房产板块涨跌曲线图(二):购房者终于迎好日子
每日商报2011/12/22 06:58
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
日历上，2011年的日子没剩下几天，转眼到了一年最冷的日子——冬至，杭州楼市的价格战却是依旧如火如荼，各种“明降”开始登台，底线不断被突破，各大开发商急于在2012年到来之前尽快出货，战火波及至杭州更多板块。城北的华盛达·阅城上周末开盘，推出商业性质的酒店式公寓，不仅项目整体精装改毛坯，起价也扣着万元线定在了9484元/平方米，一下子吸引了很多购房者的关注。而就在这几天，德信旗下楼盘泊林印象直白的“破本促销”也打响了九堡板块降价的枪，14800元/平方米的均价让周边诸多还“挺”着的楼盘陷入被动……
购房者终于迎来了好日子：开发商促销，房源选择充裕，价格不断下调，消费者作为上帝的自尊又回来了。一个个低到尘埃里的价格终于让之前把荷包捂得超紧的人们心动了，奔向开盘现场。不过，有些场子是跑去了发现开发商换了种产品推，一算价格，和之前的没差多少；有的场子倒是的确给了惊喜，让人既掏了钱还有捡了便宜的喜悦。
怎么判断现在在售的这些房子是否真的便宜？下单的时机到了吗？上周，《房产周刊》对三墩、临平北、桥西、临平市中心、申花、闲林等6个板块一年来的价格走势作了分析，同时也对比各板块内的二手房成交价涨跌情况，让真实的市场价格浮出水面，本周将继续推出市中心、下沙金沙湖、下沙东、九堡、城东新城、滨江、城北等7个板块，盘点各板块的价格高点、低点在哪里。2011年，究竟哪个板块已经跌至价值底线，又有哪个板块保值性最强，也许我们绘制的板块涨跌曲线图会给你最直观的参考！
2011年杭州楼市这些板块价格究竟降了多少？
在“没有，只有更低”的市场行情下，购房者也被千百种打折花样搞得晕头转向，是真降还是假摔？剔除所有糖衣，把真实的价格摆在一起比一比就一目了然了。杭州各板块房价是不是像人们想象中降了这么多？面对的严厉调控，又有哪些板块最抗跌？本报记者将一一为你梳理。
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市中心板块
最抗跌的板块也跌了
2011年度涨/跌幅：跌13%
代表二手房：金都华庭
历史成交均价：2011年7月，成交均价为37898元/平方米
历史成交均价： 2011年12月，成交均价为32793元/平方米
板块描述
市中心板块向来是杭州主城区各板块中最抗跌的一个，往往别人都在大幅降价的时候，市中心板块能够岿然不动。但今年，面对严厉的限购、限贷政策，铁板一块的市中心板块也难逃降价的命运。
今年武林商圈的高端住宅市场要比钱江新城更为引人注目。4月25日，绿城的全新项目、精装级别达到“奢侈”的兰园首开，均价53800元/平方米（含7000元/平方米精装），虽然限购、限贷，但50多套房源还是去化了6成多。为应对绿城带来的挑战，去年就开盘的武林府立刻在5月初推出了均价高达60000元/平方米（含7500元/平方米精装）的精装楼王，也划定2011年杭州房价的天际线。6月份兰园平价推出第二批房源，共200套左右，希望借此拉动成交量，虽然举步维艰，但并没有因此降价。真正让市中心“不跌神话”化作泡影的是新湖·武林国际的上市。11月22日，首次开盘的武林国际以毛坯房做卖点，用33000元/平方米的起价吸引眼球，一开盘就被视为“板块价格杀手”，毫不留情地把市中心板块拖入降价潮，也让周边楼盘陷入尴尬中。早就宣布11月底要推新房源的武林府至今还没有动静，背负绿城盛名的兰园只能选择坚守55000元/平方米的高位，更早开盘的昆仑公馆一整年都没有做集中开盘的动作，也没有领新的预售证。
和武林商圈比起来，市中心其他区域几乎呈现单兵作战的局面，虽然没有强大的竞争对手比邻而居，但成交依然艰难。3月底开盘的远洋公馆曾是城中新贵，但市场下行，这批房源至今去化不到5成；本来远洋还打算推出西区精装高层公寓，可至今没有面市。滨江·万家星城附近的裕丰青鸟·香石公寓4月16日首开，今年全年也就开了这么一次，100多套房源目前成交31套。而位于文教区的雅戈尔·御西湖处境更不怎么样，5月28日推出了项目惟一一栋6层建筑——4号楼“紫庭”，均价52000元/平方米，透明售房网显示目前只售出1套；而11月份新领的预售证房源也没有集中开盘，目前售出9套、预定4套。
