银监会解读二套房贷:以家庭拥有房屋数量为准
杭州房天下综合2010/04/22 08:23
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房贷新政出台以来，一直为各界关注的二套房和三套房界定标准终于有了明确说法。昨日(4月21日)晚间，银监会监管一部主任杨家才在接受央视采访时表示，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。
而在此之前，四大国有银行均已开始实行房贷新政，全面执行差别化住房信贷政策，部分股份制商业银行也表态跟进。
二套房三套房标准明确
"是以房为限，而不是以贷为限。"昨日晚间，银监会监管一部主任杨家才在接受央视采访时表示，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，是以家庭为单位的。
二套房的界定向来是地产政策的模糊地带。目前，多数银行对第二套住房认定标准以贷款记录为准。
对此问题，杨家才称，在界定二套房这个问题上，不是以是否发生贷款为标准。他表示，购房单位是家庭，而不是个人，界定套数的标准以家庭为单位。
此前不久，国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中强调，"住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。"
杨家才表示，银行有两条路径判断是否属于二套房。其一，银行系统内部，个人只要申请贷款，银行都有联网，各家银行均可查到。其二，住建部的房屋登记系统。杨家才表示，住建部有个登记系统，银行在界定房子是几套时，主要也是以住建部及其分支机构的证明为主。
杨家才认为，这次国务院下发的文件里的回归，是把房子回归到"住"。对于开发贷款和土地储备贷款，杨家才表示要明确三不贷、三挂钩。
所谓三不贷，，对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；第二，对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；第三，对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加贷款。
三挂钩，其一是指地贷挂钩，开发商整治哪块地，经过评估之后，明确需要多少钱，银行给予相应的金额；其二，建贷挂钩，开发商要贷款，一定是跟在建工程挂钩；其三，房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，开发商要随着卖房的进度偿还原有贷款。
四大行悉数执行房贷新政
"如果你是外地户口，不能提供一年纳税证明的话，是不能办理贷款的。"工行某支行房贷客户经理告诉《每日经济新闻》记者，"工行已经全面执行了房贷新规，相关政策以国务院公布的要求为准。"
不单单是工行，据《每日经济新闻》记者了解，农行、建行、中行方面均已开始实行房贷新政，全面执行差别化住房信贷政策。
按照国务院通知的规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。
从规模上看，四大国有商业银行信贷量占据银行业信贷量的一半以上，房贷业务方面，四大商业银行更是市场的主流。
四大行之外，股份制商业银行亦表态执行房贷新政。渤海银行某高管告诉记者，该行已经执行国务院相关的房贷新政，渤海银行还将进一步关注房地产信贷政策的变化。
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房贷新政，二套房再成网友热门话题
对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款……继14日出台的新政把二套房首付比例提高至5成，并上浮贷款利率后，17日国务院又出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（业界称为“新国十条”）。对于二次购房首付提高的房贷新政，一场围绕着“第二套房”界定标准的话题再次引起人们关注。
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第二套房认定难在哪里？
此次新政涉及二次购房提高首付比例，这里有个第二套房的认定标准问题。有消息显示，“以户为单位”将成为银行方的界定标准，于是，争议焦点又集中在对“户”认定的问题上。
