寻找杭州商品房开发最火热最年轻最有潜力的板块
钱江晚报2012/10/11 07:54
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
作为杭州商品房开发最活跃的板块——
大城西，十年来都是炙手可热
十年前，杭州的城西已经是一片繁荣景象，但是在城西以西，仍然是一片荒凉。那时的闲林还是村庄聚集区；文一路、文二路还没有西扩；三墩仍然是城郊结合部。
北京人田晓晨如此描述她离开杭州十几年后重回杭州的变化：“杭州变得更大了，更漂亮了，尤其是城西，以前在浙大读书，感觉过了古荡就是农村了，现在看看，浙大早已经成了，城西西扩让我快不认识这个城市了。”
城西以西，短短十几年时间，已经从城郊结合部蜕变成了宜居的城市一隅。而这里的楼盘，也随着近几年西溪湿地的开发、浙大紫金港校区的启用而变得炙手可热。
闲林泥泞路变通途，刚需开始来安家
在新明半岛从事销售7年的任丽见证了闲林板块的发展。她还记得，7年前，新明半岛开盘，现在的02省道，当时并未拓宽，过了留下以后因为修杭徽高速，道路变得泥泞难行，路上大部分是工程车和卡车，周边是一片田野和稀稀拉拉的楼盘。
其实，当时在售的楼盘并不算少，像爵士风情(小区网论坛)、金都雅苑(小区网论坛)、桃花源(小区网论坛)、江南春城、盛世嘉园(小区网论坛)和翡翠城等，但因为闲林区域待开发面积很大，而且周边又多是农田和村舍，因此看起来似乎是村镇里嵌了些许新楼盘。
而闲林的新面貌正是从这里开始产生了变化。当时有不少有实力的开发商拿走了闲林板块的大宗地块，时至今日仍然在持续开发，这其中就包括了新明半岛，还有江南春城组团、翡翠城等。
庭院深深开发商金成集团某员工告诉记者，正是因为有了像金成、绿城等大开发商的进驻，才使闲林变为一个有现代感的，配套齐全的宜居板块。江南春城各组团都有自己的配套，而更为人称道的是其从幼儿园至中学的全套教育配套；翡翠城的商业街为小区及周边区域的居民提供了生活的便利。
如今的闲林，农民房越来越少，取而代之的是各种中高档楼盘，掩映在山景之中。而更多的开发商加入了开发的行列，只是他们对楼盘的定位，已经逐渐从高档排屋、改善型住房过渡到刚需房源。“这当然是因为闲林板块的交通越来越通畅，配套越来越好，才能吸引到刚需购房者前来购买居住。”新明半岛的任丽说，公司最开始是精装改善大户型，现在主要开发刚需小户型，也是顺应了闲林板块的发展和市场要求。
西溪湿地有灵气，高端楼盘多
一部《非诚勿扰》，红了西溪湿地，也火了湿地边的楼盘。买不起西湖边的房子，就在湿地边买一套呼吸新鲜空气吧。湿地以西的楼盘，也因此声名鹊起。
一切都从西溪湿地的扩建开始。之前，城西的边缘似乎就到湿地为止，湿地以西，连路都不通。2005年，西溪湿地一期开园；2007年10月1日，二期开园；2008年10月9日，三期开园。伴随着西溪湿地的扩容，城西以西也快速发展起来。首先是道路的扩建，文一路、文二路、文三路三条城西主干道分别向西延伸，南北则又多了紫金港路、紫荆花路等。
其实就是道路尚未扩建前，已经有楼盘扎根在了湿地旁。像西溪风情，杭州的纯排屋社区，主打的就是湿地的招牌。这几年，随着大家对这一区域的认同，湿地边的楼盘也越来越多，西溪里、西溪蝶园(小区网论坛)、西溪诚园等，物业类型基本以高档改善大户型和排屋别墅为主。
“当时我们项目刚开发时，这里还是一片鱼塘，周边除了西溪风情，基本没有什么人气。”华元美林公馆的营销副总监张路远说，但是仅仅不到两年的时间，这里变得很热闹。西溪湿地三期开园了，项目离访溪路徒步仅有5；项目对面的海港城已经开建了，里面不仅有酒店式公寓还有一些商业；离项目不远的文一西路上，海创园、未来科技城也在火热建设中，未来几年，这里不亚于一个副城中心。
