温州人澳大利亚墨尔本"炒楼花" 投资需警惕风险
青年时报2012/11/07 07:45
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近日，一场澳大利亚房产投资推介会在杭州黄龙饭店举行，推介会吸引了数十名购房者到现场咨询。在与主办方及到场购房者交流后，记者了解到，目前，浙商尤其是温州商人投资澳大利亚房产已经形成一股不小的风潮，而纯投资的炒房客几乎都集中在墨尔本，以炒楼花的形式获取，其中，一名温州人已在当地投资了25套房产。
墨尔本炒楼花中国人 半数来自温州
据这次推介会的主办方的海外置业顾问小赵介绍，亲临现场的绝大部分为杭州本地一些有移民意向的市民，但是也有来自温州的投资客。
记者以投资房产为名现场咨询，小赵称目前澳大利亚城市中，最吸引人的有悉尼、墨尔本和布里斯班三个城市，在悉尼和布里斯班购房的一般为移民兼投资的需要，而纯投资的几乎都集中在墨尔本，有不少国内的人在该城市“炒楼花”，温州人占了大约一半。“有一个温州的客户通过我们在墨尔本炒了好几年的楼花，大概有25套左右，他不少朋友也开始限着他炒。”小赵称。
炒楼花，这种房产投机现场在几年前，曾经在温州的房地产行业内盛行过，甚至有的开发商在拿地的第二周就开始销售“楼花”，也就是房号，而规划、施工图、楼盘定位等均没有敲定。最近几年，随着房地产管理的规范，“炒楼花”的现象在浙江大中城市几乎绝迹。小赵称“炒楼花”在墨尔本死灰复燃，是否属实呢？
记者在推介会现场和一位来自温州的陈先生进行了交流，他工作之余的兴趣是房产的投资，陈先生透露，他一个朋友近几年开始在澳大利亚投资房产，赚了不少钱，而他在国内投资的房产利润越来越小，最近两年反而被套牢。所以他从去年上半年就开始出售在杭州和上海等地的多处房产，这次是和朋友一起来考察墨尔本炒楼花的利益空间。
一位在温州有项目的房地产公司负责人向记者透露，最近两年，在温州确实存在一部分人在澳大利亚墨尔本炒楼花，他们一般抱团作战，还出现了“打包”（由一人承购，再分售给亲友）的新现象，其实就是另一种形式的团购。
另有媒体指出，按我国外汇管理局规定，中国居民每人每年换汇额度5万美元，且个人不允许境外直接投资。而温州金融改革后，允许个人境外直接投资，这也是导致温州人国外炒房的一个客观原因。
炒楼花实质为钻墨尔本政策漏洞
为什么以温州为代表的海外房产投资客偏偏钟爱墨尔本，而澳大利亚的其他城市却见不到有人“炒楼花”呢？
据了解，澳大利亚各州的房产可以对外国人销售，在澳大利亚房屋买卖中，印花税是一个数额较大的税种，各个区域收取的比例不同，少部分区域的部分产品甚至不收取印花税，而墨尔本是印花税比例的城市，大约占总房款的5.2%。印花税的收取时间为交房时，如果在房子未开工前就购买则几乎不需要支付高额的印花税。
“有些人在房子还没有开工时就购买，不需要缴纳印花税，等到了交房时再出售给新的买家，剩下的印花税由买家支付。”投资澳大利亚的置业顾问小赵称，“除了印花税，还有银行利息以及房产的获利，大约有200%的。”
小赵解释说，澳大利亚商品房成交时，先缴纳10%左右的首付款，而且交给第三方监管的账户，购房者和开发商均不能使用这笔钱，首付款产生的利息，开发商将付给购房者。小赵还强调最近几年内，墨尔本房产增值大约在7%左右，这也成为炒楼花的获利。
以一套价值100万澳元的房子为例，楼盘开工到交付2年时间的前提下，为记者列下了获利的细致情况：首期投入10%的首付款，大约为10万澳元，交付时，开发商需支付两年的利息约为1万澳元，转卖的印花税大约5万澳元，2年房屋大约为14万澳元，总获利约为20万澳元。
小赵介绍，墨尔本的房子享受一次免费更名的机会，所以在交易给下一家时并不会产生费用，房子增值会缴纳一笔不菲的增值税，但是可以用生活开销税费来充抵，一般超过2年后几乎不需要额外支付增值税。
在炒楼花的过程中，有一个至关重要的点是有下家接手，如何能保证有下家接手呢？
