记者深入调查探秘 商业地产乱象正在成都上演

7月13日，上午10点半，郭力站在写字楼顶楼直升机起降平台上俯视下面杂乱工地—挖好基坑、逐层往上盖的建筑，以及黄色起重吊车、高塔和横梁。郭力是成都一家房地产企业副总，大老板是成都一个房地产开发商的儿子，有点闲钱，便弄了这么一家公司，

100来号人，业务却贯穿整个房地产产业链—从住宅到商业地产，从拿地到开发，从顾问到投资，从同行拆借到运营管理。什么都做，“只要能赚到钱”。

前几天，有人告诉郭力，成都南部有一个商业地产项目要出售。于是，一大早郭力便从成都市中心天府广场出发，沿着天府大道一路往南开，出了三环，目光所及之处，到处都是这样的工地。

按照成都市政府规划，在2030年之前，成都南部将出现以金融和总部基地为特色成都中央商务园区、一个研发与产业化中心、一个高新国际低碳环保产业孵化器以及一个创新科技园区。这让其整个功能与上海浦东类似—有陆家嘴(11.57,-0.08,-0.69%)、世纪公园以及张江高科(7.88,-0.17,-2.11%)技园区。在成都房地产界，许多人习惯于用上海来定义未来的成都：南部是上海浦东，东二外以外是上海徐家汇(10.05,-0.09,-0.89%)，西三外以外则可能是上海闵行区。因为这样的想象，很多建筑物拔地而起。按四川省商业地产联盟统计，在2011年，有110个

在建的城市综合体，沿着规划中轨道交通路线四面散开。将近六成项目聚集在成都的南部—沿着南延线，几乎每一公里就有一家五星级酒店；在5.1平方公里的金融城里，至少有19座高度超过200米的写字楼。而在2007年之前，整个成都还没有一个像样城市综合体。

2007年，成都获批城乡统筹试验区—受此政策利好，政府将“建立以金融为核心现代商业服务业”作为城市规划的重点，而由此拉动的商业地产投资规模达到上千亿元。投资者闻风而动。从沿海迁移至内陆的行动在金融危机爆发后的2008年启动。

所有能叫得出名字开发商都来了。在城市南部，旧城与新城交界之处多是央企开发商，再往南则更多是民企开发商；在城市的东部，聚集着大批的港资开发商和外资开发商。除此之外，一些希望通过商业地产运作而大捞一把的产业外资本，比如医药企业，也散落在这个城市中伺机而动。

在此之前，它们曾经聚集在北京、上海、深圳，分享这些城市城镇进程化过程中的机会与利益。现在，这些城市等待开发的土地越来越少。它们希望能够将曾经在这些城市发生的故事复制在拥有大量待开发土地二线城市，比如成都。

郭力便是在2008年随着这股迁移潮流从深圳来到成都的。他说：“这一整片地方刚刚开发。深圳以前也这样，但现在太饱和，尤其对小公司。在这样一个地方要好些。”

这一天郭力要考察这个项目位于成都南部。上家是一家医药企业，对方向郭力的大老板描述一幅极富诱惑力的前景—开发并持有一家五星级酒店，管理公司可能是洲际或者雅高；由于地价接近于白送，未来盈利空间无限。郭力本能地觉得这个项目危险。果然，当他来到项目所在地，发现这块地位于产业园区的深处，客源有限。尽管4000万元的地价可谓白菜价，但这块土地附有的硬性指标—盖一栋五星级酒店—毫无更改可能性。硬着头皮开工，就意味着不断扔钱，每平方米造价成本至少在1万，按2万平至3万平体量来算，整个酒店造价至少也要2亿至3亿。等到开始找酒店管理公司—国际品牌也不是傻子，市场调查是最基本工作。即使真的找到酒店管理公司，落笔就是签字费和每年不菲抽成。而每天运营费用又是一笔流水账。也正是这样的预算方案，让脑子一热拍下之后上家彻底傻眼了。剩下的运作空间便是抽身离去，狠狠赚一笔土地溢价，于是开始四处找人接手。

以产业换地，几乎是这个圈子里人人都知的秘诀—只要能带来产业和人流，就很容易得到政府支持，随即得到廉价的土地，盖起一个看似不错综合体。基于长期税收、就业等考量，集成式城市综合体被政府热捧—它们甚至要求在房产之上形成产业生态，带动当地经济可持续发展。在这样的游戏规则中，土地经常会落到一些拥有资源的企业手中。

