温州炒房团逃离楼市 转战股权投资黄金大蒜
中国证券报2010/05/19 14:17
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温州看房团暂停
今年两会之后，新华社连续发文批评国内房地产市场，有部分敏感的温州炒房客预感“山雨欲来”，快速抛售手头房产。
老董就是其中一位。他是温州炒房团资深成员，他在去年年底已经嗅到了房地产市场的风险，今年年初，他出售了10多套房产。
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“GDP早已经是10％增长，如果你的资产连CPI都跑不过，那你的资产就是缩水了。”对于房地产新政调控，温州炒房团成员老董不以为然。
温州人非常善于利用资金的杠杆作用。温州天浩置业有限公司总经理王珍楠接受本报记者采访时说，如果首付只需40％，温州人就能撬起60％的资金，能使资金放大1.5倍。如果不能放大，购房全部利用自己的资金，那就要看是否具有潜力。但目前楼市新政组合拳下，温州炒房团选择暂时放弃。
提到温州炒房团，不得不提《温州晚报》，2003年，《温州晚报》首开异地看房先河，先后组团带人到上海、北京、杭州、海南等地购房，看房团活动一直持续到今年4月，但国家房产新政出台之后，《温州晚报》看房团暂停了。
《温州晚报》房产工作室一策划人员接受记者采访时说，看房团已经停止了，至少观望3个月，而之前报社楼下就是一个“永不落幕”的房展会，各地很多城市的开发商温州进行项目推介。但现在没有楼盘推介，部分项目也延期进行。
不仅仅看房团难以再现往日火爆场面，连一季一度的房展会也遭遇招商困难的境地。原本5月底温州要搞房产会，现在招商情况非常惨淡，以至于不得不拉部分二手房源“救场”。
但记者在采访中了解到，温州炒房团并没有出现大面积抛售情况，目前温州人退出国内楼市的资本应该不到100亿元，这个数字，还不到温州民间游资投资楼市总额的一成。
一组来自中国人民银行温州中心支行的数据显示，在国家房产新政密集出台的4月份，温州市金融机构国内新增存款余额为4亿元人民币，不到总量的千分之一。
中国人民银行温州中心支行办公室副主任凌勇在接受当地媒体采访时说，从掌握的数据来看，并未出现外界流传的国内存款暴涨的现象。
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股权、黄金投资渐热
春江水暖鸭先知。温州投资客炒过出租车牌、住宅商铺、煤炭、黄金甚至大蒜，温州游资的一举一动，格外引起关注。
目前PPI和CPI都在上涨，特别是4月高涨的原材料价格给后期产品价格造成巨大压力，因此在住宅市场受到调控下，寻找保值的渠道成为温州投资客的迫切需求。
5月16日，温州民间资本峰会上，温州投资客开始为资金寻找下一个方向。
中国银河证券股份有限公司温州大南路证券营业部钟小军总经理告诉中国证券报记者，目前还看不出楼市资金大幅流入股市的迹象，但有部分投资客对股权投资产生兴趣。
钟小军参加了温州民间资本峰会，他说，多数炒房团成员依然长期看好中国房地产，只是短期利润被“锁定”。
记者获悉，温州中小企业促进会正牵头组建的温商对外投资联盟，旗下将包括各类独立运行的私募基金，委托专家进行对外投资。目前温州已有阳光私募看中温州游资，短短几天，招募资金近2亿元。
业内人士分析，如果许多股权投资机构真正做到很规范，并且确实能给温州资本带来稳定且可观的，那大批温州民间资本涌入股权投资市场是必然的，目前已有这种势头。
在温州，民间资本转向VC、PE领域的趋势已很明显，有关数据显示，温州目前已有通过各种形式投入到股权投资领域的资金大约200亿元。
