黄金十年之后仍有机会 房地产卖方向买方过渡
新民晚报2011/09/28 18:52
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中国地产的黄金十年，同时也带是中国经济高速发展的黄金十年。在这一历程中，中国房地产从弱到强，历经波折，争议无数，但不可否认，黄金十年，也是上海楼市的黄金机会所在。只是这样的机会并不是每个人都能抓住。
1998年2002年开启
机会在懵懂时出现
1998年，国家实施住房制度改革，到2000年，福利分房制度全面取消。这是黄金十年的起点。但彼时的中国社会，并不是所有人都了解房地产究竟意味着什么，刚从福利分房概念中走出的人们，能清醒意识到房地产已经插上了飞翔的翅膀的，并不在多数。
上海滩历来是风云际会之地，地产界也不例外，伴随着上海经济的持续升温，新世纪开始，上海地产成为了各路财团的淘金乐园。自2000年开始，连续三年时间，上海房产平均价格持续上升，市区内从2000年的平均4000元/平方米涨到2002年6000元/平方米上下。
当年的上海每年地产开发销售增长速度都接近30%，旺盛的市场吸引了大批财团汇聚上海滩。港澳台地产新军、富裕的江浙、福建资金成为逐鹿上海地产的一支支生力军；温州市民炒房团惊动上海滩。
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中国房地产市场从过去的卖方市场向买房市场过渡，房地产大潮中，大浪淘沙，不断洗牌，但机会出现时，并没有“发令枪”一样的信号，这也成了人们往往会在懵懂中错失机会的重要原因。
20032007年 发展
机会需要决断
2003年上海经济发展进入了绿色通道，GDP增长11%，创历史新高，加上申博成功、人才高地以及国际会展中心地位的确定，给上海房地产开发带来了无限的商机。
从2004年最后一季开始，上海的房价开始了迅猛飙升，这一轮涨势的大致脉络是，2004年6-10月，由于受到宏观调控影响，市场交易略显平淡。从2004年11月开始，政策影响逐步淡化，高档住宅当即升温。随后，中档及二手房市场呈现活跃态势。此次楼市骤然升温一直延续至2005年3月。
2005年成为了房地产史上的大举“宏观调控”之年。3、4月，新旧国八条相隔仅一个月出台，2005年4月份上海楼市的交易量开始明显萎缩。上海市19个区域中12个区域住宅均价下跌，11个区域成交量减少。但之后，该年的房价也在经过短暂停顿后出现报复性上涨，并呈现出价格与成交量双双上升的局面。
调控延续到2006年，但2007年5月，期待着房价继续下跌的上海市民，突然发现房价开始迅速飚升，短短几个月的时间，一些楼盘的价格就上涨了50%以上。
之后，宏观调控政策也于当年年底出台，二套房贷的禁令和要求开发商必须支付完全土地出让金以后才能获得土地使用许可证的政策，使年底楼市迅速冷清，“地产拐点”说盛嚣尘上。
2003年到2007年，房地产市场一直处于调控、短时间停顿、继续上涨的循环中。今时今日来看，似乎每一次停顿之时，对有购房需求的置业者来说，都不失为一次置业良机。但很多情况下，这样的机会却让购房者在“可能会有更大降幅”的想法中一脚踏空。
2008年2010年 加速
机会意想不到地来临
在宏观调控的大背景下，2008年的中国楼市开始由“夏天”直接进入“冬季”。相当一批房地产商因为前一年的高速扩张和购买的天价“地王”陷入了资金困局。开发商开始大面积大幅度降价销售，万科在上海、杭州、深圳等地的很多楼盘一度均以七折降价销售，恒大等开发商则紧跟万科的步伐。
事实上，在那个阶段，全球性的金融危机效应已经显现。潘石屹在当年9月份曾一再呼吁楼市“救援队”能早点来，好让在冬天里越陷越深的房地产业能够重新迎来春天。
国家给予自住型和改善型的优惠政策，成为了“松绑”武器。仅仅在优惠政策颁布的2008年11月，楼市销售额就比当年的9月和10月两个月加起来还多。
2009年，在宽松的货币政策下市场快速回暖，在市场需求集中释放的大背景下，中国房地产市场实现“V”形反转，商品房和住宅均价水平和增速均创历史新高。
楼市再一次上演了2007年时的情景。而随着2008到2009年的波动，建设住房双轨制浮出水面。
相关资料显示，2010年3月，中国70个大中城市的房屋销售价格较前一年同期上涨11.7%，为2005年7月以来的涨幅，房价处于1998年房改以来的点。随后，中央政府的密集型调控政策从2010年4月中旬陆续出台至今。
在这个时段里，2008年是调整年，这一年我国房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，也是经过了近十年快速发展的房市自身规律使然。
而从现在来看，似乎机会也在那时以让人意想不到的方式降临。
2011年？
把握机会
始自2010年4月的调控一直延续到现在，房地产市场也从高速发展的黄金十年，逐渐进入更加平和的后黄金十年，机会依然存在，并已经来临。
