评论:加大房地产的持有成本与构建和谐社会

构建社会主义和谐社会,是我党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发而提出的一项重大任务。我国应该借鉴发达国家的模式,加大房地产的持有成本;以此遏制投机、降低房价、抑制贫富分化;进而实现杜甫在几千年前就描绘出的“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”之美好蓝图,使社会更加公平、稳定与和谐。

何谓“房地产持有成本”呢,通俗解释就是:对限定区域内(目前限定城镇)公民以户籍为依据,假设以人均60平方米为基准;房产标准处于基准范围内免征各类购置、持有或交易房产税费,而房产超出基准部分则必须按现行税制征收各类购置、持有和交易房产税费。

一、中国房地产市场与价格已成为了脱离“和谐”缰绳的野马

目前,我国房地产市场管理比较混乱,房价持续攀高;住房存在供应结构性矛盾和持有体制性矛盾,两级分化显现倪端并阻碍和谐社会的构建与发展。以下,我们从几个方面进行剖析:

首先,房价收入比是指购买一套住房的总价格所占一个家庭全部年总收入比例的指标。世界银行认定该比例为5:1是标准比例,联合国确定的标准比例是3:1,日本是4:1;而我国目前基本处于10:1至15:1之间,依据世界标准衡量该比例严重失衡。我国32.9%的购房者的月供额已经占到月收入的50%以上,而上海人依据测算一年不吃不喝才能购买1.48平方米的住房。应该说,房价与收入的巨大差距是造成我国贫富差距持续扩大的主要因素,也是构建我国和谐社会的障碍。

其次,基尼系数是综合考察居民内部收入分配差异状况的一个重要分析指标。其经济含义是:在全部居民收入中,用于进行不平均分配的那部分收入占总收入的百分比;其实际数值只能介于0～1之间,数值越大,表明分配越不公平。2010年我国的基尼系数为0.52,预计2011年将达到0.55;我国的基尼系数已处于全球倒数第四位。虽然,2010年我国的GDP由世界第六位已跃升到第二位,对外贸易总额由第七位跃升到第二位;但中国人均收入的世界排名从1960年的第78名,已跌至2010年的第127名。总之,通货膨胀越严重、房价越高,基尼系数就越高;畸形的房价亦使得我国的贫富差距越来越大。

第三,从对2006至2011年我国70个大中城市的房价同比上涨幅度进行比较分析,我们可以得出结论:2007年至2008年初,我国房价增幅奔腾式跨越;而2008年12月至2009年5月,房价的增长幅度虽然呈现负增长,但是房价依然维系高位且上行摆动。六年间,我国70个大中城市房价的增幅复合总趋势是高位正增长。

客观地说,随着我国一系列房产新政和金融政策的出笼,在一定程度上遏制了高房价攀升势头。截止2011年8月,房地产开发投资额为37780.83亿元,同比增长33.20%;但从9月份增长速度开始有所回落。其次,房地产的投资性需求,特别是投机性需求得到间歇式遏制;但房地产销售面积仍同比增长了12.90%。9月份统计70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有17个,环比持平的城市有29个;新建商品住宅的价格同比涨幅回落的城市有59个。这一切均表明,我国目前的房产新政和金融政策在遏制房价迅猛上扬方面,亦起到了技术层面上的缓解性作用;但深层次问题并未加以根除或解决。

二、三个利益集团主导驱动房地产价格刚性上涨的内因透视

中国的房地产业既是一种产业,也是各利益集团角逐的载体,既是地方政府官员打造政绩的物质工具,也是重新瓜分弱势群体财富的一个隐形渠道。可以说,没有哪一个行业比房地产业更能折射出中国目前的社会结构、财富布局、畸形、强食弱肉与贫富激化;这的确应当引起我们的高度警觉与深思。

不可否认的是,伴随着经济的增长,人们的收入也会随之增加,使得那些潜在的住房需求者或居住条件改善者正逐步转换为实际有效地需求。其次,开发和建设中的拆迁成本、建筑材料成本、员工薪酬和开发商风险利润、融资成本等都在一定程度上会促使房价温和上扬。第三,土地资源的稀缺性和不可复制性,一定意义上具有确保房地产价值的守恒性或适度增值性。最后,通货膨胀因素派生的动态名义价格吞噬了原有的实际购买力价格,使房地产具备了贵金属般的保值或增值功能(注:近时期由于以下的三种外在驱动力又加以了异化)。但这一切不足以导致我国的房地产泡沫凸显,并形成了奔腾之势;究其原因主要是三个潜在利益集团的使然。