小赵称购买环节和出售环节都由中介公司代理，而且澳大利亚规定对外国人出售的房产数量不能超过总房源的30%，而且外国人在澳大利亚购房不能购买二手房，只能购买新房，中介公司手里有很多需求资源，都是需要买房子的新移民。
小赵并不否认少数房子不容易出手。“即使没有卖出去，也可以持有并租赁，一套100万澳币的房子每年持有花费和租金大约持平，这时候可以靠增值赚钱。”
一位在墨尔本炒楼花的温州购房者也透露，在澳大利亚每个州实行的政策相差很大，墨尔本有着自己的特点，以温州人为代表的国内投资客就是瞅准了其政策的“漏洞”，炒楼花的实质是在赚取“印花税”的差额。
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中国人海外投资房产成热潮
温州人在墨尔本炒楼花的这股风潮，与中国人海外投资房产热潮“不谋而合”。
随着国内“限贷、限购”政策实施和持续，手有余钱的买房人投资路径变窄，这两年，越来越多的国内投资者把视线瞄向了海外市场。
据澳大利亚外商投资审查委员会（FIRB）的报告数据显示，2010年至2011年度，海外买家在澳大利亚房地产方面的整体投资数额高达415亿澳元，同比上财年增加了一倍。其中，中国投资客共购买40.9亿澳元的物业资产，位居第二，仅次于英国投资客的46.1亿澳元。
知名国际房地产顾问戴德梁行的一份报告指出，去年，美国新屋成交量约31万套，其中中国买家占9%，而旧房的成交占比更高。
加拿大温哥华一媒体披露，在当地的国外置业者中，中国人占了约40%的比重，成为的海外买家。国际知名的房地产服务公司世邦魏理仕公布的数据显示，新加坡30%左右的豪宅被中国人买走……
另据高力国际数据显示，过去6个月，通过高力国际在中国的国际物业部已完成超过13亿人民币的海外住宅项目投资。
关于国内投资者在海外购置房产的“豪气”，国外媒体曾作过不少报道，其中，《悉尼先驱晨报》曾报道称，一个持学生签证的中国女孩，完全不懂英语，在房产拍卖中只是不停地举手，结果以约合1143万元的价格拍得一套三居室房产。中国购房者风头之劲，可见一斑。
而为了抓取中国的客户，外国一些开发商或者代理商越来越多在国内设置销售中心。
以杭州为例，专推澳洲房产的澳星国际地产在世贸丽晶城(小区网论坛)设有展厅，销售美国房产的思纳博投资公司在文三路设有办事处，马来西亚某高尔夫度假中心在深蓝广场设点销售，专推新加坡的远东机构在温德姆豪廷酒店设有长期接待处。
海外炒房需警惕风险
按照相关中介机构的宣传，相比于国内投资房产，海外置业有着非常大的优势。而网络上流传的，关于国内、国外房价的比较，也让海外投资房产显得非常有利可图。
前不久，微博上流传着一个帖子很生动地反映出了这种诱或力：“购买具有产权的50平方米公寓一套，以此房产注册一家独资公司，获得德国长期居留权。购房费用加绿卡手续费总计66万元人民币。”
不过，有专业人士对此指出，海外置业其实并没有宣传的那么美好，存在着大量的风险。
国外有关房产的法律制度、管理政策以及税收、利率等与我国也有一些不同，养房成本普遍高于我国，投资购房的后续事情比较多，如不考虑清楚，买房后很可能会后悔。
其中，汇率风险尤其需要防范。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。
另外，投资者须对房产交易所产生的相关税费有个清晰的了解，仔细权衡税费成本是否可以承受。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税和增值税等。
比如，在美国买房要交房产税，每年要缴纳房屋价值1%到2%的房地产税，如用作出租，还要缴纳租金的5%到10%作为管理费。一套20万美元的房子每年仅房产税就需要缴纳2400美元左右。
值得注意的是，甚至有些国家针对外国人购房区别对待，比如在新加坡，外国人购房缴纳的税费就会比本国人要高出不少。
一位律师告诉记者，投资顾问“报喜不报忧”，对潜在风险的分析不够客观，去海外置业要谨慎投资。