点评
随着城市版图的扩大，“市中心”概念也越来越大，但从楼市角度很难和在一起说，还是得细分区域。
对于老杭州人来说，武林广场周边当然是的中心，距离西湖近，商业繁华，但建筑密集，空气浑浊，停车困难。可无论如何，这里，抗跌性强，今年难得还有这么多新房源上市，照理说该让高端市场火一把，怎奈遇上限购、限贷，几百万、上千万的房子要一次性付清，有这种实力的人毕竟有限，加上市场观望情绪浓厚，这些楼盘也只能叹生不逢时了，估计如果双限政策放开，这些地段的高端物业还是有市场。
而御西湖所在的文教区、远洋公馆所在的大关、香石公寓所在的香积寺现在看来也是好地段，毕竟不堵的话开车十几就到武林门了，而且这些区块都是杭州人比较认可的住宅区，无论人文还是配套或是居住氛围都比较好，所以大幅下跌的可能性也不大，只是想跻身四五万元/平方米的豪宅比较难，定位中高端改善型产品更符合这些区块的气质。
城东新城
住宅集体沉寂
2011年度涨/跌幅：跌12%
代表二手房：东方红街
历史成交均价：
2011年4月，成交均价为25351元/平方米
历史成交均价：
2011年12月，成交均价为22328元/平方米
板块描述
照理，借着东站枢纽启用的日渐临近，城东新城今年是一个爆发的时节，因为板块内几个品牌大盘都将上市，包括万科·草庄、滨江·金色黎明、滨江曙光之城，没想到却是意外地沉寂，整个板块几乎靠酒店式公寓在支撑。
今年年初才首开的草庄一开盘就遭遇冷市，32000元/平方米的豪宅定位让它只能蛰伏待机。对于购房者来说，对城东新城的关注几乎全部倾注在滨江集团的两个项目上，但金色黎明说了几个月要开，最终没开，取而代之的是曙光之城，连样板房都开放了，坊间“试水价”更是降到了23000元/平方米、25000元/平方米，还是没赶上2011年。9月首开的住宅楼盘恒祺·克拉公馆均价23000元/平方米，反响平平。
一整年来，这个板块惟一热闹的是两个酒店式公寓项目，尤其是东方红街的酒店式公寓在做最后冲刺，估计今年内能售罄；而原筑壹号的酒店式公寓由于量比较多，为冲量也开始采取以价换量策略，11月推出团购价13300元/平方米，比年初便宜了3000多元/平方米。
点评
从板块发展来看，城东新城几乎是一个横空出世、跳空高开的板块，从原来的农居点聚集的城市飞地一下子演进成高端住宅板块，如果放在2009年，市场火爆，人们头脑发热，或许可以，但在2011年显然难度太高。就像在该板块开发的某开发商说的，现在连这个板块市场的目标人群是哪些都不知道。
任何一个板块都需要成长、成熟的时间，对于城东新城而言，接下来或许需要时间和一些平价的楼盘来逐渐填补跳空高开的缺口，逐渐找到这个板块的定位和目标人群。相信随着2012年东站枢纽的启用，城东新城会迎来新的发展机会。
九堡板块
扛到年末终于失守
2011年度涨/跌幅：跌13%
代表二手房：魅力之城
历史成交均价：
2011年3月份，成交均价为17340元/平方米
历史成交均价：
2011年12月份，成交均价为15170元/平方米
板块描述
2008年由魅力之城领降全城的九堡板块，今年却维持了很长一段时间“铁板一块”的局面，房价基本未见松动。直到步入年末，邻近的金沙湖板块降得风生水起、滟澜山猛降至均价12900元/平方米的强烈刺激下，九堡才迎来姗姗来迟的降价“排头兵”——德信·泊林印象，至此，九堡终告“失守”。
12月17日，泊林印象两幢楼共160套房源开始预约登记，售楼人员一再颇具煽动力地表示，“价格一定很震撼，一定超低价”。12月19日，德信方面明确表示将拿出部分房源进行低于成本价的促销，并直认自家公司是“杭城破成本价销售的楼盘”。昨天，泊林印象促销广告出街，并最终公布价格：起价13650元/平方米，均价14800元/平方米，比该盘目前在售的20500元/平方米均价直降5700元/平方米，相当于打了7.2折。
而在此之前，九堡板块内的诸多在售楼盘都没有较大幅度的降价动作，也不过是改推不同产品类型微调价格，房价基本维持在18000－20000元/平方米之间，进入今年下半年后也少有开盘和销售量。
点评
