新政下降价促销等招数现端倪 杭州楼市陷尴尬

一石激起千层浪。

刚刚过去的4月，紧密发布的房产调控新政已不能算是撩拨市场神经那么简单，却已将市场神经完全触动。

让我们回顾一下，在上个月，楼市发生了什么。

4月15日，国务院召开常务会议，明确二套房贷款首付款比例不得低于50%，利率不低于基准利率1.1倍；4月17日，“新国十条”出台，对第三套及以上住房贷款、非本地居民购房等问题提出严格限制；4月19日，住建部下发通知，开发商不得收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。而后，便是各部门、各地政府对其的“积极响应”及“补充声明”。4月30日，浙江房产新政细则应声而落。

严厉政策远远超出各方预期，政府对调控房地产市场的决心不容忽视，市场各方已完全处于僵持观望态势。

阵痛过去了吗？显然还没有。浮出水面的，是市场的尴尬与无奈，无论是开发商还是购房者，都陷入了这样的僵局。

对于开发商而言，他们要做的就是如何吸引到购房者下单，由此产生的，是其如何在严格放贷背景下“英雄救美”的局面。降价促销，却无人应和；分期付款，却有人讨价还价。而对于购房者来说，真正有置业需求的人依然要买房，而他们总能制造出更多的融资渠道。

分析人士认为，如果政策的主要方面能够得以严格实施，特别是差别化信贷政策的加大能够抑制“不合理住房需求”从而平抑现阶段的高位房价，则房产税等其他政策的出台时间可能会有所推迟，市场整体氛围逐渐趋于缓和。

然而，在短期内市场的阵痛依然不会消逝。尴尬与无奈并存的开发商与购房者，相信还会再折腾一番。

史上最严厉楼市新政的发酵作用正在显现。

降价促销、分期付款等等招数都有了端倪，五一期间开盘的云溪印象，总价直降8万元，但预定人数仍然很少；近期转塘某新开的高价楼盘，也玩起了分期付款的招数。

一些曾经在楼市火爆之下曾经存在的问题，如今也逐渐浮出水面。一套房子两本甚至更多本房产证，今后房贷和税费该怎么办？

新政之后的楼市表情，看上去有些苦涩。

>>开发商的无奈

有楼盘降8万元促销

仍勾不起购房者的热情

地处转塘的西房·云溪印象五一期间开盘，推出其中的2号楼共计50套房源，商住两用性质。虽然该性质不会受到近期因针对住宅调控而密集出台的政策所影响，但是选择在如今购房客已经大举退市的情势下开盘，场面已然红火不起来。

5月3日上午10点左右，记者来到了云溪香山现场售楼处，现场仅有寥寥数十名购房者，听口音，杭州本地人约占到半数。没有排队、没有房源销控表，这些热市下为了烘托紧张气氛而频频露脸的“道具”都不复存在；购房者也显出了鲜有的淡然情绪，围在沙盘边了解情况，慢慢挑选房源。

据了解，本次推出的LOFT户型面积在70-90平方米，均价15000元/平方米。“这个房子虽然对本地、外地购房客都不受限制，但是现在整个行情都不明朗，更别说这个只有50年产权房屋性质的楼盘了，还是先看看再说。”一对一直坐在洽谈区的中年夫妻这样告诉记者。记者注意到，一对外地口音的年轻夫妻一直在前台询问开盘细节，但是谈到对房源的出租、出售前景时，他们则表示出担忧，最后并没有选择下单。据记者观察，有此顾虑的购房者不在少数。

显然开发商也料到了当天开盘的此番景象，因此针对此次开盘推出了杭城继调控政策出台之后的首例大幅度降价措施。据悉，开盘当日签订预售合同并在7日内一次性付款的客户即可享受总价减免8万元的优惠，相当于打了9.3折；当日预定并在7日内办理按揭手续的则可以享受9.8折优惠。优惠幅度之大，可以说在杭州已经有一年多未见了。然而大幅优惠依旧不能令购房者心动，截至记者发稿时，透明售房网显示，共成交1套，预定18套。