“只要能带去家乐福、沃尔玛，地都好谈，否则就只能招拍挂拿高价地。”中城建第五工程局成都总经理刘宁琳说。刘宁琳在2010年拿下了四川省内多个县级市新区整体开发权。那些被视作有力筹码的大型零售商很快也发现，更好的选择是自己拿土地开发。

北京RET睿意德执行董事聂绮冰说，对零售企业而言，租赁经营是一种比较方便的方式，但同时，在租赁模式下，零售企业就不能享受到物业的。在此之前，他们所处的行业，被认为普遍利润率不到1.7%，即使这些跨国零售企业，利润率也不到3%。现在，包括特易购，家乐福、沃尔玛以及宜家，都有自己地产公司，并开始尝试跨入商业地产领域。

实际上更多企业并不具有这样的资源。于是，皮包客开始盛行。“很多人一开口就说自己有5000亩土地，但要他们拿土地证，却拿不出来。”蒋鹏说，这样人比比皆是，你问他做什么生意，他会告诉你他什么生意都做，“因为他占有资源”。蒋鹏是美国NAI新巢地产成都总经理。

无论通过招拍挂拿地还是以产业换地的方式进入成都，紧跟这股开发热潮而来的，可能都是泡沫。

按世邦魏理仕报告，成都是一个一年仅有60万平左右消化量的区域中心城市，但最近两年商业地产供应量，大到需要花费15年去消化。

蒋鹏说，城市并非不需要那么多综合体，但是将近20年需要量在三五年间集中投放，其中大量的项目互相抄袭。

从2008年开始，蒋鹏便在成都四处寻找适合投资商业地产项目。他的要求很简单—6%的年投资，以及一支基本稳定且专业商业经营团队。但在至少跟300个开发商交谈之后，蒋鹏发现这个任务几乎很难完成。绝大多数公司并不具有资金实力和运营能力，它们做商业初衷仍旧是快进快出。大多数找到蒋鹏人，一开口便向他索要救命钱，或者找来大型零售商合作。至于商业地产最基本的商业规划部分，对不起，他们根本没有空去想。

在成都，90%商业地产开发企业由住宅开发商转型而来—这就像一个小学生一跃成为博士生。有一天，有一家成都本土的住宅开发商希望蒋鹏能融资参股到它们开发一个商业综合体来。但是蒋鹏过去一看，发现这个项目居然隐藏在小区深处。缺乏经验，往往是这些住宅开发商在操作商业地产项目中可能碰到困难。它们经常连判断好坏最起码常识都没有—甚至，在成都有人花30万买来一份策划案，结果发现它不仅是10年前版本，而且还曾经在圈子里广泛流传过。在这种背景下，商业地产人才变得炙手可热。只要过往经历中跟商业地产稍稍挂上边，不管资历多么浅，转身就能成为另一家企业副总。

资金链紧张是另一个普遍困难。2012年7月，成都的重庆市，一家名叫重庆家富富侨足浴连锁企业深陷债务困局。导火索便是，2007年，从未涉足过房地产行业老板郭家富，在当地冒险开发了一个五星级酒店。由于修建过程中一直未能拿到银行贷款，郭家富只有寻求民间融资，涉及债务2亿多元。

新港地产投资有限公司执行董事张红兵说，3年前在和郭家富的一次会面上，他曾经告诫对方，修建300米超高层一定要认真测算现金流。可惜对方不听。

因为现金流破裂而产生的失败例子比比皆是。1993年，在海南开发过几个购物中心的商人陈宇光在成都开始修建熊猫城。按照最初的规划，他将开发一个总建筑面积50万平方米、投资额25亿元的都市中心MALL。除此之外他还在其他城市同时修建4个购物中心。跟这个行业大多数人的想法一样，只有10亿身家的陈宇光打算分三步走：先缴1.5亿元拆迁费用，再利用自己在商界的声望与融资能力，引入资金共同开发，然后将项目包装上市或成立信托基金，筹集到更多的钱。

但是他过高估计了政府拆迁能力—项目因拆迁问题停工，且一停就是8年。这8年间，设想中“西部城”慢慢蜕化成了“西部坑”。而最初的战略合作伙伴先后离去。结果，本来只想投入1.5亿的陈宇光，先后砸了14亿在这个项目上—他将自己在新能源股份全部出让，并将海南石梅湾一块10平方公里的项目作价2500万元抛售套现，后来这块地的价格高达10亿元。此后这个项目几易其主，直到现在，仍然未能完全打开局面。