1.某些地方政府对土地财政的过分依赖与政绩观使然

国家统计局数据显示:土地价格通常占全部房地产开发成本的40%～60%,是房地产开发成本的主要部分。通过抽查审核九个城市房地产开发总成本费用,其流向地方政府的部分即土地出让收入和房地产税费类占比49.42%;其中三个一线城市的上海占比64.5%、北京48.28%、广州46.94%。

地方政府为什么热衷于房地产业的投资或运营呢,应该说,这是我国分税制财政体系的内源驱动。土地的出让收入,房地产业关联的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税、契税等归地方政府所支配;地方财政已实质脱变为“土地财政”了。2009年土地出让金总收入为1.4万亿元,以30%的率水平计算,当年土地净约4 200亿元。而貌似公平的土地“竞拍摘牌”方式,已完全被飘逸的房地产价格走势所激励;无形的泡沫幽灵也必然推动其民众投资或持有房地产的未来心理预期。

其次,GDP等政绩观使某些地方主政官乐此不疲。某沿海城市的一个区级政府,将占据八成的上世纪末和本世纪初建造的住宅毁之重建,增加容积率并建成高档住宅。且不说人口密度、城区承载力等约束条件;规划新建投资GDP约16亿元,拆迁补偿等GDP约7亿元,管网等大配套完善GDP约1.5亿元,测算的关联产业投资或经营GDP约5亿元。两年周期的开发项目能为该区政府带来29.5亿元的GDP增长量。但这种个体无序的将社会财富毁灭、新设、迁移和聚散,并推动着通货膨胀;最终必将由全社会或普通国民来买单。

最后,中心城市、沿海城市、大城市等占据了地理和人居优势,通过房地产载体牵引财富畸形积聚;形成了财富从西部向东部涌动、内陆向沿海涌动、乡镇向城区涌动、小城向大中城市等涌动的格局。逆向于“扶持三农经济”、“西部大开发”、“振兴东北老工业基地”等战略部署,使中国的区域贫富不均更为严重。这是处于优势地域的地方政府所无暇顾及并不愿意考量的深层次问题。

2.某些开发商囤地、囤房的投机和谋取暴利取向

当房地产被赋予了完全投资品的禀性时,它的消费品职能就被彻底异化了;且它的危害是彻底背离于贵金属的投资交易属性。普通人可以不涉足贵金属或文物的投资交易,但无法抗拒或避免对居住的特定需求。持续畸高不下的房地产价格正是某些地方政府、开发商和房产投机人(也包括某些官贵、商达和多房产持有者等)“合协”的结果,并本能地驱动价格持续高位上扬;而这正是对社会普通群体的强食弱肉与经济掠夺。

某些房地产商囤积土地的目的就是推动土地或房产的预期“增值”;择时,他们既可以建造商品房,以高价出售并赚取超额利润,也可以直接转让所囤积的土地以获取暴利。截止2010年底,查出闲置房地产用地2 648宗,总面积约为11 944公顷;如果把这些闲置的土地折算成实际的商品房供应,以平均每套住房面积为90平方米计算,将会增加270多万套住房。

与此同时,某些房地产开发商在楼盘销售的过程中,在基本收回成本或还清贷款本息的前提下囤积房产;等待涨价、伺机销售并获取超额利润。这些行径,凸显于房地产价格高幅度增长的期间且成为常态;根据统计资料我们可窥见一斑。截至2010年6月末,商品房待售面积为19 182万平方米,同比增长了6.4%;但住宅空置面积为10 646万平方米,住宅空置率增长了0.2%。有测算,我国目前的房屋空置面积已占到商品房总面积的20%。