记者在所住的酒店还发现，有温州本地老板参与创投机构的宣讲会议。温州一券商告诉记者，类似的创投机构到温州募资，早在2008年上半年就曾经出现过。但随着后来爆发的金融危机，温州民间资本进入PE行业的步伐明显放缓，募资规模也出现显著下降。但最近一段时间来，明显感觉到又在回涨。
事实上，不少温州商人虽然做制造业，但并不满意制造业5％-8％的毛利率。“在温州做劳动密集型的实业很难赚到钱，赚3％的毛利都很困难。”老董说，温州人不喜欢存银行，银行的利息还抵不上CPI的消耗，宁愿投放民间信贷，一个月还能收回10分利，一年下来，也比做实业高。
记者在温州采访时，听说温州投资客购买实物黄金动辄几百万元，甚至上千万元。数据显示，最近中国黄金温州旗舰店金条销量快速增长，投资者也从过去的按“克”买黄金，升级为论“斤”买。
投资“价值洼地”城市
“观望”成为温州炒房客使用的词汇之一，在通货膨胀预期之下，炒房团并没有出现大幅抛售现象。“最主要是，新政出台后，市场交易急剧萎缩，观望情绪浓，即使抛盘，也无人接手。”老董说。但是，投资地域正在发生变化。
2009年10月起，陆续从山西煤改撤资的温州投资客，有一少部分聚集三亚，一少部分转到境外迪拜、澳洲等地，特别是近日国内房产新政连下重拳，温州炒房团对转战海外市场表现出一定兴趣，但很多政策法规并不熟悉，温州炒房团还是比较谨慎，但并不如外界预计的那么热烈，大部分资金还在手里观望。王珍楠认为，“这部分资金大约有300亿元。”
对1000多位身价在2000万元—5亿元之间的楼市投资者进行的调研访谈结果显示，部分投资者早在2009年9月份开始陆续将手上部分房产抛售。
“部分投资者开始向写字楼和商铺转移，住宅价格过去几年上涨，而商业地产的价格相对偏低，一些优质地段写字楼和独立商铺成为了他们关注的目标。”中国房产信息集团分析师薛建雄说。
由于新政打压，绝大部分温州资本已经暂停了对一线新房地产项目的投资，但不少投资者已经将目光投向珠海、厦门、昆明等二线城市。王珍楠分析说，“这些城市是典型的价值洼地，还有增长潜力，虽然遭遇调控，但不属于房价过高、涨幅过快的区域，因此受调控影响较小。”
温州人的投资动向，也印证了分析师薛建雄的一份研究报告，薛建雄对上千万投资者提出方向性投资建议，关注一些资源型的三四线城市房产。
薛建雄认为，在经济过热的情况下，国家淘汰一些过剩产能，同时将一些相对成熟的产业向三四线城市转移，国家高速公路和铁路网的建设，也为目前的产业转移提供了基础条件，因此未来几年会出现一些类似鄂尔多斯、包头等三年GDP翻一倍的中小城市。嗅觉灵敏的投资客可能会借助这一轮楼市调控时机大举进入。
在观望情绪的背后，温州炒房团其实内部意见并不统一，他们甚至对楼市判断出现截然相反的结论。
之前宏观调控的“失效”，已经给炒房者老董的一个习惯性思维，他认为，目前仅仅造成观望情绪，但他怀疑楼市政策能持续多久，他认为可能会复制前几轮调控的结果，部分泡沫严重区域短时间内能明显产生遏制作用，但从长期来看，依然看好中国房地产。老董说，这次国家调控的基调是“遏制过快增长”。
不过，也有炒房者认为，目前已经不是几年前的大环境了，炒房时机已经过去，随便提钱进入楼市的年代，基本不可能再出现了。
“现在炒房客最担心的是保有税，如果征收高税率的保有税，那么对炒房者是一个打击。”一不愿意透露姓名的炒房者说，“其他任何营业税都可以转嫁到下家，唯独保有税转嫁不了。”
当地政府主动引导
温州市市长赵一德接受媒体采访时表示，据不完全统计，仅温州流动的民间资本已经达到6000多亿元，而且每年以14％的速度快速增长。如何提高民间资本投资的安全性和率，如何将民间资本有效有序引导到有利于国家经济健康发展的方向，一直是市政府深思的问题。