在过去20年里，成都先后产生过73栋烂尾楼，直到现在，其中有16栋楼还未完全复工。相比过去，现在更糟糕的消息是，大多数新推出的土地都在400亩以上，许多土地则超过1000亩。这些大块土地还附有硬性指标，比如住宅与商业地产的比例一刀切地定在1：1，以及不顾周边条件指定盖某种体量特别大或规格特别高的商业设施。结果，按政府现有的规划，一些写字楼集中的区域与商业集中的区域完全割离—这很有可能在三五年之后让成都出现许多个鬼城。许多项目会因此烂尾或者空置。

几个月前，营销总监李衡开始做补救工作。他常常认为自己是被裹挟进这股泡沫之中。他所在的一家成都本地房地产公司一直做住宅开发，直到2008年“意外”地成为新加坡一家房地产集团的子公司，并在成都南部旧城与新城交界处得到一块商业性质土地。当时，毫无商业地产开发经验的他们请了一家咨询公司。对方在一番调查之后得出结论，可以在这里推出两栋精装修的酒店式公寓—单间面积在40平方米到50平方米之间。

等到2011年项目结构封顶之时，情况却发生了很大的变化：在成都，一些位置更好的50平方米的精装公寓可以卖到9000元/平方米，但每个月的出租租金却只有1800元。

李衡预感到项目不好卖。他开始调研周边的项目情况—它所处的位置是家具生产与销售企业聚集之地，往南是金融城，按照规划，这里将是成片的超甲级写字楼；往北则是传统的富人区。 尽管整个成都市的写字楼空置率高达35%，但这些写字楼大多标榜甲级写字楼，并锁定高端客户。而针对中小企业甚至初创企业的写字楼却不多。于是，李衡决定迅速调整战略，将项目在营销中包装成另一个概念—区域写字楼。

所谓的区域写字楼，更像我们熟悉的产业园区中的办公室。硬件条件不见得拔尖，但胜在租金便宜且单间面积小，可灵活组合。它迎合了初创企业和一部分并不那么讲究“面子”的租户。

而且，写字楼不需要像酒店式公寓一样精装修—在每平方米节省了2000元的装修费之后，李衡却能将它卖得跟精装酒店式公寓一样贵：9000元。如此一来，他总算涉险过关。

但这样的办法并不能每次都成功。比如在成都的另一个项目。它位处成都商业地产的重灾区之一—西三环以外的温江区，那里房多人少。跟大多数土地附有的硬性条件一样，这块400亩的土地被要求拿出一半面积来建造酒店、写字楼以及零售物业。规划方案毫无更改的空间。能做的就是，有技巧地推迟。直到某一天，市场开始出现机会。比如，温江区不再是一个空城，并开始人气旺盛。

很难预测那一天会什么时候到来。乐观派说，2006年凯德商用在成都开家商场时，大家还搞不清楚什么叫购物中心，现在，成都综合体开发热闹得就像在中国西南地区流行的火锅般沸腾。

蓝光地产已经决定背道而驰。作为成都的本土开发商之一，它在1998年做社区商业起家，一度占了成都商铺供应的半壁江山，却在2005年住宅宏观调控之中转身进入住宅开发领域。一度，张健也关注过成都南部—截至2030年的政府规划，曾经让人激动不已，但很快，他发现那里到处是拾金者。竞争如此激烈，不如转身寻找别的商机。张健是蓝光地产的营销总监。

现在，这家公司的兴趣是在一些城市的空港区域造城，并且操作旅游地产和工业地产的项目。比如，到乐山去。

乐山智翔投资有限公司董事长唐智强发现，从2011年开始，在一二线城市常见的商业地产开发热潮慢慢在乐山扩散开来。

在这一年年中，唐智强开始认真思考一个问题—究竟要不要提高土地的商业地产面积。他在成都邻近的乐山市有一块55亩的土地。2006年拍卖下来的时候，他打算大部分用来做住宅。80万/亩的实际拿地价格远远低于130万/亩的市场价格。作为这一优惠条件的代价是，他必须负责拆迁，并为周边学校提供4万平方米的教职工宿舍，在修建完之后以1160元/平方米的均价卖给后者。当时，乐山市的住宅均价是1500元/平方米。

但是当他费尽周折把拆迁工作做完之后，时间已经到了2011年。乐山市的住宅均价至少在5000元/平方米以上。而且受宏观调控的影响，这里的住宅销量也一度停滞。如果将这块地改做商业地产，亏损会不会降到，甚至有可能略有盈余？但坏消息是，唐智强从来没有介入过商业地产开发领域。他粗略估算了一下，做一个商业地产项目，需要8亿元的投入。但这家公司能拿出来的资金是1亿元；如果失败，这家公司势必破产。这就是上文提到的他需要做出的那个选择。