业内人士认为，在此次新政中银行的角色非常尴尬。因为如今四大行已经由“国有”转为上市的商业银行，成为了市场上的利益中人，追逐利益化是其本性。因此在具体执行上，会或多或少地出现问题。
观点一 标准必须细化
：我觉得第二套房界定存在着不少难点。比如夫妻婚前购买的住房算不算已贷款房，夫妻离婚后再购房算不算第二套房，以父母或子女名义购房算不算第二套房 ……我觉得这些都有必要制定细则加以解释。
Weilinmusi：二套房认定中的问题的确很多,比如借用父母或子女名义购买第二套房还会成为漏网之鱼。而且，目前银行诚信系统的时效性一般也会比实际贷款时间慢一个月左右，这些都有待完善。
zhizhugege：的确，这个问题关键就难在标准的统一，标准不统一就一定会有失公允，政策自然也很难落实。如以套数计，对于手头拮据者购房，每套20平方米，即使拥有两套也才40平方米，三口之家人居住房面积依然少得可怜；而拥有两套别墅者就也有500平方米；最合理的方案当以面积计，可参考杭州近郊农居拆迁补房办法，人均50平方米，超者另算。
Hzwh：如何认定第二套房问题本身不难，难在政策如何服众。现在，所谓第二套房的认定，应该针对个人，还是夫妻，还是家庭？有关部门的规定是以家庭为单位认定房贷次数。但是一个家庭可能有十几个甚至几十个成员，你不能排除这种可能性。对一个大家庭，以家庭名义买数套房子是合理的，因为人均居住面积并不大；以个人名义买数套房子同样是合理的，因为这个人正是在履行对家庭的义务、责任和爱。
秋飞扬：二套房的认定如果简单以家庭拥有二套房为标准，有失公平。而是应该以家庭为单位，以拥有的房屋建筑面积不超144平方米即可确定。上可浮动3%(以150平方米为界)。超过者就可定性为二套房，以相关政策执行。
观点二 具体操作会很麻烦
西溪山人：对第二套房的认定，我觉得难就难在家庭成员和住房面积的确定。举个简单的例子，甲乙两家都是4口人，甲家是祖孙三代，而乙家是父子辈（儿女是双胞胎），现有住房面积相同。两家都欲购第二套房。显然，甲家是改善型的，在情理之中，而乙家就次之。在我看来，国人的家庭结构，家庭成员千变万化的都有，一时谁都难以说清，有养父母关系，领养关系，亲戚长期寄住的，离异再婚的等等。还有住房面积到底多少才合情合理，按人均？按待遇？按地区？这些都是第二套房认定的难解之题。如果，笼统地对第二套房限贷，这就会使一些“刚需者”吃亏，使市场受到挤压，这也有失于社会公平、合理。
Internet：如何认定是一个家庭的成员或是夫妻配偶，存在技术性难题；客户在甲地已购房，到乙地、丙地购房是否算购买第二套以上住房不好界定；原来买过房但没贷款或者贷款已还清，再贷款按首套房还是二套房算？看起来，这个标准具体操作起来确实比较烦的。
美玉：国家开始调控房市了,二套房的认定已不是问题。关键是在认定二套房的时候要真正顾及到老百姓的刚需。不能因为房产投资泡沫大就矫枉过正，而是在合情合理的状况下, 让中国的老百姓都能享受社会主义经济发展的成果。
观点三 执行是硬道理！
哈贝婴童：执行是硬道理！人最怕的就是较真，只要各地认真并统一执行中央制定的政策，我相信二套房其实没有什么难认定的。因为目前国家对二套房已作了非常从严而且较为详细的规定，比如说以家庭为单位认定、包括公积金贷款和商业性个人住房贷款在内、包括已结清和未结清贷款在内等等情形，甚至包括婚前购买以及离异后购买等等。
怎么会这样：二套房的认定标准制定并不难，总会有一个比较合理的方案。但就怕执行起来困难不小，各个部门如何协调将是个大问题。现在各部门各自为政已成行政痼疾，要全面合作起来执行这个认定标准不会那么通顺的，如此一来，这个调控手段的效果很可能打折，很担心。
下城区：二套房的认定标准是什么并不是关键，关键还是统一执行，并且是严格执行，不能雷声大雨点小，最后又不了了之，否则楼市还是会越调越失控的。但愿这次是动真格的。
溪溪：第二套房的认定，有很多版本。如何正确认定，是有些小难度。但是，只要政府有决心打击投机炒房，这个问题就显得微不足道了。新政确实触及了部分人的利益，将打破炒房客不用银行贷款的神话！也可以说, 新政，是调控房地产以来最有威力的。
说非说：任何一个第二套房认定方案总会有缺陷的，可谓是有利必有弊。我想，只能从现实情况出发，确定该严还是该松，从严认定也许会伤及部分无辜，但也是无奈，可以理解，应该支持。（杭州日报）
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