据悉，温州将组建股权营运中心、温州民间资本投资服务中心，拟于6月份以后正式运营，以整合温州民资。其中，温州民间资本投资服务中心，打算引入50余家国内外投资机构、基金公司，集中发布“资本与项目”的供需双方信息。而温州市股权营运中心，则希望实现非上市公司的股份转让，让民间资本与产业项目有效对接。
5月13日，民间资本“新36条”，如同迷惘期听到一声春雷，为温州炒房团资金打开了另外一扇窗。“新36条”能否激活浙江“蛰伏”民间资本，还有待观察。中国证券报记者了解到，目前包括温州商人在内的浙江商人还在等待“新36条”的细则落地，期待真正打破民营投资发展中存在的“玻璃门”现象。
“如果有更宽广的投资渠道，也不会都扎堆房产。”一投资客说。
在浙江温州,很多炒房者的行动，不是去看房，不是去卖房，而是去看心理医生。
因为炒房遭遇“滑铁卢”，不少投资客情绪低落，以至不得不去医院治疗。
陈晨（化名）是温州一个小的投资客，投资了上海九亭的楼盘。这一地区楼盘扎堆，投资客多，在新政调控下，部分楼盘价格降幅已达10％。陈晨是靠贷款炒房，“3月才接盘，几乎是最后一棒。”他说，“现在抛盘也无人接，我最担心上海房产保有税政策出台，如果税率高的话，将是一个致命打击。”
温州当地的一名置业公司经理杨珍告诉中国证券报记者，温州投资客热衷上海、杭州等长三角的城市，部分人在新政前交了十几万甚至几十万元的定金，但行情急转直下只好弃楼，定金全部打了水漂。“现在各类看房团已经停了，5月底温州要搞一个房展，招商情况非常不好。”杨珍说，大家都在观望。
与小散户相比，大户们似乎更抗冻。
娄墨（化名）是温州当地知名的炒房客，十余年的投资生涯里多次担任温州炒房团团长，他说:“买楼我们是庄家，能拿整栋就买整栋，不能买整栋起码买一个楼层，开发商给七折是正常价。”
但目前的行情让他琢磨不透，和记者谈完自己过去“辉煌的战绩”，想起近期难出手的存货他突然情绪低落，用手抹了一把脸，靠在沙发上望着天花板，“卖还是不卖”？
想卖的理由很简单——尽管市场僵持，但房价必然下跌，昙花一现的疯狂交易行情过后，温州人的出货量跌入冰点。“也不知道还会有什么可怕的政策出来，如果保有税征收，我敢肯定房价起码跌三成。”娄墨说，更可怕的是，疾风暴雨般的政策已经把成交量打至冰点，无路可逃。
不想卖的也有理由：“难道国家会把房地产砸死？铁定不可能！”更何况，温州炒房靠的都是银行资金，娄墨说：“亏损我亏三成，银行亏七成，大不了我不还贷款了。”
而今年以来疯涨的市场也让他有了犹豫的时间和资本。娄墨表示，与个人投资者不同，温州不少资金量大的炒房客做的都是长线交易，“就像炒股里的价值投资”。他2007年在北京东三环买入的一批房产价格已经不止翻番，即使价格像市场预期一样调整三成，离他的成本线依然很远，“大不了我零利润出货”。
更重要的是，他在赌政府对房价下跌的忍耐程度。“跌20％、跌30％，看看2008年的深圳，政府真的希望看到那样的场面吗，银行怎么办？”他注意到，很多严厉的房地产政策都打上了“暂行”的标签，以自己的经验判断，这些政策也许只能执行两年，“做价值投资我不怕等”。
“我很看好未来的房价，”娄墨顿了顿又加上一句，“看好。在这个节骨眼上，如果降价抛掉了楼盘，等房价降到合理价位，我根本买不回来。”
娄墨现在最看好的仍是二三线城市，“京沪深地区就像大盘股一样过于笨重，二三线城市这种小盘股，仅仅我们的资金就很容易把一个地区的房价炒起来。如果现在把这些地区的房子卖了回头再买，很有可能都砸自己手里。”
娄墨打算观望三个月。他承认，究其原因，一是舍不得利润,二是也抛不掉，“我在和政策、和买房人比耐心”。