3.从住房空置率指标寻觅房产投机或多房持有人的轨迹

住房空置率是指某一时刻空置房屋的面积与房屋总面积的比率,住房空置率是一个用来反映住房供给和需求之间矛盾的指标。按照国际通行的惯例,住房空置率在20%以上为商品房严重积压区。2010年7月间《北京晨报》曾报道:国家电网公司在660个城市的调查显示,有高达6 540万套住宅的电表连续6个月读数为零,这些空置的住宅可以满足近2亿人的居住。张景秋调查组2007年曾对北京的50个小区进行了住宅空置率的统计调查;经过有效样本的梳理并依据每户的电表度数测算出,北京的住宅空置率大约为27.16%。

问题是,住房空置率指标在我国已完全丧失了度量供需矛盾的特定内涵;它实质演变为住房投资持有率或住房持有出租率等异化指标。由于我国住房制度演化的特有历程,体制内向市场化转变形成的多房利益群;改革过程中先富者形成的多房持有群;本世纪前十年投资预期形成的房产投资群;加之房租食利阶层,如深圳通关口簇拥的食租群、海南候鸟房租赁群、高校周边的房租群、各地城中村房产出租群等;他们是住房价格上涨的始俑者及直接受益者。如果国家对此问题无视且任其无序发展,这些人大量持有住房、买房不住房、囤积抑制供给并牵动房价上涨;以此获取“合协式”形成的增值或租赁收入。而国家对其已拥有的增值房产或永续的租金收入,却予以了零税负福利;“马太效应”圣词咏歌现版于中国。

相反,广大的普通工薪阶层或其他低收入群体,却因房价高位持续增长而永远达不到购房或改善的有效需求点;即使勉强成为了“房奴”,也是拾人盘剥之牙慧并永生偿债。居住这项最基本的民生保障得不到应有地满足,改革、开放的丰硕成果得不到普惠;势必造成两极分化日趋严重,甚至极可能导致社会动荡。

三、对上海、重庆房产税模式评价与国外房产税制的借鉴

2011年1月起实施的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,以及《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》,为我国房地产管理制度的深层次改革注入了生机和活力。

但这次探索视乎仅仅是作为调控房地产市场、平抑房价的一个辅助手段而出笼的,并没有从消除两极分化的角度考量;小打小闹、遮遮掩掩、顾虑重重、作用不明显。如税率:重庆是0.5%～1.2%之间,上海是0.6%或0.4%。免税面积:重庆一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积(即存量独栋住宅为180平方米,新购高档住房为100平方米);上海本市居民家庭人均60平方米。总之,这两套模式的实施对抑制投机、平抑房价、缩小贫富等作用并不明显;而且税制设计繁琐、可操作性不强且税收成本较高。

纵观世界,西方及亚洲的一些发达国家和地区均征收不动产税(或称财产税、物业税、资本税、固定资产税、房产税等),而这些税赋的本质特征就是加大其房地产的持有成本;借此调控房价、缩小贫富并补贴弱势群体。

美国的房产税是以财产税名义征收的,主要是针对土地、房屋等不动产;税基是房地产评估值的一定比例。美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人,包括住宅所有者或住宅出租者。目前美国的50个州都征缴此项税收,而各州政府的不动产税率亦不相同,大体处于1～3%之间。不论房屋用于何种用途,即无论是将房屋用于出租还是自用,只要拥有房地产就需要按年缴纳财产税。当然美国为了鼓励普通公民购房,政府规定持有套自住房时可以免除财产税;当他持有第二套住房时,就要对其征收财产税;再持有第三、第四套等住房时财产税就会有一个较大比例的累进提高税率。一般而言,财产税要占到美国地方税收的70%左右。

日本从1950年开始对土地、房屋、固定设施征收固定资产税,纳税义务人是固定资产的所有者。固定资产税通常按1.4%比率征收,其免征点:土地是30万日元、房屋是20万日元、其他资产是150万日元;超过免征点额就需要缴纳固定资产税。日本政府采取了很多限制政策来遏制囤地、炒房行为,其中包括对土地保有、增值和交易进行征税;从而避免了通过囤地、炒房的手段来抬高房地产价格。而其他主要国家或地区对不动产征税的税率、税种名称及相关内容如表所示:

国家或地区不动产税(或称财产税、物业税、资本税、固定资产税、房产税等)