九堡板块由九堡北、九堡中心和九堡南三个区域组成，此次经由九堡中心目前的惟一在售住宅楼盘泊林印象打响降价头阵，接下去或将开启“破冰之旅”。毕竟超过140万方的板块在售体量可不是闹着玩的，在降价都不一定能换来销量的当下楼市，价格不动又有何前途可言。此外，以往的主力客群省内投资客备受双限政策钳制，板块生活配套不足让刚需人群有些却步，再加上被附近的金沙湖板块抢走了些许风头，九堡板块依然前路多舛，正如板块内一开发商忧心忡忡所表示的那样，“2012年估计仍然够呛”。
城北板块
刚需型新盘扎堆，降价必须得趁早
2011年度涨/跌幅：跌11%
代表二手房：棕榈湾
历史成交均价：2011年4月份，
成交均价为12745元/平方米
历史成交均价：
2011年12月份，
成交均价为11329元/平方米
板块描述
石祥路以北的城北板块今年也处于新项目集中面市的放量供应期。从8月华盛达·阅城低价首开打响头炮，到9月同一个周末内方正·荷塘月色、建投·阳光郡前后脚开盘，再到上周末受桥西惨烈价格战影响、阅城酒店式公寓悦公馆精装改毛坯再度推出，这一刚需型定位板块下半年经历了结结实实价格战的洗礼。
城北今年的新盘厮杀，自阅城始。7月20日，阅城在产品说明会上公布了14000元/平方米的起价， 8月14日首开，推出372套房源，两幢楼的折后均价分别为16500元/平方米和17300元/平方米，当天凌晨零点的时候，开盘现场出现了今年罕见的漏夜排队场面。最终，该批房源开盘当天预定约四成，为148套，这样的套数置于今年已算不错的销售成绩。
8月28日，同样首开的荷塘月色即时举行了产品品鉴会，宣布首期房源折后均价为16800元/平方米，可前有阅城低开，小幅优惠或低开越来越难以打动购房者，9月24日，荷塘月色不得不临时调低价格，开盘均价直降千元至15800元/平方米。但即便如此，市场反响依然平淡，200余套房源当天仅预定80余套。一天之后，相距不远的阳光郡也首次开盘，尽管事先放出了起价13988元/平方米的风声，但当天实际均价为16600－17600元/平方米，这样的价格相较于地处同一纬度、一个月前首开的阅城没有丝毫优势可言，三成都不到的销售率也随即证明了这一点。
12月，随着登云路附近的吉祥半岛和名城公馆贴身肉搏，城北板块越发显得动弹不得。倒是阅城灵活应变，在10月首推酒店式公寓销售不畅的情况下，将精装修改为毛坯，于12月18日再次推出悦公馆，均价则降至11000元/平方米。然而市场反应仍然冷淡，100套房源据称预定四成。
点评
从阅城价格揭晓时被认为“跟临平都差不多了”，到从石祥路往南越过湖州街直到登云路，桥西房价最终直落至17800元/平方米，城北板块再难有楼盘笑得出来，无怪乎原本有计划今年推盘的北海公园、香榭里和祥水湾齐刷刷缩进。板块内充斥刚需型楼盘，产品和客群接近，明年供应量不少；往南还得跟接受度更高的申花、桥西和下城北争抢市场；尤为悲催的是有楼盘光楼面价就已破万，跟吉祥半岛拿地一个价，假设市场明年平走，也必须亏本卖才有可能卖得动……城北板块“内忧外患”，惟一可聊以自慰的是众楼盘主力购买人群均为不限购不限贷的刚需，不比改善型楼盘，只要价格降到位，还是卖得掉的。
下沙金沙湖板块
降价，没有最狠只有更狠
2011年度涨/跌幅：跌16%
代表二手房：清雅苑
历史成交均价：2011年5月份，成交均价为11608元/平方米
历史成交均价：2011年12月份，成交均价为9714元/平方米
板块描述
作为下沙相对中心的板块——金沙湖板块，今年似乎成为了杭州楼市“降价的缩影”，从今年6月中外公寓的首降到十一期间名城·湖左岸的跟进，再到这两天龙湖·滟澜山的超低价入市，虽然该板块内在售楼盘不多，但是无一例外，今年都采取了“低价推盘”的策略。
之前，金沙湖板块的价格一直都稳定在17000-18000元/平方米，年初，滟澜山的花园洋房更是达到了27000元/平方米。自6月30日，德信·中外公寓首开以14800元/平方米的均价入市后，金沙湖板块价格的下行通道似乎就被打开了。中外公寓首开推出的128套目前仅剩余9套，之后加推的几次销售情况也较好。
随后的几个月，金沙湖板块各楼盘都按兵不动。直到十一期间，名城·湖左岸以高调的姿态宣布推出7.5折特惠，折后起价13650元/平方米，均价15500元/平方米，房源赠送面积可达40%，以实际可以使用的面积来换算，湖左岸这个低价实际折算下来更低。