浙大紫金港旁，不缺教育资源
曾几何时，三墩还是经济适用房小区的代名词。十年前，三墩房源的单价还仅为2000元/平方米，而市区住宅单价达到五六千元。如今，三墩的房价已经与市区很接近。
随着浙大紫金港小区的启用，三墩崛起。2007年7月9日，浙江中天房产通过公开竞价，取得了三墩杭政储出［2007］24、25号地块的开发权，成交总价30.7亿元，楼面地价约为7750元/平方米——这个价格已是地块附近楼盘亲亲家园(小区网论坛)在售现房的价格了。这就是如今的金地自在城，目前楼盘房源售价为1.8万元/平方米。
而让三墩的开发商更津津乐道的，则是浙大紫金港校区的进驻，三墩一下子增加了不少文化气息，不仅道路变得开阔，整个区域也变得越来越现代化。
浙大紫金港校区旁的文鼎苑，2006年开盘时的住宅单价约1.1万元/平方米，等2009年一期交付时，房价已经升至1.8万元/平方米。
近几年，打了浙大紫金港招牌的楼盘也越来越多。中顺上尚庭、绅华府、赛丽绿城慧园、丽晶湾、紫藤苑等楼盘很快带动了浙大紫金港周边的人气，在建的银泰城等更将为三墩提供完善的配套。
即将于10月首开的协安紫郡则占据了天时地利。离浙大紫金港不远，小区内规划有幼儿园和小学，项目包含三墩为数不多的排屋类型，同时优美旖旎的三墩港河贯穿小区，自然环境十分优越。
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这个杭州的豪宅开发区——
之江，迎来配套完善期
今年8月，之江板块迎来两个好消息：一是紫之隧道工程的设计招标工作顺利完成，这条杭州最长的隧道有望年底开工。二是之江大桥合龙，年内有望通车。
印象中，风景独好的之江板块一直是豪宅趋之若鹜的。然而，很长一段时间以来，由于交通和配套的滞后，这个被业内人士普遍看好的潜力豪宅板块，迟迟未见房价与人气的飙升，反倒慢慢熬成了杭州的价格洼地。
今年，经过长达6年的能量聚积，这个慢热的板块终于有望迎来配套的完善期。
起步即是豪宅区
但板块一直处于慢热阶段
1992年10月，国务院批准建立杭州之江国家旅游度假区，规划总面积为9.88平方公里；也就是从那一年起，大批别墅园开始在西湖群山南麓陆续建造起来。2004年之后，经杭州市政府批准，之江旅游度假区扩容至50.78平方公里，这一带的深度、大面积开发由此起步。
2006年，西房·云溪香山率先将多层、小高层的物业类型植入之江，当时，云溪香山的开盘价不过6000元/平方米。
2008年4月美院象山校区的80典让这一板块的房价上了一个台阶。2008年1月，赞成·岭上开盘，高层公寓开盘价格达到9500元/平方米。2008年4月，云溪香山房价一度高达12000元/平方米。
随后出现的代表者是新帝朗郡、高尔夫艺墅和钱塘梧桐燕庐。
新帝朗郡、高尔夫艺墅依托2000亩的西湖国际高尔夫球场，主打高尔夫概念。作为这一板块豪宅的代表，这两个楼盘试图拉高这一区域的整体房价，但遭遇调控几度跌宕起伏。
作为杭州的个高尔夫球场景观高层产品，朗郡高层公寓以250~300平方米的大户型作为主打，清晰地表明了“高举高打”的思路。但朗郡2008年开盘之后即遭遇市场由热转冷，首批推出的大户型定价相当保守。