由此看来,无论是上海模式还是重庆模式,其税率均大大地低于国际平均水平。我们是藏富于民,还是藏富于富民,这的确值得我们深思;我们应有的智慧和能力呼吁,不应该再继续充当推动和保护两极分化的魔杖了。

四、目前我国加大房地产持有成本的具体路径与对策

应该说,加大房地产的持有成本是调控房价、缩小贫富的根本措施。鉴于我国目前房地产存有大量空置房,同时借鉴上海模式对人均60平方米(注:动态依据全社会的整体发展水平可适时提高人均标准)以内的各类房产,其购置、持有、交易均免除各类税收;而对人均60平方米以上的各类房产其购置、持有、交易行为,均按上限税率缴纳房产税、土地使用税、印花税、契税和土地增值税(或个人所得税)等。具体对策如下:

1.利用税收的杠杆调节和分配作用并使其调控或管理法治化

首先,由于我国的户籍管理较为严格,且实行二元制户籍结构,这就为以户籍为起点的城镇个人房产(包括公建、商住、写字楼、经营房等)征收房产税类奠定了信息基础。假设张某系上海市城市居民,拥有一套130平方米的住宅,130-60(免征点)=70×住房单价(假设1.8万元/平)×1.2%(年房产税率)=15 120元年税额;如果无属地户籍则按全额征收。

其次,对超出的面积应按属地的商业用地标准,区分大中小城市和城区内的土地类级,实行差别税率并按年计征。同时,对其再购置房产的行为,按现行政策征收印花税、契税。而对于人均60平方米以下的无房户或住房改善户的购置、持有、交易行为,均应免除各类房产税收。超过部分(含城镇区的经济适用房、解困房、棚户区改造房、廉租房、公租房等)则按现行政策征收印花税、契税或土地增值税(或个人所得税)等税费;并如上所述征收其房产税和土地使用税。

第三,对超出基准面积的各类房产转让收入部分征收土地增值税;在转让过户的环节依据现实交易价减去原买价(凭购买发票、购房合同或完税税基依据等),按增值的区间及税率计征。征收土地增值税的目的是为了抑制炒房等投机行为,稳定房地产市场;同时也是对资本利得征税,符合世界潮流。

最后,将房产类税收专款专用,用于保障性住房(如经济适用房、解困房、棚户区改造房、廉租房、公租房等)建设,用于城市普通居住区的基础设施完善、开发和建设等。并予以低收入群体的购房补贴或租房补贴支出等。

2.对持有房产进行普查、房源信息联网并实现房管与税管对接

,国务院应责成有关部委牵头并由各级地方政府负责组织实施,在2012年适当的时机,完成对城市区域坐落的各类房产(商品房、房改房、公租房、小产权房、廉租房等)的普查、登记工作;与户籍单元对应并将房源信息输入房产管理和税收征管系统。

第二,2012年底前完成一线、二线特大和大城市群房源信息联网工程, 2013年底前完成三线城市等中小城市群并入房源信息联网系统工程,2014年底前完成县镇级城市群并入房源信息联网系统工程;最终形成的房产信息共享与管理系统。

第三,各级地方税务局应设立对应的房产税收征管部门,专司房产类税收的征收、监管、稽查等工作;并与地方的房管业务部门、房屋产权交易所和公安局户籍管理部门等进行业务对接,实施立体、交叉与动态监管。

3.税收征管实施步骤与策略

应在上海、重庆模式的基础上继续扩大其试点覆盖面,并按本征管模式实施。原则上在2012年底前辐射到的一线和二线类城市,2013年底前铺设到的三线类城市,2014年底前涵盖到的县镇级城区。目前应造成这么一种态势,即基本弱化行政调控手段,金融杠杆手段完全市场化;既不行政打压、也不政府“救市”,既不松松梆梆、也不朝三暮四。就是以税收、税式支出、二次分配手段来调控、监管、均衡并“和谐”房地产供需与保障,最终实现福利化于全社会。

综上所述,通过加大房地产的持有成本,正向倒逼减少目前的空置房率,致使房价回归理性与均衡;对于缩小贫富差距,实现全民共同富裕,促进社会和谐与可持续发展有着积极地现实意义。