两会代表有话说:建议对刚需购房者恢复7折利率
钱江晚报2012/03/09 08:31
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2012年人大、政协两会分别在3月5日和3月3日拉开帷幕。从近几年提案议案来看，房地产持续成为两会焦点之一，今年也不例外。而且，今年因为调控带来的压力，人大代表、政协委员纷纷建言献策，为房地产的健康发展出力。至于其中含金量，各位自己做判断吧。
观点一：保障性住房管理要细化
保障房工程作为今年我国经济社会发展中一个突出亮点，是实现“居者有其所”的一项重要支撑和保障制度。因此，在《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的若干意见》等一系列政策法规的框架下，各地有必要根据实际情况制定细则予以落实，合理利用公共资源，健全进入和退出机制，这些都是保障房工程得民心的关键因素。
建议：
1、进一步明确和细化保障房的准入和退出标准。此举可以减少管理者自由裁量权，在执行过程中提高公平公正性，对不符合廉租住房保障条件的，应“退出廉租房，未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金”等方式处理。
2、严格实行一年一审监管制度。受理期间应依法公开申请人的核查信息，公布家庭收入及身份证等基本信息，在社区公告栏、报纸、网站等媒体发布公告，设立公示期，并公布举报电话、信箱等，加强社会监督力度。对廉租房、公租房即将到期的租户，要一年一次重新审核其收入状况，并在社区以及网上公示年审情况，再次接受相关单位和社会的监督。大力推进个人住房信息系统建设，建立住房保障基础信息管理平台。
3、严格执行廉租房循环使用机制。建立健全相应的法制，公租房、廉租房不作为长期租赁的房源，不享有继承权。对公租房，除每年的审核之外，可签定固定期的合同，比如3年。3年之后须依法按合同退出。对廉租房以家庭为单位的承租人有变动，或条件改善，不符合廉租条件的，应要求其在一定的过渡期之内退出。
4、避免人为造成“富人区”和“贫民区。新建的保障房由于地价原因，往往成批在郊区或城乡结合部集中兴建，因为远离市区，就业机会少，配套设置差，生活不便，治安也相对不好，久而久之，在此居住的居民就可能引发集体性的仇富心态，会形成社会管理的困难，处理不当甚至容易激化社会矛盾。
5、将社会空置或出租的部分房源纳入管理体系。借鉴国外成功的经验，合理利用开发商滞销房源，空置或出租的房源中征集部分符合保障房标准的房源，由专门的管理机构进行实地考察，核实房屋情况后，纳入保障房房源管理体系，由政府统一分配出租，让社会资源合理利用。
观点二：建立保障性住房融资制度
现在保障性住房建设短期靠中央政府约束政策，但中长期还是要靠制度，要制定保障性住房融资、建设、管理、分配、定价等一系列制度，这些制度建立起来，才能对整个房地产市场发展起到支撑作用。
而制度建立前提是地方政府公共财政要改革，否则地方政府没有兴趣。地方财政改革不到位，保障性住房建设难以为继。
对于地方财政如何改革，首先要减少地方财政收入对本地经济发展的依赖，更多应来自中央政府无条件的财政转移。其次是降税，尤其是对企业和个人降低税赋。
之所以地方政府对保障性住房没有兴趣，是因为地方政府融资渠道不畅。保障性住房并不是完全要靠地方政府补贴，有相当一部分保障性住房可以成为地方政府的良性资产，它的房租足以对建设成本和拆迁成本形成有效覆盖，能够得到比较好的回报，资本市场和银行贷款应该是有兴趣的，因此应该形成一种制度，让地方政府公开透明地去融资，通过资本市场、银行和外部力量监督保障性住房的运营。这方面还大有可为，关键是制度建设需要改革，切断地方政府财政收入和土地出让的直接联系，不改革就不能实现地方政府对保障性住房建设的长期承诺。