今年3月20日，云溪印象也曾有过一次开盘，开盘过后两销售率已经达到80%。此次虽然有8万元的优惠幅度，但是预定依旧冷淡。

另外，记者还从透明售房网上获悉，与此次开盘的2号楼同时领出预售证的还有3、4号两幢楼共计142套房源。但此次开盘却仅仅推出其中一幢楼。这个推盘节奏显然与先前出台相关政策明令要求的“领出预售证的项目要一次性开盘”相违背。

优惠、遇冷、不一次性推盘。对此，记者采访了云溪香山策划部的王姓负责人。该负责人表示这两天还有十几套的预定量。“虽然在五一期间楼盘成交不错，但是这个行情还是不能和3月份相比的。”该负责人还表示，8万元主要是为了答谢新老客户而出台的一种优惠政策，“并不是降价，只是针对客户推出的优惠措施。从目前的签约比例来看，有90%的购房客都是一次性付款的，优惠抵扣之后总价在100万元左右。”

对于同一批领出预售证的房源却分批开盘的做法，该负责人表示对此并不清楚。至于另两幢楼会在何时开盘，该负责人称还没有最后确定，要看情况而定。

记者手记：

尽管此前多数人不看好“五一”小长假的楼市成绩，但在新政“速冻”楼市下，近期的新开楼盘多少为眼下楼市挽回了些许颜面。对此有声音称，新开楼盘撬动楼市“坚冰”的关键正是开发商的理性定价。

以5月1日开盘当天的中粮·易筑为例，开盘下定金可享受1%的优惠，在规定时间内签署购房合同可享受1%的优惠，一次性付款又能享受1%的优惠。折算下来，开盘均价相当于11000元/平方米左右，远低于周边在售价格。再看坤和·西溪里，22500元/平方米的开盘均价也明显低于此前盛传的25000元/平方米。

开发商试水分期付款

购房者开始讨价还价

购房者为贷不出房款而发愁，另一方面，开发商依然为购房者如何才能顺利缴纳房款而煞费苦心。尤其是一些房源面积较大、总价较高的项目，由于购买者多为资金实力较强者，因此名下有三套以上房源的例子比比皆是；但一次性付款确实让购房者有些“肉痛”。究竟怎样能令双方都满意？据观察，已有开发商摸出了对策。

新政出台后，记者曾在位于莫干山的某热门楼盘看到如下场景：来自杭州的一组购房者，由于名下已登记有三套以上房源，而难以贷款。最终与置业顾问商量后，对方表示同意给他们相对宽松的付款方式。

一位销售代表告知该组购房者，可以以分期付款的方式支付房款。“按照政策，必须先签署购房合同并支付50%的房款；待主体结构截顶时，支付房款的40%；最后在房屋交付时支付余下的10%。”该销售代表这样表示。

此时此刻，购房者表现出的不是“欣然接受”，而是进一步“讨价还价”：“同意首先支付50%，待交付时一并支付剩下的50%房款，这样更有一手交钱一手交货的感觉。”

直到记者离开，双方仍在围绕此事进行协商。

同样的，日前热销的某楼盘也采取有类似的分期付款方案。项目营销总监告诉记者，根据该楼盘在购房合同中约定的付款方式，选择分期付款的客户需要先缴纳40%的首付款，而后在接下去一年内，分两次完成剩下60%的房款支付。

据开发商透露，在总价相对较高的项目中，“一次性付款”并不是大部分客户所喜欢的付款方式。记者曾向地处老余杭的某高端别墅项目相关负责人做过了解，即使其业主均为高端人群，但乐于一次性付款的几乎少之又少，仅百分之三。

“我们这样做也是不得已而为之，不愿意失去目标客户。”有开发商这样告诉记者。

记者手记：

上有政策，下有对策。既然开发商松口愿意替购房者“谋福利”，也未尝不是一件好事。

业内人士表示，此前楼市几乎没有出现过“分期付款”这样的先例；实际上一旦进行这样的操作，吃亏的是开发商，因为除了约定合同之外，在开发商与购房者之间不存在任何约束力量，即使购房者最终违约，也很难判定其中究竟需要多少违约赔偿。

“在目前看来，分期付款确实不失为新政下的明智之举。而能向客户提供这样的付款建议，也说明开发商对自身产品抱以信心。”业内人士分析称。但也有声音认为，宏观调控下，开发商对后市比较担心，为增加销售、加快资金回流，才采取让不合房贷条件的购房者分期付款的做法。若这种做法蔓延，而政府部门没有相应打击措施，宏观调控效果将被削弱。