高尔夫艺墅的拿地楼面价曾创下这一板块之地王。2007年夏天，杭州金都房产与香港九龙仓合作拿下朗郡东面的37号与43号地块，楼面地价分别为9680元/平方米和10004元/平方米。2009年杭州楼市的剧烈反转，但金都与九龙仓仍决心在此打造豪宅。2010年下半年，以“云端中的三芒星”为符号的高尔夫艺墅正式开盘。这个位于球场南缘的52万平方米高层建筑群集合了几乎当下所有的最尖端住宅科技，在杭州的地产界曾刮起一股高科技旋风。
随后是天阳云筑的面市。
天阳云筑是天阳置业“筑系列”产品系在观筑、九筑之后的新成员，项目产品定位为“杭州之江度假区优雅住品”。该楼盘在定价上走高性价比路线，天阳云筑于9月15日加推山景房4号楼63套房源，折后均价仅为13200元/平方米。
虽说，开发历史并不短，但之江板块由于配套滞后，板块房价一直没有明显提升。这一点，从天阳云筑今年的售价和云溪香山2008年的差价就可看出。在交通方面，之江路是之江板块进入市中心的必经通道，过境车辆多，经过之江路进入市中心还要经过风景区或高架，一路拥堵之苦可想而知。而在生活配套方面，之江板块一直依赖转塘镇的配套，生活配套比较单一。
大桥、隧道、医院、超市、小学
全新配套一一展现
如果说，之前之江板块的慢热是因为交通和生活配套跟不上，那么，自今年起，期待了多年的配套终于有望从图纸转为现实。随着各种配套的一一展现，之江板块有望迎来人气的上升。
之紫隧道，南起之浦路，北至紫金港路，全长约13.9公里。双向六车道，设计车速在每60公里，全线采用三隧两桥的布置方式，总投资估算约44.65亿元。据专家测算，紫之隧道建成通车后，开车从紫金港路到之浦路，按照每60公里的速度，约15就能抵达。
交通拥堵一直是之江的“软肋”。而之江大桥和之紫隧道有望有效缓解这一状况。据房产专家丁建刚分析，之江大桥打通了之江向东过江的通道，引导杭千高速众多进入杭州的车辆走滨江快速通道进城；长达13.9公里的紫之隧道则向北直线快速连通了之江和城西、之江和西溪湿地、之江和浙大紫金港，分流向西向北的车辆。两头同时发力，之江板块的交通压力会大大减轻。
再看之江的医院和学校。老牌名校学军小学之江校区2011年6月开建，预计2013年9月可投入使用。2011年4月，作为杭州市确定的新建八家三甲医院之一的杭州市之江医院也正式破土动工，预计将于2013年底开业。
在商业配套方面，除了转塘镇的配套外，之江也将拥有自己的商业配套。总建筑面积15万平方米的象山国际广场、昊元之江时代广场还有钱江BLOCK街区，都将为这一板块提供日常生活配套。
随着配套利好的陆续传来，加上今年市场的复苏，之江板块的项目近期去化也不错。
高尔夫艺墅，面对市场的强大抗性，果断调整推盘策略，今年推出的几批销售都不错。10月份金秋置业节，该楼盘将推出88平方米经典三房，起价15800元/平方米，推盘当日有更多优惠。梧桐燕庐的法式排屋，单套总价高达1100万~1500万，但据销售部的消息，今年也卖出10套左右。
高尔夫艺墅相关负责人表示，高尔夫艺墅是之江板块离美院、高尔夫球场、商业综合体最近的楼盘，资源的稀缺性足以保证它长远的增值前景。勿庸置疑，之江的明天是美好的，只要有足够的耐心等待。
杭州最年轻的土地——
下沙，已成刚需最爱
如今的杭州，美丽的西湖，波澜壮阔的钱塘江都是购房者最为喜爱的地域之一。所有知道杭州的人，并不一定知道，下沙，是一块来自钱塘江的沙质土地，它成型于上世纪50年代，由围垦而成，是杭州最年轻的土地。
下沙这块土地的形成，从一无所有的沙土，到农业为主的村落，直到成为开发区，拆村建设城市。它拥有很多名字：大学城、工业园区、人口进入最快的地方，不断刷新地价的区域……
20年，造出一个新城
下沙的变化，不仅仅是人类与自然的抗争，更是城市变迁发展中充满机会的体现。
