购房政策、管理费用、税费等问题，都颇令人费神。至于开发商的品牌和实力，以及房产的地理位置，项目配套程度以及当地文化背景等因素，买家也需关注。同时，在购房过程中应聘请专业的中介机构与律师，因为办理按揭贷款时需要借助专业机构力量，增强交易安全性。
海外投资、安居虽热，但也面临着种种风险。有市场观察家指出，海外购房置业毕竟是物理距离上的“长线”投资，投资过程中也需多一分谨慎。虽然不少海外国家房价不高，但购房、持有、出售等诸多环节消耗的成本不小。
推荐新闻：
分析：多重因素致国人投资海外房产
江门某地产代理公司负责人认为，近年来中国移民海外、出国留学等人群日渐扩大化，由此产生的居住安家等需求十分强劲。同时一些移民留学中介机构也会与地产商合作，将购房置业作为增值服务向客户推介。另外，部分留学生家庭采取投资与居住结合的策略购买大面积房产，除自住外，部分用于出租，以实现“以房养学”。
该负责人表示，除了移民、留学方面的需求外，中国富裕人士热衷到海外置业其背后的推动力是投资回报。与国内限购、限贷等房地产调控政策制约所不同的是，国外房地产投资环境更为宽松，此举让不少中国逐利的资金越来越多地投向海外房产市场。最关键的吸引力是在全球金融危机的浪潮下，包括美国在内的不少国家房价严重缩水，基本下滑三到四成，甚至过半。海外的房地产环境可用“一片大好”来形容，无论是投资还是安家置业，都具有较高投资的海外市场无疑是一个不错的选择。
还有房地产营销人士指出，在严厉的房地产政策调控下，中国内地的大量热钱向海外转移必然成为趋势。虽然中国人海外投资置业的现象一直存在，但不同的是，现在投资客的“目光”有所改变，其购房区域更为集中化。中国人热衷海外投资置业的行为，在一定程度上影响了一些国家或地区的房地产市场。全球第三大商业房地产服务商高力国际发布的报告指出，今年季度，中国内地投资者在加拿大温哥华购房比例持续增加，已达到29%，较去年25%的比例上升4个百分点。报告还称，在去年，由于中国人的大量置业将温哥华的房价推高了12%。
★相关链接：海外投资六大误区
1.对海外房地产市场认知度低，投资时盲目选择。在海外不少国际化城市，高通常伴随着低房产增值（这正是市中心公寓增值缓慢的原因），反之亦然。如果没有了解清楚市场又没有专业人士指导的话，投资就容易受损。
2.只挑便宜的买，太过片面追求低价而非价值。很多投资者关注海外房产特别是澳大利亚房产，是因为其均价比国内一线城市还低。但片面看重价格却是投资大忌，在澳大利亚、英国和加拿大等成熟、完善和发达的海外房产市场中，因地区差异巨大，项目质素各异，要想选择一个好的投资项目、制定适合投资人的投资计划和策略，不比从A股市场中挑选一种蓝筹好股简单。因此，看重房产投资价值而非价格，应该是当前国内投资海外房产必须上的一节地产投资课。
3.太过急功近利，过于追求短线获利。与国内楼市近五年的调整发展不同，因为已经历了多达几十年的地产商业化发展，如今在澳大利亚、英国、加拿大等大多数城市的房地产市场已形成了长期投资的机制；各国家及地区的政府也早就对投机性的购房设立了较高门槛。比如澳大利亚设定购房后如在12个月内转手需缴纳高达50%的资本增值税；期房没有交割前不能加价转卖等等。因此投资海外房产要有长期投资的策略，如过去的50年中，澳大利亚的楼价平均每7-10年就翻一倍，目前已经历了7个循环周期；如果在澳大利亚买房3年内就将物业卖出，综合上看是不划算的，因为没能充分地享受当地大约7年一轮的上升周期。
4.普遍认为市中心公寓增值会更快，风险更低，而且空置率低，好出租。有些海外城市的情况与国内的情况正好相反，如在澳大利亚，当地市中心的公寓增值较慢，如悉尼和墨尔本过去10年中价位公寓售价只增长了35%，而周边5－15公里地区的中价位产品价格却翻了一倍。这是因为中国正在城市化进程，而国外不少城市却早从上世纪80年代就开始卫星城建设，目前是“逆城市化”发展策略。近年一些海外中心城市市中心公寓空置率升高，租金水平大降，回报相对反而不高。
5.非常钟情酒店式公寓。在国内北上广等一线城市，市中心的酒店式公寓向来是人人争抢的香馍馍，但在一些海外城市，比如澳大利亚，本土人士却已摒弃投资该品种，即使购买也多数是用于房产退税，对于在澳大利亚没有收入的海外投资者来说无任何意义，另外公寓在当地还被银行认为是商业地产，贷款利率也需相应提高；特别是面积小于50平方米的无车位公寓，银行的认同度很低，抵押价值低，从长期看其资本增长率也很低，物业难。
6.喜欢远郊的好空气和美景而投资一些海外度假村类型的公寓或别墅。度假项目通常偏离学校和商业中心，交通及配套设施等有限难于放租，因此会相对较低，同时因该类产品对本地的自住需求满足度不高，银行对该类物业的认可度也会较低，贷款比例可能会受影响。
★延伸阅读
海外购房须做好以下功课
1.了解当地房价构成：海外住宅物业通常是将房价和土地价格分开计算，土地使用时间从1－999年不等，公寓一般为70-99年还可延期，一些别墅还拥有土地的使用权。房产是每年折损的，而土地却通常能每年“增值”。
2.提前了解所在国对外国投资者身份的要求：有的国家允许国外投资者购买房产并进行专门监管；在美国，有少数州要求只有公民或居民身份才能购买当地的房地产。
3.重视物业管理，及时缴费：物业管理对海外投资项目来说非常关键。如果物业管理不善甚至无人管理，就可能令物业长时间空置，既收不到租金，物业增值也受限，因此购房前先了解物管公司资质；另外，如果投资人因对当地政策不了解，无意中拖欠了物业管理费，甚至拖欠银行按揭贷款，影响到自己的信用记录，那就是更大件事了。
4.算清各种征缴税费：海外购房通常须缴纳印花税、市政配套费等各种税费，卖房也会产生税费，主要是增值税等。一些国家的增值税高达按增值部分的45%来征收，也有些国家如英国，目前为鼓励海外人士在当地购房，对在当地购房的海外人士不征收房产增值税。另外，不是所有国家的政策税收都对投资客有利，很多国家都要按年征收一定的物业税或房产税，除房产增值税外，出租获利也要交税，利润并非“袋袋平安”；有些海外项目购买时价格听起来很便宜，但是“养房”成本很高，如果不能成功出租就危险了。
5.留意当地针对海外人士购房的政策变化：各国家和地区对境外人士购房的限制都各不相同，有的紧有的松。在贷款政策方面，应提前了解银行的贷款手续。在买卖合同中还应约定购房者不能获得银行贷款时的处理方式，提前归避法律风险。
6.学会合理避税：在海外购房，一定要关心所在地区政府的各种免税优惠政策并充分利用好各种避税的方法，以增加自己的投资。以澳大利亚为例，购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳大利亚考察房产的费用（主要为机票）、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。
7.为防范购房风险，购房者可购买相应的财产保险:比如澳大利亚的主要城市沿海的较多，灾害性天气对房屋的损耗较大。对付这类风险的办法就是购买保险。另外，国外的保险费率低，保障面广，理赔到给付都有严格规范。