于是，他开始了那场足迹遍及主要城市的考察之旅。

结果，反馈回来的信息呈现两极分化—一些人说，你千万别做，已经有那么多人做了，你不懂，做了会死人的；另一些人却说，一定要做，商业地产那么赚钱。总之一句话，做商业地产会跳楼—做得好，从底楼跳到顶楼；做得不好，从顶楼跳到底楼。

2011年年底，在与蒋鹏交谈了两个之后，唐智强回到乐山做了一次市场调查，这个区域有15万人口，周边有4.5万的学生人群，有刚性消费需求。而1.5平方公里到3平方公里之间的商家分布中，也没有出现极具优势的竞争对手。

唐智强决定试一试，以综合体加步行街的形式，做一个区域性商业地产项目。这个名叫青年广场的项目面积将有18万平方米，面向青年群体，以休闲娱乐为主。接下去，唐智强开始重复大多数开发商重复过的现金流游戏。他先于2012年3月与学校达成协议，以市场价的30%，即2200元/平方米的价格卖给它们4万平方米的住宅。虽然每平方米要少赚3000元到4000元，但学校支付的1.7亿元购房款同时也补充了唐智强最缺乏的现金流。与此同时，唐智强通过土地抵押贷款和政府奖励政策可以再得到一部分资金。

随后便是环环相扣的滚动开发流程。他需要先建一个3万平方米的投资性写字楼，以及一个6000平方米到7000平方米的酒店—通过散售，这笔资金可以滚动成为其他开发资金。此后，他还会再开发3万平方米到3.5万平方米的零售商业面积，算上地下部分，大概一共有5万多平方米的零售商业面积。 在开发这部分零售商业面积之前，他希望先引进一家超市、一家电影院和一个电器卖场，为其量身定做之后，再卖给对方—面积分别在两万平方米、3000平方米至4000平方米之间，以及4000平方米。剩下将近两万平方米的面积，唐智强决定视情况而定自持或者销售。

经过这一系列复杂的运作，唐智强估计他可以赚到2亿元；如果运气好的话，盈利可以达到5亿元。但是如果运气坏到极点了—比如，其中某一环扣不上了，唐智强说，那就得看造化了。

在成都，一些造化不好的企业，现在正在忙着寻找退路。盛世太平董事长陈立民接触了其中几家。陈立民1993年从香港到内地发展后先后在几家国际代理行工作，他的强项是写字楼及其他商业地产项目运营。2009年，他在上海创办了一家投资公司。按仲量联行的数据，随着城镇化的进程，到2020年，上海、北京、广州、深圳等一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，大多数的项目都将集中在二线城市。这预示着今后10年里二三线城市蕴含巨大商机。

应一些成都开发商的邀请，陈立民在2012年春节后专门来到成都，他重点考察了成都南部。他的结论是，这里充满了毫无诚意的建筑物—这意味着庞大供应量的数字背后是大多数的无效供应量。

这不完全是坏消息—至少对于做投资生意的陈立民来说，这意味着他挑选的空间很大，并且能够尽可能地将价格压到。现在，他已经跟成都南部的一个项目谈好合作。郭力也在寻找合适的项目。他的老板希望能够收购一到两栋的物业。在过去几个月里，这个富二代在四川的一个小城市刚刚打败万达，拿到了一个综合体开发的项目。郭力说，在成都，现在账面上现金超过1亿元至2亿元的企业没有几家。作为手里还有点闲钱的企业之一，总有一些项目主动找上门来。

蒋鹏却没有那么乐观。有一次，他去看成都市中心一栋商业综合体。后者准备整体出售，一开口便说项目划算，“评估价12亿元，自己只要9亿元”。蒋鹏要求对方填写一张表—A4纸上有十几行，要求依次填上主次商家比例、停车位比例、租金以及运营费用的比例。结果，这张表对方填了一个月。蒋鹏拿回来一算，发现投资只有3%，远远低于行业6%的投资。在寻找合适的项目未果之后，蒋鹏决定拓宽渠道。现在，他与中石化合作在成都开建200个加油站网点。

唐智强开始想收手了—至少在乐山这个项目之后，他不想再介入商业地产领域。他说，这不是一般人能干的事，必须动用许多的资金。但是他随后想了想又说：如果去农村，或许也是一个不错的机会—将乐山项目积累的经验放到农村去做。比如，找五个乡镇，分别做农贸市场或者步行街，“那比在城市作一个城市综合体厉害多了”。

而这些，都是过去一年，他所接触过的所有商业地产开发商告诉他的赚钱“真理”。