>>“异地购房限令”的无奈

抵押外地房子来杭州购房

买房人破解“外地人限令”

4月17日，国务院针对楼市调控再度出台“重拳”，其中明确表示“房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。”很显然，杭州与“房价过高”脱不了干系。很快，各大银行大多暂停了第三套房贷款的办理。

“我是否可以抵押我老家的房子，然后在杭州贷款？”市民张先生表示，自己在绍兴有一处房产，在杭州已有两处；最近又看中了一套房源，想买给父母，但贷款办不出，一次性付款又让人头疼，因此想到是否可以抵押老家的房子。

对此，记者向建行进行了了解。建行信贷部的工作人员表示，若需要以抵押房产的形式办理贷款，目前杭州市区（包括萧山、余杭区）的房产可以在杭办理抵押贷款，但外地房产暂不能直接在杭州办理抵押贷款。

据了解，在杭房产的抵押贷款额度为房产评估价的50%，抵押时间最长则为5年。眼下办理申请，须提交以下相关证明：本地所拥有房产的三证、购房者本人身份证和户口簿、购房者本人收入证明、贷款用途证明（如用于购房，则需提供相关购房合同等）等，倘若已婚还需携带结婚证，审核时间大约需要半个月。

但必须注意的是，该工作人员提示，尽管异地房产不能在杭州办理抵押贷款，但可以在当地办理抵押贷款，用成功贷出的款项在杭一次性付款购房。“这样就不会受到相关条款限制，而基本操办的流程也和上述所说的在杭州本地贷款一样。”

记者手记：

资料显示，几年前，招行温州分行曾针对本地经营商户推出过异地房产抵押业务，并获得极大市场成功。有业内人士透露，近期针对异地房产抵押贷款的咨询记录多了不少，多半是由于新政出台、无法贷款而又确实想置业的购房者。

但对于这样的询问，杭城各大银行口径稍有出入：除建行明确表示不能办理外，招行相关工作人员称，萧山、富阳、余杭等地还能办，但“再远的就不能办了”；农行的操作说法也暂与招行基本相同。

>>小中介的尴尬

浙江新政打击代理赚取差

小中介很难受

4月30日，浙江省政府通过了《坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《实施意见》）。省长吕祖善表示，要重点抑制投机性购房。

《实施意见》指出，购买商品住房将严格实行实名制，房地产经济机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价。有业内人士表示，这一条明显直指二手中介行业内的房产经纪人。

实际上在二手房交易中，中介经纪人的信用问题是购房者的顾虑之一。在某知名房产网站针对3000余名二手房购买者进行的一项调查中，有32.5%的购房者担心经纪人“吃差价”。而据了解，在目前市场上，由于房产经纪不诚信而引发的纠纷案例更是不胜枚举。

有案例表明，曾有中介公司一面以高于市场平均价的价格与房主签订租赁合同，一面却又以低于市场平均价的价格将房子转租出去，并规定房客必须一次性向中介公司交纳一年甚至更长时间的租金，致使近500名受害者被骗，涉及金额共达870万元。

“赚差价的行为在中介行业中很普遍，尤其行情好的时候特别多。”科威国际不动产营销总监王慧这样告诉记者，

王慧认为，为了尽可能规避被经纪人赚差价的风险，，房屋买卖双方都必须加强自我保护意识，“作为交易主体，买卖双方必须十分清楚自己的权力义务，且必须具有风险意识。签约时必须见到交易对方，不要把证件随意交给房产经纪。”王慧表示，其实很多交易者都是“被差价”，“他们心里很清楚经纪人赚取了差价，但自己一方面想急于出手，一方面又嫌追究下去太麻烦，于是作罢。这样的心理要不得。”

另一方面，王慧说，中介机构则必须加强监管力度，规范交易操作方式，“比如我们在操作交易时，直接采取签约制，买卖双方必须到场才能签约。”

至于目前是否有针对交易中的差价问题的专门法律，王慧称尚无相关条款，“一旦遇到相关问题，购房者可以向检察院提出公诉。”