1992年，下沙被定位成一个以工业制造为主的开发区，从一望无际的农田变迁到机器轰鸣的第二产业。经济开发区的概念早在那时慢慢深植，只是它还未被人所熟知。
1999年，让下沙真正进入全杭城人们视野的是大学城的建设，学生们一边嘟哝着“下沙荒凉”，一边生活在了这块土地上。他们的进入，让下沙迈出了发展的步，服装街、小吃店、KTV、电影院，一点一点被建设起来，丰富了下沙城。
2002年，杭州市委、市政府开始要求下沙地区的发展战略，实现从“建区”到“造城”的转变。就此，下沙开始迅猛发展，文化、经济、环境改造、房产建设等，让这块土地在不知不觉中加入到杭城“”的概念中来。
此后，下沙成为外来房产大鳄们的最爱。著名的央企保利，豪宅起家的世茂，被杭州地产界传说了很久的龙湖宝龙，它们踏上杭州的块土地竟然都在下沙。
20年时间，当时可称为荒凉之地的下沙，现在已成为一个充满活力的新城。
年轻的刚需多，房子卖得好
2010年，第六次人口普查主要数据显示：下沙经济开发区现常住人口为310733人，相对于2000年11月第5次人口普查的63587人相比，十年增加了247146人。人口的流动迁移是政治经济重心转移的重要标志，正如历史上黄河流域人口迁移到长江流域那样，即将带来的是繁荣。
据了解，开发区0~14岁人口为12621人，占4.06%；15~59岁人口为292243人，占94.05%，60岁以上人口为5869人，占1.89%。可见，下沙是个年轻人聚集的地方，是个充满活力和创业的地方。
的证明就是这里的年轻人、刚需们直接推动了下沙房产业的蒸蒸日上，不论是租赁还是买卖，这里的成交很活跃。在调控期间，楼市一直未曾冷淡的正是这片充满年轻活力的土地。
记者在金隅观澜时代碰到了一对年轻的外地夫妻，男人质朴的脸上有着做重大决定的紧张和坚决，他告诉记者：“我们一家都在下沙工作，看来看去，还是决定买这里的房子，价格适中，也合算，家里望出去就是美丽的钱塘江。”他的笑容里，记者看到了他对下沙的热爱和肯定。
杭州地铁的受益板块
事实上，到目前为止，已有436家外商投资企业落户下沙，原先的盐碱地上，已经成为浙江的制造产业基地、笔记本电脑生产基地、家电生产基地、饮料生产基地和化妆品生产基地。
而在“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的杭州市城市总体规划中，下沙自然成了杭城东边的桥头堡，钱塘江岸的。
目前，多个楼盘项目集中在下沙开发，购房者的选择余地也非常大。要说品质的，龙湖滟澜山肯定是其中之一。龙湖滟澜山是龙湖地产在杭州的开山之作，凝聚了龙湖16年来的成功开发经验，规划定位为80万m2的低密度地铁上盖综合体。项目预计10月加推三期高层，户型面积包括89m2中间套和135m2边套，其中89m2为南北通透全明小三房、135m2大三房户型可做四房。还有，宝龙城市广场计划于10月中下旬推出最后一幢公寓——滨河1号，面积87~137m2，沿“Y”形内河，品质和景观为宝龙公寓里。
值得一提的是，10月底，杭州地铁1号线即将开通，下沙将成为房地产业内受地铁利好的区域，它的潜力才刚刚被挖掘。交通便利，配套齐全，正如金隅观澜时代那一句宣传语：“幼儿园、小学、菜场都在家门口，从社区巴士到1号地铁线，一切完美接驳。”
曾经被视为边缘地带的板块——
良渚和临平，融入主城
每个板块都有自己的故事，尤其是新成长的板块。
一开始，楼盘布局稀松，没有核心焦点；渐渐的，交通、医疗、教育等生活配套的改善，以及城市建设上大成本投入，一些原本不被认知的板块开始崭露头角。