正当所有人都以为14000-15000元/平方米已经是金沙湖板块的底部时，一向定位高端的滟澜山终于出招了。12月15日，滟澜山以折后12900元/平方米的价格推出250余套房源，当天晚上几乎全部售罄。
滟澜山这一降，金沙湖板块楼盘接下来的销售压力无疑是巨大的。
点评
下沙金沙湖板块近年来依靠金沙湖整体配套及地铁一号线下沙中心站的利好，板块价值不断提升，2011年在售公寓的价格更是达到了23000元/平方米左右。然而，由于区域内竞争楼盘较多且定位相似，今年金沙湖板块新盘的“价格战”似乎也打得最为“惨烈”，接下去如果调控不放松，如何在价格战中突出重围，应该是开发商最值得思索的问题。
滨江板块
投资、投机性客户被挤出市场
2011年度涨/跌幅：跌17%
代表二手房：东方郡
历史成交均价：2011年2月份，成交均价为25129元/平方米
历史成交均价：2011年12月份，成交均价为20865元/平方米
板块描述
2011年，跟其他各板块一样，滨江也逃脱不了“沦陷”的命运。年初，积·家住宅房源以25000元/平方米的均价入市，结束了2010年该板块的沉寂局面。半年后，随着世茂、中海两大外来开发商合作拿地开发的两个邻居楼盘寰宇天下和钱塘帝景相继开盘，人们的目光再次转向这个热点区域。寰宇天下6月30日首次开盘推出共计200余套房源，均价28000元/平米，其中部分房源的实际成交价格已经低于当地二手房。随后滨江区的新房源开始放量，明月江南、钱塘帝景纷纷推出精装房源。其中，钱塘帝景的大户型精装房源价格创下板块内新高，为35000元/平方米。而星光大道附近的江南铭庭则因配套上的相对弱势而一直以17000-18000元/平方米的价格不温不火地维持着小幅成交。之后又有半岛国际等楼盘也开始推出了新房源，半岛国际21000元/平方米价格的低开使得滨江区块的价格下滑更为直接，起价18868元/平方米、均价21000-22000元/平方米。
点评
虽然近几年滨江没有什么动作，但因基础好、底子厚，一直是温台客进入杭州的必经之地，滨江同九堡、下沙一样，截流了大把的炒房客。而2011年，在调控的持续深入并毫无松动迹象的前提下，作为投资客聚集的区域之一，滨江也就跟着遭殃了，投资投机性客户几乎被完全挤出了市场，甚至不少之前买进房源的投资客开始“屏不牢”、大幅降价出售二手房，因此在今年，滨江板块房价跌幅也达到近17%，正所谓成也萧何败也萧何。
未来，因为邻近钱江新城的区位优势，加上望江隧道的规划，滨江板块仍然值得看好。只是现在看来，滨江的入住率与过江交通似乎不可兼得，滨江的业主们只有期待地铁一号线的早日开通了。
下沙沿江板块
板块房源存量大出货难
2011年度涨/跌幅：跌17%
代表二手房：野风·海天城
历史成交均价：2011年4月份，成交均价为12412元/平方米
历史成交均价：2011年12月份，成交均价为10346元/平方米
板块描述
今年以来，沿江板块住宅相对金沙湖板块而言，降价动作较小，而酒店式公寓倒是乘着“不限购”、“不限贷”的东风“红了一把”。保利·湾天地“千人团购”、世茂首府推出“6字头”折扣，吸引了无数购房者，而保利·湾天地今年更是完成了全盘几乎售罄的任务。
撇开酒店式公寓，单单从住宅上看，下沙沿江板块整体面临着楼盘剩余房源多、出货难的问题。4月17日，宋都·晨光国际首次开盘，均价约14000元/平方米，因为其中有一个跃层户型层高达到6米而受到了不少客户的青睐；此后几次开盘均价并无太大调整，去化也不理想。江语海和玫瑰湾均属保利地产，今年江语海的单价较为稳定，而玫瑰湾则是首次开盘。9月11日，保利·玫瑰湾首次开盘，推出96套房源，均价约12500元/平方米，尽管也算沿江板块的低开，但是销售情况却不尽如人意。
年底，金隅·观澜时代作为住宅项目打破了下沙东的整体价格格局。11月1日，观澜时代推出团购活动，推出3号楼222套房源，起价8968元/平方米，均价11500元/平方米，这个价格对于下沙东整体约13000元/平方米的单价而言，还是相对具有吸引力的。
点评
下沙沿江板块是外来大鳄最为集中的板块，保利、世茂、金隅等开发商云集。据杭州透明售房网记载，目前该板块在售楼盘房源超过2000套，板块内各大楼盘集体面临着库存高、出货难的大难题。自2008年以来，下沙板块历来站在调控的风口浪尖，而在如此高库存的前提下，板块内价格战或将随时开打。