有知情人士透露，操作差价的经纪人多半是利用假合同瞒过买卖双方。目前市场中，甚至有一些小型中介专门赖以生存，“由于小中介很难以跑量来完成盈利，那就只能多赚差价。此番新政的重申，对他们来说打击力度更大，这无疑使得他们在竞争日益激烈的房产中介行业中的生存难上加难。”

记者手记：

据悉，按照国家工商总局《经纪人管理办法》的规定和国际经纪人通行规则，经纪人的合法收入应是和合理费用。此前，国家对于房产经纪人抽取差价一事早已反复明令禁止，此番再度重申，有业内人士认为，是因为在楼市震荡的非常时期，“必须更严格地执行。”

虽然二手市场上，房产经纪赚差价的做法令购房者恼怒，也引得了此番政策的再度重申，但有购房者指出，在一手房市场上，是否也存在代理公司不诚信经营一说？

据观察，商品房市场上，销售代理早已蔚然成风。“一般来说，做一手房销售代理的机构，其均来自于开发商，并非购房者；且购房者下单所签署的购房合同都属于‘明码标价’，因此一般并无从购房者身上抽取‘中间价’的可能。”

>>购房者的尴尬

拼合户型后患显现

“让我一次性成了二套房”

一套大户型的房子有两本房产证，在现在的楼市中屡见不鲜。很多开发商为了规避“70/90”这一政策，采用两套房产证拼合成一套完整的户型的形式。

一位开发商私下透露说，现在这种改善型大面积的房子需求很多，“90平方米的房子小两口住住还行，家里人一多，肯定要改善的。”这位开发商说，现在很多大面积的户型，虽然是两本房产证，但在前期设计时就按照一整套来设计的，所以购房者在买的时候必须两套一起买走，否则根本没法居住。

既满足了客户对大户型的需求，又看似巧妙的避开“70/90”这一条硬杠杠，开发商的算盘打得很精。

不过在楼市新政的风暴之下，这一种目前市场上流行的做法正在遭遇前所未有的危机。

时报读者张女士一家三口住在市区一套90多平方米的房改房里，儿子现在上了大学，张女士也准备买套新房给儿子结婚用。在余杭某知名楼盘，张女士挑中一套150多平方米的房子，当时均价已经将近2万元。“4月初买的，当时还是连夜去排队拿的号子，大家买起房子都跟在抢一样，合同根本没仔细看。”

谁知道要办贷款的时候张女士傻了眼，开发商原来将是150平方米的面积分开办理房产证，杨女士将拿到两本房产证，一本是80多平方米，一本是70多平方米，这样一来，她名下就有了三套房子。

“我从来没有买过商品房，也没有贷款记录，现在可好，首次购房的优惠没享受到，反而要为二套房、三套房支付包括契税、首付比例、贷款利率等更多的费用。”张女士非常担心。

其实不仅是普通公寓采用这种办法，很多大面积的豪宅更是将这一做法用到了。

三月初火爆开盘的钱江新城一高端楼盘，近200套千万元的豪宅一天就被抢购一空。记者了解到，这一楼盘所有房源里根本没有90平方米的户型，所有户型均在180平方米以上。这样看来，该楼盘明显不满足“70/90”这一政策，然而实际情况却是，该楼盘在一期开盘的北区房源中全部采取“90+90”拼合成180平方米的户型设计，而且全部是两本房产证拼合成一套房子。

“这样一来，他们在一期房源中就全部把70/90这一政策消化掉了，后面开的户型都可以是一本房产证。”业内人士直言，“但是现在的政策下，这种两套房产证的房子以后肯定会有很大的问题，比如说，以后政府要对二套房征税，他们该怎么办？”

记者手记：

开发商之前采用两本证的方法规避“70/90”这一政策，做法看似巧妙，但实际却会带来不少的后患。

记者就曾经接到一位对此事很较真的读者的投诉，她准备买的这套房子也有两套房产证，“开发商当时说这样可以买到大面积的房子，但是我觉得这样很麻烦，万一以后我要卖掉，对方不要两套一起买，我怎么办？”这位读者认为，她买的是一套房子，开发商必须只提供一套房产证，“这是开发商的义务。”

的确，开发商有义务提供完整合规的房产证，否则就别打政策的擦边球。购房者在买房时也得擦亮眼睛，毕竟，两套房产证带来的贷款利息以及今后势必开征的房产税，都是实实在在的真金白银。