杭州城以北，有两大板块正在快速成长，不但与主城区沟通更紧密，同时自身也慢慢壮大，成为新兴的卫星城：一块是良渚，另一块是临平。
大良渚板块：逐渐被深挖的刚需地
几年前，你如果问大良渚板块在哪个位置，可能大多数人都不清楚，不过现在，说到良渚，你可能不光光知道良渚文化村，像附近瓶窑、仁和镇的楼盘也经常会听到。现在单价在万元左右的新楼盘不断涌现，原本住在城北老城区的人都纷纷选择这里安家，这或许是良渚这几年的变化。
这个区域被大家知晓的，或许是万科良渚文化村的开发。不过，随着城市的发展，瓶窑、良渚成了杭州西北部的重镇，开发商也纷纷进驻到这几个区域进行深度开发。丰厚的历史底蕴、良好的居住环境和较低的房产价格，使得近几年这里的楼盘越来越密集：南北乐章、信达柳郡以及较早成熟的良渚文化村，让这里一下子被城北、甚至是主城区的居民所认同。
随着开发程度的不断深入，大良渚板块正在被打造成西北部的宜居之地。沿古墩路延伸线，半左右便可通达市中心，真正与主城区对接。此外，新104国道、莫干山路、紫金港快速路段，组成了立体多维度的交通网；而K313、K348等贯穿瓶窑、良渚板块的城区公交，还可汽车北站与武林广场。
大良渚板块是杭州目前屈指可数的刚需板块，目前在售楼盘的均价普遍在1.1万~1.5万元/平方米，而像良渚文化村这样的成熟社区，价格自然更高；瓶窑区域像南北乐章，均价也在7000元/平方米左右。摆在杭州几个板块中，单价在7000元/平方米左右，且配套相对成熟的楼盘已十分少见。相较于杭州其它几个差不多等量级的板块，这里仍是刚需置业者青睐板块之一。
临平板块：开始和主城
看着地铁开通之日就在眼前，地铁1号线直通临平腹地，疾驰而过的地铁将给临平带来多大的空间，没人能预计，不过，更多的城际往来，俨然使临平成为杭州不可缺少的一部分。
十年前，可能大部分人都认为住在临平和住在杭州是两码事，那时来往于两者之间的交通工具单一且稀少，去趟临平会有种出城的感觉，来回可能要花上大半天。
一直住在临平的张先生在当地做房地产已经十多年，“十年之前，临平还是一个相对独立、安逸且有自己文化底蕴的城市。不过周边的农村景象很明显。从2002年开始，商品房开发开始热闹起来。
2004年，绿城蓝庭进驻临平北开发，不过，当时购房者对临平山北的接受度并不高。
直到2009年后，金都夏宫、擎天半岛、野风珑园等楼盘的开发，让这些区域的配套和入住率逐渐提升，再加上日臻完善的交通因素，临平也迎来了多区域共同发展的局面。
“我现在就住在临平，孩子上学也在临平，像绿城蓝庭的幼儿园在临平都是数一数二的。还有像医疗、购物等都有自己独立完整的系统。”张先生觉得生活在临平成本比杭州主城区低，也很惬意。张先生告诉记者，像金都夏宫和绿城蓝庭都是区域内的标杆楼盘，这些大体量的楼盘所提供的配套让周边很多居民都受益。
而让临平以最快速度融入杭州，还要属交通设施的完善，个便是已经开通的高铁。高铁不仅仅让临平的交通维度得到扩展，同时也使其在整个长三角地区的价值得到提升。
另一块是地铁1号线的即将开通，显然这对于临平人或杭州人都是盼望已久的。在临平段内，地铁1号线就设置有6个站点。家住临平新城的马小姐每天工作往返于杭州和临平，之前坐公交车大约花1个多，就算是自驾车，上秋石快速路转石大线，走世纪大道到家也要40左右，不过，她计算了下，如果乘坐地铁，估计时间约半。
此外，除了像“双铁”这样的巨大利好，已经的开通的半山隧道也使得临平北到杭州主城区的距离大大缩短。举例来说，金都夏宫位于临平北，半山隧道开通后，距离武林广场约20公里，约30；距离临平主城区3公里，中都百货、银泰百货、沃尔玛购物中心也近在咫尺。