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观点三：建立阶梯式供房制度
当前大城市房价哪怕下降一半，普通工薪阶层还是买不起，解决不了刚性需求的问题，在这一问题上，我们要弄清楚当前对住房有刚性需求的主要是年轻人，是参加工作之后成家立业的年轻人，他们是最迫切希望解决住房问题的人群。为此针对我国老百姓如何解决住房问题，特提出如下建议。
一、建立阶梯式的供房制度
1、廉租房，对刚参加工作，收入不高的工薪阶层，提供50~60平的廉租房，月租金控制在月收入的10%以下，或者以房屋按照15年期限折旧的标准收取租金，让这部分群体均有房住。
2、经济适用房，对于工作一定年限之后、收入已逐步提高有一定经济实力的工薪阶层提供90~100平方米的经济适用房，价格应以每月还贷金额为夫妻二人月收入的20%、15年能还清本息的价格为好。
3、商品房，对于事业有成的高收入群体，购买商品房可以不限面积、不限房价，但必须是用自有资金，不得贷款，而且要将原有经济适用房退还才能购买。
二、解决阶梯式供房必须采取的措施
1、降低土地成本，当前地方政府将土地收入作为财政收入重要来源，因此土地价格炒得很高。因此要降低土地成本，一是土地收入不准地方政府作为财政收入，二是给予农民的补偿亦要合情合理，能满足其生活需要解决其后顾之忧即可。
2、减免税费，对廉租房、经济适用房免除一切税费。
3、建房、购房银行贷款应实施低利率。
4、限制房地产开发商暴利，利润超过10%的部分应全额征税。
三、解决当前存量房产的措施
目前房地产行业几乎停滞发展，已经影响到整个经济的发展，而与此同时有刚性需求的人依然买不起房，大量的住房闲置，房地产商面临倒闭，银行坏账凸现，因此建议采取以下措施解决目前存量房产、重振房地产行业。
1、将100平以下房产采取政府免税费、银行免利息、开发商保本的方法，将房价调控到经济适用房的水平，供应无房户购置居住，银行可给予低息贷款。
2、超过100平方米以上的住房，放开限购令，让有钱人去买，消化这部分房产，同时购这部分房产者不予银行贷款，对暂时尚不能售出的房屋且又有银行贷款的，采取银行挂账停息、并由银行监控销售的方法予以处理，即这批房子每卖一套，必须将资金回笼归还贷款，通过银行认可才能发放房产证。
3、鼓励投机炒房者将闲置房屋拿出来出租，既解决闲置房屋，通过出租来回收一定成本，又解决刚性需求者的住房问题。租金超过额定金额部分应全额征税，在额定费率内则全额免税。
观点四：对刚需恢复7折利率
本轮调控已进行两年，各级政府使出限购限贷等行政手段的杀手锏后，投机投资行为基本绝迹，房价停止上涨，多月环比下降。房地产行业的投资增幅大幅下降，调控达到一定目的。本轮调控还有一个新特点，就是保障房建设被提到空前高度，保障房保民生的口号十分明确。但保障房是不是房地产调控中保民生的全部内容呢？我认为不是，还应增加让中等收入群众得实惠的内容。
由于房地产调控，各家银行取消了此前首套房贷款利率7折的优惠，甚至实行利率上浮。即使现在政策微调，也只是基准利率贷款。相比调控前，现在首次购买一套100平方米的住房，按基准利率贷款八成，平均贷款10年，比7折优惠贷款多支出利息约10万元，完全抵消了房价下降20%的好处。如果平均贷款15年，利息多支出13万元，群众负担反而加重。
由此看，这一轮宏观调控，在政府、企业、群众、银行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有银行是赢家。宏观调控要想达到保民生的目的，除了大建保障房，还必须调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房(卖掉住宅，购买一套新商品房)的群众，重新恢复房贷利率7折优惠。这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众，使更多的群众拥护宏观调控。
